Kitobni o'qish: «Ипотека. Сборник юридических статей»

О государственной регистрации ипотеки

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 9/2007

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.¹

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»² (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»³ была образована Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которой были переданы функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, регистрации общественных объединений и политических партий, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере регистрации актов гражданского состояния, адвокатуры и нотариата Министерства юстиции РФ, за исключением функций по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности.

В силу п. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. № 1315,⁴ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Росрегистрация.

Хотя Росрегистрация подведомственна Минюсту России, она является самостоятельным юридическим органом. Возглавляет Росрегистрацию директор Федеральной регистрационной службы – главный государственный регистратор Российской Федерации (далее – директор), назначаемый на должность и освобождаемый от должности Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ.

Территориальным органом Росрегистрации является Управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ (далее – Управление). В соответствии с Положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы, утвержденным приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации»,⁵ Управление возглавляет руководитель – главный государственный регистратор субъекта (субъектов) РФ, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром юстиции России.

В настоящее время система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним находится в некоторой изоляции от указанных структур, тем или иным образом содействующих процессу государственной регистрации договора ипотеки. Эта изоляция выражается прежде всего в информационной разобщенности нотариата, кадастровых палат, управлений Роснедвижимости, органов БТИ, управлений Росрегистрации и иных подобных органов. Так, регистрация договоров ипотеки осуществляется на основе данных, не имеющих высокую степень достоверности. Например, возможна ситуация, когда за несколько дней до подачи документов на регистрацию договора ипотеки юридическое лицо вносит изменения в устав, ограничивая полномочия руководителя в части заключения договоров. Но учреждение юстиции по регистрации прав получает устав, в котором нет подобных изменений, по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных между органом, регистрирующим внесение изменений в уставные документы, и управлением Федеральной регистрационной службы. В результате происходит регистрация по сути незаконной сделки. В другом случае возможна отмена доверенности, о чем нотариус не может оперативно сообщить в органы Росрегистрации. На практике были случаи, когда неправомерно отчуждалось имущество, на которое был наложен арест, именно по причине отсутствия механизма быстрой передачи данных о наложенном аресте в заинтересованные органы. Поэтому в области государственной регистрации договоров ипотеки и других сделок и прав необходимо создание единой информационной системы, включающей не только Единый государственный реестр прав, но и другую информацию об объектах недвижимости и их правообладателях. За счет актуальности такой информации возможно пресечение совершения незаконных сделок.

Одним из первых шагов в этом направлении можно считать создание единой электронной базы данных органов Росрегистрации, Роснедвижимости и нотариата. При этом сотрудники указанных органов имели бы доступ к указанной базе данных. Это позволило бы иметь актуальную информацию как об объекте недвижимого имущества, так и о правообладателе, что значительно облегчило бы и ускорило процесс регистрации, исключив в большинстве случаев необходимость направления письменных запросов в соответствующие органы.

Создание указанной информационной системы поможет не только решить проблемы взаимодействия между различными органами, но и упростит действия граждан по регистрации прав. Ведь сегодня правообладатели вынуждены обращаться в различные инстанции, собирая справки, суть которых они не всегда понимают.

Кроме того, полная реализация принципа открытости сведений возможна при существовании Единого государственного реестра прав на всей территории Российской Федерации. На данный момент единого реестра не существует даже в рамках большинства субъектов Российской Федерации, т. е. информация предоставляется по территории района, в котором работает определенный отдел управления Росрегистрации. Тем более невозможно предоставление информации, например, о правах отдельного лица на объекты недвижимости по всей территории Российской Федерации. Для этого будет необходимо сделать несколько десятков, а то и сотен запросов. (К слову, создание единого государственного реестра представляется весьма проблематичным.)

Необходимо также учитывать, что проводимая в настоящее время работа по созданию на всей территории России единого реестра осложняется несовместимостью программного обеспечения каждого управления Росрегистрации с разработанной версией единого реестра. Так, при проведении синхронизации соответствующего реестра управления Росрегистрации с единым российским реестром происходит частичная потеря данных!

По мнению автора, до образования Росрегистрации законодатель допустил серьезную ошибку, позволив субъектам федерации развивать собственную систему регистрации прав на недвижимое имущество. Это привело к тому, что создалась весьма противоречивая практика работы регистрационных органов. Например, формирование кадастрового (условного) номера, который должен с точностью идентифицировать объект недвижимости, происходило по различным правилам. Сведение воедино информации об объектах недвижимости в рамках территории Российской Федерации влечет значительные трудности.

Эта проблема не так серьезна, когда речь идет о выяснении того, заложено или нет недвижимое имущество, установлен ли в отношении него сервитут – здесь достаточно сведений об объекте недвижимости в рамках отдельной территории. Однако речь идет о том, чтобы предоставить информацию, к примеру, обо всех заложенных на территории Российской Федерации объектах недвижимости конкретным лицом, проблема становится более острой.

Например, в Московской области государственная регистрация отдельных категорий сделок и прав на недвижимость осуществляется как в отделах Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области по соответствующему муниципальному району области, так и в центральном аппарате управления. При этом зачастую информация в реестре отдельного отдела может не совпадать с информацией реестра центрального аппарата управления. Данная проблема связана с отсутствием в Московской области по-настоящему единого реестра прав. Регистрация в данном случае проводится по двум реестрам, которые должны периодически синхронизироваться. Однако это происходит не всегда. Именно с этим связаны проблемы, которые возникают с регистрацией сделок с объектами недвижимости, на которые наложен арест, а также несоответствие информации в реестре действительности.

Необходимо отметить, что подобные проблемы существуют не во всех субъектах России. Например, в Москве и Приморском крае реализована система государственной регистрации в режиме реального времени. В данном случае актуальная информация об объекте недвижимости содержится во всех отделах соответствующего Управления Федеральной регистрационной службы.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (иначе – принцип обязательности).

В реестре «всякая запись…считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена».⁶ По словам A.M. Эрделевского, государственная регистрация есть лишь «презумпция существования зарегистрированного права»⁷ (принцип достоверности).

Что касается ипотеки, то действующие в настоящее время нормативные акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). К их числу относятся, прежде всего, п. 1 ст. 131 ГК РФ, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества, а также п. 3 ст. 339 ГК РФ, согласно которому договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым является Закон о регистрации.

Кроме того, п. 2 ст. 334 ГК РФ содержит общее правило, согласно которому залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК РФ. Сегодня основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»⁸ (далее – Закон об ипотеке). Следует обратить внимание, что сформулированное в п. 2 ст. 334 ГК РФ правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК РФ только в части содержащихся в нем общих правил о залоге. Статья 131 ГК РФ к числу норм, устанавливающих общие правила о залоге, не относится, поэтому на нее упомянутое правило о приоритете Закона об ипотеке не распространяется.

В силу п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Действие представителя от имени нескольких заявителей при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (о применении пункта 3 статьи 182 ГК РФ)

Статья опубликована в журнале «Право и экономика» № 6/2007

При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним часто возникает вопрос о применении п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В настоящее время среди государственных регистраторов существует три различные точки зрения в отношении указанной нормы права:

подача документов на государственную регистрацию сделки от имени сторон договора должна осуществляться разными представителями, представление интересов сторон договора одним представителем по доверенности недопустимо;

допустимо представление интересов сторон договора при подаче документов на государственную регистрацию одним представителем;

при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом представитель от каждой из сторон договора должен быть разным (эта точка зрения сочетает в себе элементы двух предыдущих).

Однако при государственной регистрации перехода права, права собственности на недвижимое имущество допускается подача документов в регистрирующий орган от имени сторон договора одним представителем.

В соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ¹³ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁴ (далее – Закон о регистрации) первыми этапами государственной регистрации являются:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

При этом в силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно Методическим рекомендациям по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. № 184¹⁵ (далее – Методические рекомендации), от имени физических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать, в частности, законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; опекуны недееспособных граждан; представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. От имени гражданина, осуществляющего предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, может действовать коммерческий представитель на основании договора, содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний – также и доверенности.

От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами, без доверенности, представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, рекомендуется проверять соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям, наличие даты составления доверенности и срока ее действия.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о регистрации доверенность на представление интересов правообладателя, сторон сделки при государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, Методические рекомендации не разъясняют действие п. 3 ст. 182 ГК РФ в части указания на число представителей при подаче документов на государственную регистрацию.

Использование представительства как способа осуществления прав и исполнения обязанностей диктуется причинами юридического и фактического порядка.¹⁶ Поэтому при применении п. 3 ст. 182 ГК РФ необходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию.

Существуют ситуации, в которых участники гражданского оборота, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в регистрирующий орган и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права.

На практике встречается два основных способа передачи в указанных случаях полномочий на представление документов:

заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности;

одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.

В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельства, что п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В информационном сборнике «Регистрация прав на недвижимость» (2000, № 2) данную коллизию предлагалось разрешать следующим способом. В случаях если речь идет о подаче документов на государственную регистрацию сделки, необходимо соблюдать требования п. 3 ст. 182 ГК РФ. В ситуации обращения за государственной регистрацией перехода права, права собственности названные требования соблюдать нет необходимости. Представляется, что подобная позиция не бесспорна, поскольку основывается на формальных моментах и не в полной мере учитывает саму сущность законодательного ограничения на одновременное представительство. Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности.

Представительство в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, т. е. все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного допустимым является представление документов на государственную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.¹⁷

Представляется недостаточно обоснованной позиция некоторых государственных регистраторов и авторов ряда публикаций в области государственной регистрации, считающих необходимым подавать документы на государственную регистрацию от имени сторон сделки несколькими представителями, ссылаясь при этом на п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Так, обоснование своей позиции заключается в том, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

В данном случае представляется невозможным использовать ссылки на две указанные нормы при подаче документов на государственную регистрацию, поскольку права и обязанности с момента заключения договора, т. е. с момента государственной регистрации, возникают не у представителей сторон сделки, а у самих сторон договора.

Как было отмечено, к моменту обращения в регистрирующий орган все существенные условия договора согласованы, а представитель выполняет техническую функцию по сдаче документов на государственную регистрацию. Тем более что представитель не совершает сделку, подавая документы в регистрирующий орган, а исполняет процедуру.

Таким образом, представляется обоснованной правовая позиция, согласно которой сдача документов в регистрирующий орган одним представителем на основании доверенности от имени сторон договора допустима и не противоречит п. 3 ст. 182 ГК РФ.

Во избежание возникновения сомнений у государственных регистраторов целесообразно более детально и полно прописывать полномочия представителей сторон договора в доверенностях, предоставляющих полномочия на представление интересов участников гражданских правоотношений, сторон договора, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.