Kitobni o'qish: «Жилое помещение и обязательственные отношения»

V.A. BELOV

RESIDENTIAL PREMISES AND OBLIGATORY RELATIONS

Moscow

YUSTITSINFORM

2018

Belov V.A.

Residential premises and obligatory relations: monograph / V.A.Belov. -M.:Yustitsinform, 2018. – 160 p.

The present work is devoted to one of the most significant issues arising in the life of a person – a relationship which aim is a satisfaction of housing needs.

The work may be of interest to students of higher education studying law, to scientific and practical workers, as well as to all those interested in issues related to obligations where the object is a dwelling.

Key words: residential premises, obligation, obligatory relationships, contract of purchase and sale of premises, donation contract of dwelling, life-time maintenance contract with a dependent, lease contract, tenancy agreement.

© LLC «Yustitsinform», 2018

Введение

Настоящая работа посвящено одному из центральных объектов жизнедеятельности человека – жилью, а также обязательственным отношениям, складывающимся между лицами относительно удовлетворения потребности в жилище.

Одной из особенностей настоящей работы является то, что при изложении и обосновании того или иного подхода к понимаю исследуемого вопроса автор опирается не только на догматические положения, закрепленные в юридической науке, но и на правоприменительную практику, складывающуюся при разрешении спорных вопросов как в административном, так и в судебном порядках. Именно в эмпирическом методе познания существующей правовой доктрины проявляется авторский подход к изложению предоставленного читателю материала. Обоснованность использования эмпирического метода заключается в том, что юридические науки входят в область социально-гуманитарного знания, где одним из основных критериев отнесения информации к источнику знания является отношение к практике как критерию научности¹. В данной связи в рамках учебного пособия будет обращено внимание на судебные акты, принятые ранее существовавшим Высшим Арбитражным Судом РФ и действующим Верховным Судом РФ, а также на судебные позиции, изложенные в иных судебных актах нижестоящих судов, содержащие в себе порой противоречивое толкование норм материального права. Полагаем, что использование выдержек и цитат из судебных и иных правоприменительных актов позволит читателю наиболее успешно разобраться с тенденцией реализации тех или иных правовых норм на практике.

Содержание работы основывается на устоявшемся принципе изложения материала, предполагающим разделение изучаемых вопросов на общие и частные, и охватывает наиболее популярные положения, затрагиваемые в юридической доктрине и правоприменительной практике, вытекающие из потребности человека создать комфортные и легитимные условия проживания на территории государства.

Настоящая работа может быть интересна студентам высших учебных заведений, обучающихся по специальности юриспруденция, научным и практическим деятелям, а также всем интересующимся вопросами, затрагиваемыми в рамках настоящей работы.

I. Жилище и жилое помещение

§ 1. Понятия «жилище» и «жилое помещение»

Традиционно наличие прав на земельный участок гарантировало человеку возможность труда, посредством которого он мог производить продукты питания для себя и своей семьи. Обеспеченность пропитанием в полном объеме позволяла развиваться и вырабатывать лицу новые потребности, одной из которых является наличие постройки на земельном участке, которая могла бы служить домом для него и его семьи, где они могли бы укрываться от ненастья, хранить свои накопления, а также защищаться от диких животных и врагов. Аналогичным образом высказывается А.Х. Маслоу², который утверждает, что именно потребность в указанных двух составляющих – пище и жилище (жилье) – является первоочередными для человека. Следовательно, жилище призвано обеспечить одну из первоочередных потребностей человека – потребность в безопасности.

На законодательном уровне понятие «жилище» раскрывается в Уголовно-процессуальном кодексе РФ, согласно которому под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания³. Схожую терминологию при характеристике понятия «жилище» используют энциклопедические юридические словари⁴.

Отличным образом характеризуется понятие жилище в подзаконных актах: к жилищам относятся здания, предназначенные для невременного проживания⁵.

Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищам даже шалаши и другие самодельные постройки, если они служат лицу в качестве дома⁶. Как указал Европейский суд по правам человека, концепция «жилища» по смыслу ст.8 Конвенции⁷ не ограничена жилищем, занимаемым на законных основаниях или установленным в законном порядке. «Жилище» – это автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном праве. То, является ли место конкретного проживания «жилищем», которое бы влекло защиту на основании п.1 ст.8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания⁸.

Также в литературе отмечается, что не являются жилищем помещения, предназначенные для временного (гостиница, больница) или недобровольного (тюрьма) пребывания человека⁹. Между тем представляется, что места временного проживания граждан также могут подпадать под понятие жилища в случае, если они способны удовлетворять потребность человека в проживании, а также обеспечить безопасное существование (ночлег). Полагаем, что правомерность квалификации объекта в качестве жилища зависит от способности удовлетворения таким объектом потребности в безопасности, а факт того, являются ли такие места пребывания добровольными или вынужденными, т. е. связанными с наступлением определенных жизненных ситуаций, не уменьшает возможности квалификации указанных мест в качестве жилища, поскольку объединяющим все указанные точки зрения является то, что основная цель указанного объекта раскрывается в его направленности – в удовлетворении потребностей индивида в безопасном и предсказуемом (стабильном) существовании в обществе.

Между тем понятие «жилище», как представляется, с точки зрения права можно рассматривать с помощью одного из следующих подходов:

Конституционный подход

Конституционно-правовой смысл понятия жилища раскрывается в ст.19, 25, 40 Конституции Российской Федерации¹⁰. Согласно указанным нормам Конституция РФ, рассматривая понятие «жилище», интерпретирует его как гарантию, предоставляемую государством человеку по реализации его прав, связанных с удовлетворением потребности в безопасности, в т. ч. путем провозглашения права каждого участника общественных отношений на жилище, его защиту и свободу выбора его места нахождения. Нельзя не отметить точку зрения П.И. Седугина, который указывает, что положения о конституционном праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства и всей системы жилищных отношений и прав¹¹, в связи с чем ряд авторов приходят к выводу, что конституционное право на жилище по своему охвату шире жилищных прав¹². Аналогичная позиция встречается в энциклопедический литературе, где указывается, что конституционноправовое понятие «жилище» шире понятия «жилое помещение», поскольку включает не только жилые дома, квартиры и их изолированные части, но и другие сооружения (чум, яранга, цыганская кибитка и т. п.)¹³

Итак, конституционный подход к понятию «жилище» заключается в том, что право на жилище рассматривается как основополагающая гарантия, признанная обеспечить первичные потребности человека и гражданина.

Гражданско-правовой подход

Учитывая, что жилище предназначено для удовлетворения потребностей человека в безопасности, представляется правомерным его отнесение к числу объектов гражданского оборота, поскольку приобретение каких-либо прав на жилище, позволяющих обеспечить безопасное существование (ночлег, обогрев и т. п.), являются стимулом для вступления заинтересованных лиц в гражданско-правовые отношения, опосредующие возникновение соответствующих обязательственных связей, где объектом выступает жилище. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения¹⁴. Следовательно, наличие потребности¹⁵ у лица в определенном объекте (благе) является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственной связи. В данной связи представляется, что гражданско-правовой подход к понятию жилище реализуется преимущественно через ст.128, 130, 150 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)¹⁶, согласно которым жилище является видом объектов гражданских правоотношений. Нельзя не отметить, что ГК РФ не содержит определения жилища, в связи с чем допустимо предположить, что жилище, т. е. материальный объект, способный обеспечить безопасное существование индивида, может являться как недвижимым, так и движимым имуществом (палатка, микроавтобус, автобусы для путешествий и т. п). Кроме того, ГК РФ охраняет права участников гражданский правоотношений на жилище как на материальный объект, так и на нематериальный объект гражданского оборота (право на жилище).

Следовательно, гражданско-правовой подход к понятию «жилище» заключается в том, что жилище рассматривается как объект, по поводу которого участники гражданско-правовых отношений вступают в обязательственные связи.

Жилищно-правовой подход

Жилищное законодательство не раскрывает термин «жилище» несмотря на то, что по тексту Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)¹⁷он используется (например, ст.3 ЖК РФ). Вместо этого ЖК РФ вводит понятие жилого помещения, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).

Сопоставляя приведенное определение жилого помещения с понятием жилища, упомянутого ранее, представляется целесообразным заключить, что термин «жилое помещения» несет в себе куда более узкий смысл по сравнению с понятием «жилище», поскольку, как представляется, жилищем может являться любое укрытие, способное обеспечить человеку безопасные условия жизнедеятельности. Таким образом, наличие жилища у индивида является воплощением реализации на практике конституционного принципа – права каждого на жилище, которое охраняется как конституционным, так и гражданским правом. При этом жилое помещение является видом жилища, обладающего своими отличительными признаками:

• Изолированность;

• Пригодность для проживания;

• Соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

• Государственная регистрация в качестве объекта недвижимости.

Правомерность утверждения о том, что жилое помещение является видом жилища, также подтверждается судебными актами Конституционного суда РФ, которые указывают, что жилище есть необходимое средство жизнеобеспечения¹⁸. Схожая позиция прослеживается у К.И. Магомедовой, которая указывает, что жилое помещение способно удовлетворять потребность человека в жилище, служить средством реализации конституционных прав и свобод граждан¹⁹.

Итак, с точки зрения жилищно-правового подхода под жилищем понимается его видообразующий объект – жилое помещение со свойственными ему отличительными чертами, благодаря которому субъекты общественных отношений могут реализовать на практике гарантии, предусмотренные Конституцией РФ, а также удовлетворить свои первоочередные человеческие потребности.

Сформулированные подходы позволяют выделить следующие основополагающие принципы правового регулирования вопросов, связанных с удовлетворением потребности в жилище:

1. Направленность на удовлетворение потребности человека в безопасном существовании;

Указанный принцип является основополагающим и призван обеспечить не только фундаментальные положения национального законодательства, но и в первую очередь биологические и социальные потребности человека, которые сводятся к установлению безопасной и стабильной среды обитания.

2. Неприкосновенность жилища (ст.25 Конституции РФ, ст.3 ЖК РФ, ст.139 Уголовного кодекса РФ (далее – УК РФ))²⁰;

Как указывает Л.О. Красавчикова «….право на неприкосновенность жилища проявляется в двух аспектах: внутреннем и внешнем. Внешний аспект выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в частную жизнь) со стороны третьих лиц», а внутренний – определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению… Гражданин (или его семья) сам определяет распорядок дня, время приема и состав гостей и т. д. Эта сторона содержания данного права юридически выражает свободу положительных действий самим управомоченным лицом. Закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо.»²¹.

Реализация указанного принципа на практике прослеживается в следующем судебном деле: «…Ни суду первой инстанции, ни в заседание судебной коллегии не было представлено надлежащих доказательств в подтверждение доводов Мосжилинспекции о необходимости предоставления доступа в квартиру ответчиков. Также при разрешении заявленных требований не было представлено доказательств нарушения действиями ответчиков прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Имеющиеся в материалах дела сведения об остеклении балкона в квартире ответчиков на момент рассмотрения спора не свидетельствуют о нарушении ответчиками норм действующего законодательства, требующем предоставления доступа в квартиру должностных лиц Мосжилинспекции; требования о демонтаже остекления балкона к ответчикам не предъявлялись и судом не рассматривались. При разрешении заявленных требований суд первой инстанции не принял во внимание данные обстоятельства и не дал им надлежащую правовую оценку, что привело к вынесению незаконного и необоснованного решения, поскольку в процессе рассмотрения спора не было представлено достоверных доказательств в обоснование заявленных требований об обязании предоставления должностным лицам Мосжилинспекции доступа в квартиру ответчиков…»²².

3. Недопустимость произвольного лишения жилища;

Как указал Пленума Верховного суда РФ (далее – ВС РФ) «…. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 ЖК РФ). При этом судам следует учитывать, что положения ч.4 ст.3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.»²³.

4. Самоопределения субъектом общественных отношений места нахождения (жительства);

Указанный принцип реализуется в ст.27 Конституции РФ, а также по тексту Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»²⁴, согласно которому каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Как указывается в судебной практике, пользование указанными правами не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом и необходимы в демократическом обществе в интересах национальной безопасности или общественного спокойствия, для поддержания общественного порядка, предотвращения преступлений, охраны здоровья или нравственности, или для защиты прав и свобод других лиц²⁵.

5. Оборотоспособность;

Согласно приведенному гражданско-правовому подходу термин «жилище» следует понимать как объект, вовлеченный в товарооборот между субъектами общественных отношений. Следовательно, будучи объектом гражданских правоотношений, жилище является объектом обязательственных отношений, которые направлены на удовлетворение потребности человека в жилье.

Схожая позиция встречается в юридическое литературе, где применительно к жилым помещениям ученые указывают, что жилые помещения – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены), сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещение во исполнение определенного обязательства²⁶. Аналогичной позиции придерживается ВС РФ: «….жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).»²⁷.

Таким образом, следует заключить, что понятие «жилище» является собирательным (родовым) по отношению к термину «жилое помещение», в связи с чем справедливо отметить, что каждое жилое помещение может выполнять функции жилища, однако не каждое жилище является жилым помещением с точки зрения закона. В связи с чем в рамках настоящей работы основное внимание будет приковано к жилому помещению как объекту конституционных, гражданских и жилищным прав, а термины «жилье», «жилище» и «жилое помещение» в дальнейшем будут рассматриваться как равнозначные.

§ 2. Характеристика жилого помещения

Понятие жилого помещения закреплено в ст.15 ЖК РФ, под которым понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). На основании приведенного определения следуют выделить следующие основные признаки жилого помещения:

1. Объект недвижимости;

Как справедливо указывает С.П. Гришаев принадлежность к недвижимости жилых помещений установлена в ЖК РФ (в ГК РФ о жилых помещениях как разновидности недвижимого имущества не упомина-ется)²⁸, между тем, руководствуясь ст.8.1., 130, 131 ГК РФ, указанный признак характеризуется посредством наличия следующих элементов:

• Прочная связь с землей;

• Отсутствие реальной возможность перемещения в пространстве без несоразмерного ущерба;

• Регистрация в государственном кадастре недвижимости²⁹.

2. Изолированность и обособленность;

Несмотря на то обстоятельство, что в настоящее время на законодательном уровне отсутствует определение понятия изолированности и обособленности, уполномоченные органы определяют их следующим образом: под изолированностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений³⁰. Схожая интерпретация усматривается у правоприменителей: условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход (и, соответственно, выход) из мест общего пользования в квартире (жилом доме), оно не используется гражданами, проживающими в других жилых помещениях (комнатах) (или этим же гражданином), для прохода в свои жилые помещения (комнаты) в квартире (жилом доме)³¹.

3. Пригодность для постоянного проживания;

Указанный признак раскрывается посредством соответствия жилого помещения критериям благоустроенности. К примеру, благоустроенными в городе Москвы признаются жилые помещения, которые оснащены следующими видами инженерных систем: электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка³². В свою очередь основания для признания жилого помещения непригодным для проживания закреплены в разделе III Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47³³, в частности, к ним относятся:

• ухудшения жилого помещения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

• изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

4. Соответствие установленным санитарным, технических и иным требованиям законодательства.

Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, закреплены в разделе II Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47³⁴. В частности, к указанным требованиям можно отнести следующие:

• Отсутствие в основании и несущих конструкциях жилого дома разрушений и повреждений, приводящих к деформации или образованию трещин, снижающих способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

• Обеспеченность инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газо снабжение);

• Наличие теплоизоляции, обеспечивающей в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию;

• Обеспеченность изоляции жилого дома от проникновения наружного холодного воздуха, а также пароизоляции от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающей отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующей накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

• Наличие непосредственного естественного (природного) освещения в комнатах и на кухне и т. п.

Кроме того, к указанным требованиям необходимо отнести то, что жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания³⁵.

Однако уже в разделе III указанным постановлением Правительства РФ закреплены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В частности, к указанным основаниям можно отнести следующие:

• наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

– ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

– изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

• расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

• расположение в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования и т. п.

Виды жилых помещений:

Выделяются следующие виды жилых помещений как объектов жилищных и гражданских правоотношений:

1) жилой дом, часть жилого дома, под которыми понимается индивидуально-определенное здание или его часть, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры под которыми понимается структурно обособленное помещение или его часть в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната, под которой понимается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поскольку жилое помещение способно быть объектом как жилищных, так и гражданских правоотношений, т. е. быть вещью, приобретение которой является целью участников экономического оборота, указанное имущество должно обладать индивидуализирующими признаками, чтобы субъекты имущественных отношений могли договориться относительно конкретного объекта сделки, в противном случае требование ст.432 ГК РФ было бы не выполнимым.

К индивидуализирующим признакам жилого помещения относятся:

• Вид жилого помещения;

• Адрес местонахождения;

• Кадастровый номер;

• Площадь³⁶.

Именно после того, как стороны смогли индивидуализировать жилое помещение посредством выявления указанных индивидуализирующих признаков, можно говорить о том, что стороны приобрели возможность вступить в договорные отношения, где объектом будет являться конкретное жилое помещение. До указанного момента стороны фактически не обладают способностью «договориться», поскольку жилое помещение не стало индивидуализированным среди прочего имущества, существующего в реалиях гражданского оборота.

Выводы:

1. понятия «жилище» и «жилое помещение» не являются тождественными, они соотносятся друг с другом как родовое и видовое, что означает, что с точки зрения действующего законодательства Российской Федерации следует сделать вывод, что любое жилое помещение является жилищем. Между тем не каждое жилище является жилым помещением;

2. жилое помещение – это индивидуально-определенный изолированный (обособленный) объект недвижимости, отвечающий специальным требованиям закона (пожарной безопасности, санитарным и техническим требованиям), и пригодный для постоянного проживания человека;

3. жилое помещение как индивидуально-определенный объект обладает своими уникальными отличительными признаками, выделение которых предоставляет возможность утверждать, что указанный объект обособился среди прочих жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. К индивидуализирующим признакам жилого помещения следует относить: вид, адрес, кадастровый номер, площадь.

II. Жилой фонд

В целом понятие «жилищный фонд» образует родовую категорию имущества, относящегося к объектам недвижимости, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В свою очередь, указанная родовая категория объектов гражданского оборота, как и в иных областях знания, подразделяется на видообразующие элементы.

В действующей редакции Жилищного кодекса выделяются два основания для дифференциации видообразующих категорий объектов, относящихся к жилищному фонду (ст.19 ЖК РФ).

Первым основанием для классификации всех жилых помещений является целевое назначение объектов, входящих в состав жилищного фонда. На законодательном уровне выделяются:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд.^ ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, которые используются физическими и юридическими лицами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан, либо предоставляемые указанных субъектам на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование³⁷, за исключением жилых помещений, входящих в состав иного жилого фонда.

Вторым основанием для классификации, а, следовательно, для выделения видообразующих элементов, является принадлежность по форме собственности. Иными словами, законодатель разделяет все жилые помещения по принадлежности субъекту, т. е. по обладателю права собственности на указанные объекты. Итак, все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации, по указанному критерию разделяются на:

1) Находящиеся в частной собственности, т. е. те, которые входят в состав частного жилищного фонда;

2) Находящиеся в государственной собственности, т. е. те, которые входят в состав государственного жилищного фонда;

3) Находящиеся в муниципальной собственности, т. е. те, которые входят в состав муниципального жилищного фонда.

Представляется, что необходимость уяснения понятия «жилой фонд» и существующих классификаций продиктована не только содержащимся по тексту ЖК РФ одноименного термина, но главным образом тем, что понимание классификации (процесса разделения понятий на родовые и видовые) всех жилых помещений по их принадлежности к тому или иному жилищному фонду позволяет с легкостью ориентироваться как в фактически складывающихся правоотношениях между субъектами, так и в договорных конструкциях, где объектом выступают те или иные жилые помещения, поскольку отдельным видам обязательственных отношений, где в качестве объекта выступают жилые помещения, например, относящиеся к специализированному жилищному фонду, свойственны собственные исключительные особенности правового регулирования, в т. ч. по субъектному составу, сроку действия, форме, порядку заключения, исполнения и прекращения и т. п. Для более наглядного ответа на вопрос о том, какие жилые помещения могут выделяться в зависимости от принадлежности к тому или иному жилищному фонду, заключим жилые помещения в таблицу (см. Таблица № 1), в которой «+» обозначены случаи допустимого существования жилых помещений, а «-» – недопустимого.

Таблица № 1

Итак, из приведенной таблицы наглядно видно, что жилые помещения, относящиеся к жилому фонду индивидуального использования, могут принадлежать только частным лицам на праве собственности (физическим и юридическим лицам). При этом частные лица не могут иметь право собственности на жилые помещения, входящие в состав специализированного жилищного фонда, поскольку управление данной категорией объектов относится к специальной компетенции органов государственной и муниципальной власти. Все остальные жилые помещения могут принадлежать всем остальным. Единственным и неочевидным исключением являются жилые помещения социального использования, поскольку по праву частной собственности они могут принадлежать только юридическим лицам (ст.91.2. ЖК РФ).

III. Общие положения о договорных обязательствах, направленных на удовлетворения потребностей в жилье

§ 1. Понятие и классификация договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье

Одно из первых в истории юриспруденции определений понятия обязательства было закреплено в Дигестах Юстиниана, где указывалось, что «сущность обязательства состоит не в том, чтобы сделать нашим какой-нибудь предмет или какой-нибудь сервитут, а чтобы связать перед нами другого в том отношении, чтобы он нам дал, сделал или предоставил»³⁸.

Согласно указанному определению, еще в те стародавние времена мыслители юридической науки понимали, что именно обязательство способно породить правоотношение, т. е. связать изначально совершенно чужих друг для друга субъектов общества и создать между ними обязательственную связь.

Аналогичный вывод можно сделать при анализе определений, выдвигаемых отечественными учеными, характеризующих понятие обязательства. Русский ученый и правовед Д.И. Мейер указывал, что «…. под обязательством понимается такое юридическое отношение, в котором одному лицу (кредитору, верителю – creditor, reus credendi) принадлежит право на действие другого лица (должника, обязанного лица – debitor, reus debendi)…»³⁹. Впоследствии О.А. Красавчиков выделил отличительные признаки обязательственного правоотношения, которые заключаются, по его мнению, в следующем:

• определенность субъектного состава обязательства;

• динамичность обязательства;

• повелительность содержания обязательства, что означает возможность кредитора требовать (повелевать) соответствующего поведения от должника;

• целенаправленность обязательства;

• конкретизированность содержания обязательства;

• санкционированность обязательства (данное отношение санкционировано законом)⁴⁰.

Именно на основании приведенных определений и выделенных признаков современные ученые-юристы пытаются приспособить понятие обязательства к существующим экономическим реалиям. Так, Н.Д. Егоров указывает, что «Обязательство – это относительное правоотношение, опосредующее товарное перемещение материальных благ, в котором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обязано совершить действия по предоставлению ему определенных материальных благ»⁴¹. В некоторой степени схожее определение понятия обязательства дает В.В. Кулаков, который характеризует обязательство «….как относительное имущественное гражданское правоотношение, цель которого направлена, по общему правилу, на товарное перемещение имущества, в котором кредитор имеет право требования от должника совершения активного действия по передаче этого имущества.»⁴².

Сказанное дает основания утверждать, что обязательство может являться основанием для возникновения правоотношения. В российской юридической доктрине традиционно выделяется несколько видов правоотношений: абсолютные и относительные. Между тем весьма сомнительным представляется указанный подход к разделению всех видов правоотношений в зависимости от структуры межсубъектной связи или, как указывается в литературе, по степени определенности субъектов⁴³.

Сомнения обоснованности указанной дифференциации обоснованы тем, что критерий, т. е. основание проводимого разделения, входит в противоречие с самим понятием правоотношения.

В энциклопедических словарях и научной юридической литературе термин «правоотношение», как правило, расшифровывается как урегулированное нормами права отношение, участники которого являются носителями субъективных прав и обязанностей⁴⁴. Схожее определение выдвигает российский ученый и цивилист Е.А. Суханов, который указывает, что «….правоотношение – это идеологическое отношение, существующее в форме юридической связи равных, имущественно и организационно обособленных субъектов имущественных и личных неимущественных отношений, выражающееся в наличии у них субъективных прав и обязанностей, обеспеченных возможностью применения к их нарушителям государственно-принудительных мер имущественного характера.»⁴⁵.

Таким образом, исходя из приведенных определений можно сделать вывод, что правоотношение – это отношение, либо связь конкретных участников относительно конкретного имущественного или неимущественного блага, что позволяет указать, что термин «правоотношение» допустимо отождествить с фразой «связь конкретно-определенных лиц», поскольку только конкретизированный субъектный состав позволяет говорить о целенаправленном движении материальных и нематериальных благ, т. е. переходе указанных объектов от одного лица к другому.

Между тем, как известно, так называемое абсолютное правоотношение предполагает индивидуализацию только одного его участника, как правило собственника, которому противостоит все общество в целом. Между тем, исходя из приведенных определений следует, что одним из критериев правоотношения является конкретно-определенный субъектный состав, в то время как общество в целом не отвечает указанному критерию, поскольку общество – это совокупность индивидов, проживающих на определенной территории. В данной связи представляется справедливым утверждение о том, что абсолютное право не порождает какое-либо правоотношение, поскольку правоотношение как таковое не может существовать с неопределенным составом обязанных лиц⁴⁶.

Таким образом, следует утверждать, что сам факт возникновения правоотношения – связи между конкретно-определенными лицами связан с их активными или пассивными действиями, направленными на приобретение определенных прав и обязанностей. Именно индивидуальная определенность в субъектном составе дает возможность говорить о конкретизированности прав и обязанностей его участников. Схожая позиция также прослеживается в юридической науке. Так, М.М. Агарков писал, что отношение возникает «….между двумя сторонами, из которых на одной находится право требования, а на другой – соответствующая этому праву обязанность.»⁴⁷. Н.Г. Александров утверждает, что «правоотношение и есть именно субъективное право с корреспондирующей с этим правом юридической обязанностью»⁴⁸. И.Б. Новицкий и Л.А. Лунц указывают, что содержание всякого правоотношения включает в себя право и соответствующую ему обязанность или права и обязанности на стороне каждого участника правоотношения⁴⁹.

На основании изложенного следует предположить, что только обязательство может быть основанием для возникновения правоотношения, т. е. связи между конкретно-определенными лицами, заинтересованными в перемещении имущественных и/или неимущественных материальных благ. Следовательно, обязательство, направленное на удовлетворение потребности в жилье – это правоотношение между конкретно-определенными лицами, целью, одного из которого, является удовлетворение потребности в жилье.

Справедливость и обоснованность такого рода утверждения подтверждается высказыванием Б.И. Пугинского, который указывает, что в основе любого субъективного права всегда лежит интерес как форма проявления потребности, направленность на удовлетворение которой обеспечивается через осознание и определение целей деятельности⁵⁰. Схожая позиция прослеживается у В.В. Кулакова, который указывает, что именно потребность в определенном благе побуждает вступать индивидов в обязательственные правоотношения⁵¹. Следовательно, наличие потребности⁵² у лица в жилье является для него движущей силой, которая является предпосылкой возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.

Интерес в удовлетворении потребности в жилье является основной целью субъекта, вступающего в рассматриваемый вид обязательственных отношения, поскольку только при условии наличия стимула, под которым понимается возможность безопасного и комфортного проживания, поведение человека переходит из пассивного в активное состояние. По данному поводу примечательным образом высказывается В.М. Серых: «Каждый участник обмена вступает в отношения потому, что надеется приобрести нечто более значительное для него, нежели отчужденная собственность. Аналогичным образом мотивирует свое решение вступить в обмен и другой его участник. Поэтому обмен состоится при том непременном условии, что участники обмена уверены в том, что в ходе подобной акции они не только ничего не потеряют, но и нечто приобретут»⁵³. Таким образом, в случае, если мотивация конкретного субъекта в обеспеченности жильем превышает его интерес в сохранении денежных средств, создается поле для потенциальной возможности возникновения обязательственного правоотношения, направленного на удовлетворении потребности в жилье.

Преимущественное большинство обязательственных отношений, направленных на удовлетворении потребностей в жилье, относятся к разновидности договорных обязательств, поскольку в основании их возникновения лежит соглашение, заключенное между двумя или более сторонами, являющееся основанием возникновения взаимных прав и обязанностей у его субъектов. Выделение такой группы обязательственных отношений в т. ч. продиктовано ст.307.1 ГК РФ, согласно которой по тексту закона прямо выделяется названная группа обязательств: «….К обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам)…».

Сказанное позволяет сделать вывод, что, как правило, в основе обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, лежит договор как двусторонняя сделка, направленная на возникновение взаимных прав и обязанностей у конкретноопределенных субъектов гражданского оборота. Учитывая, что в действующей редакции ГК РФ выделяется достаточное количество отдельных видов обязательственных отношений, представляется допустимым разделить все договорные обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, на видовые, которым свойственны свои отличительные черты:

1) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса собственника:

• договор купли-продажи жилого помещения;

• договор дарения жилого помещения;

• договор пожизненного содержания с иждивением.

2) Обязательства, направленные на удовлетворение потребностей в жилье и связанные с приобретением статуса нанимателя⁵⁴:

• договор аренды (имущественного найма) жилого помещения;

• договор коммерческого найма жилого помещения;

• договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• договор социального найма жилого помещения.

Каждый из предложенных видов обязательств, направленных на удовлетворение потребности в жилье, обладает своими уникальными особенностями и характеристикой, поскольку выполняет свою функцию, причем как социальную, так и юридическую.

Социальная функция названных видов обязательственных отношений реализуется посредством определения места индивида на социальной лестнице. Иными словами, лицо, обладающее жильем на праве собственности, нередко расценивается обществом как более обеспеченный субъект по сравнению с нанимателем жилого помещения. Юридическая функция каждого из предложенного вида обязательства характеризуется в наличии у лица выбора соответствующей правовой модели поведения для достижения желаемого результата, т. е. в удовлетворении потребности в жилье.

В связи с изложенным представляется обоснованным дать общую характеристику выделенным видам договорам, которые порождают обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье. Указанная характеристика позволит в дальнейшем более лаконично и организованно выявлять отличительные признаки указанных видовых обязательств друг от друга.

§ 2. Общая характеристика признаков договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье

В целом все выделенные виды договоров, порождающие обязательственные отношения, направленные на удовлетворение потребностей в жилье, могут быть дифференцированы по следующим признакам:

а) Консенсуальные и реальные;

Традиционно деление договоров на консенсуальные и реальные продиктовано ст.433 ГК РФ, согласно которой выделяются договоры, момент заключения которых связан с достижением соглашения его сторонами, т. е. получения акцепта на выдвинутую оферту – консенсуальные⁵⁵, а также договоры, момент заключения которых связан с передачей имущества – реальные договоры. Как отмечает Е.Е. Шевченко, указание на реальность договора нередко осуществляется посредством использования в определении договора слова «передает», когда речь идет об имуществе, являющемся предметом договора. Слова «обязуется передать», наоборот, свидетельствуют о том, что заключение договора не связывается с совершением соответствующего действия⁵⁶.

Ь) Возмездные и безвозмездные;

Законодательное разделение договорных конструкций на возмездные и безвозмездные продиктовано ст.423 ГК РФ, согласно которой возмездным договором признается такое соглашение, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, в том время как безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. При этом некоторые отношения даже при присутствии встречного предоставления нельзя отнести к категории возмездных. Так, Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «нельзя, например, считать возмездным дарение потому, что за подаренные нож или ружье одаряемый вручает дарителю монету, руководствуясь народным предрассудком, что железо и сталь дарить опасно»⁵⁷.

Как отмечается в юридической литературе, подавляющее большинство, если не все договорные конструкции современного гражданского оборота являются возмездными⁵⁸. Данный вывод следует из п.3 ст.423 ГК РФ, согласно которой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Аналогичный вывод следует из судебной практики, согласно которой при возникновении спора о правомерности квалификации договора как безвозмездного, заинтересованной стороне необходимо доказать суду, что при заключении указанной сделки у кредитора было желание одарить должника. Так, в одном из дел суд указал: «….Ссылка заявителя на безвозмездность договора уступки требования отклоняется, поскольку, как разъяснено в п.9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами гл.24 Гражданского кодекса Российской Федерации», соглашение об уступке права (требования) может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу такого права (требования). Доказательств, подтверждающих намерение общества «Газпром Трансгаз Екатеринбург» безвозмездно передать расчетно-долговому центру требования к должнику, заявителем не представлено…»⁵⁹.

Из сказанного следует, что безмездным по своей сущности будет являться договор дарения жилого помещения. Между тем представляется, что в целом проводимая законодателем классификация договоров на возмездные и безвозмездные не является истинной в полном объеме, поскольку не отражает реалии фактически складывающихся отношений.

Подтверждение сказанного можно найти в утверждении В. А. Белова, который указывает, что «… никто, действуя в здравом уме и твердой памяти, не станет совершать бесплатного (безвозмездного) предоставления – предоставления в ущерб самому себе»⁶⁰. В связи с чем представляется, что все отношения, возникающие в обществе, являются возмездными, однако указанный признак может проявляться отличительным образом и быть связанным с наличием встречного имущественного предоставления со стороны должника (возмездность) или с его отсутствием (безвозмездность). При этом важно осознавать, что, как правило, даже дарение между родственниками является возмездным, однако возмездность проявляется не в наличии встречного имущественного предоставления, а основывается на уважительных, доверительных, дружеских, семейных и иных отношениях, при этом возмездность рассчитывается не по шкале имущественных благ (денег), а в теплоте и заботе, которым родственник одарил дарителя при их совместной жизнедеятельности (бабушка – внук; родители – ребенок и т. п.). Ведь совершенно очевидно, что подарок ближнему человеку будет куда более дорогим, тщательно подобранным и желанным, нежели подарок для коллеги по работе. Безусловно, и в первом, и во втором случае мы дарим имущество, т. е. передаем без встречного имущественного предоставления, но в зависимости от полученного объема «тепла» качественные критерии объекта отличаются. В некоторой степени схожая позиция усматривается Аналогичной позиции придерживался Д. И. Мейера: «Очень редко дарение производится совершенно бескорыстно, а обыкновенно или оно составляет вознаграждение за какую-либо услугу, оказанную дарителю со стороны лица одаряемого, или даритель хочет приобрести какие-либо материальные или нематериальные выгоды, например, склонить лицо, одаряемое на свою сторону, но, тем не менее, сделка остается дарением…»⁶¹.

Безусловно, дарение как вид договорной конструкции имеет свою особенную сущность, т. е. правовую природу. Между тем утверждение о том, что договор дарение является безвозмездным в полном смысле данного слова, как представляется, является ошибочным, в связи с чем по тексту настоящей работы при описании схожих правовых категорий будет использовать следующая терминология: «договор, обладающий встречным имущественным предоставлением» и «договор, не обладающий встречным имущественным предоставлением».

с) Срочные и бессрочные;

Как указывается в юридической литературе, все обязательства предельны во времени, т. е. они срочные⁶². Далее В.А. Хохлов указывает, что выдвигаемая им аксиома касается и случаев, когда в договоре (или в ином основании) не предусмотрен определенный срок исполнения – здесь требуется его отыскать или же совершить необходимые действия по определению. Допуская существование обязательств без срока, тем самым допускается неопределенность правового положения его участников⁶³.

Указанный автор справедливо указывает на срочную природу преимущественного большинства обязательственных отношений, между тем представляется, что для целей классификации договоров на срочные и бессрочные необходимо в первую очередь обращать внимание на то, совпадает ли во времени момент исполнения по договору с моментом его прекращения. К примеру, договор купли-продажи, где передача имущества осуществляется в момент его оплаты, не относится к числу срочных или бессрочных договоров, поскольку стадия исполнения и стадия прекращения обязательства совпадают во времени, следовательно, приведенный в качестве примера договор является одномоментным. Между тем в случае, если договор купли-продажи имущества предусматривает, что покупатель производит оплату спустя некоторый период с момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи, то классификация данного вида договора в качестве срочного является весьма справедливой, поскольку в приведенном примере отсутствует эффект одномоментного исполнения. Аналогичный эффект наблюдается в договоре коммерческого найма, где обязанность наймодателя по передаче объекта найма нанимателю не совпадает с исполнением последним обязанности по уплате платы за наем.

d) Возвратные и невозвратные;

В силу возвратного обязательства должник обязуется возвратить кредитору ранее полученный от него объект, а в случае изначального получения родовых потребляемых вещей – соответствующий имущественный эквивалент⁶⁴. Основным критерием отнесения того или иного вида обязательственных отношений к числу возвратных или невозвратных является допустимость проявления в них признака возвратности, т. е. в случае, если реализация признака возвратности является обыденным и ожидаемым поведением для участников обязательства (аренда, наем, ссуда), признак возвратности проявляется в позитивной форме⁶⁵. В случае, если проявление признака возвратности является исключением из общего правила поведения субъектов гражданского оборота (договор купли-продажи, мены, ренты и т. п.) или его проявление обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением должником своих обязанностей по обязательству, налицо возникает ситуация, когда признак возвратности проявляется в негативной форме, а изначально обязательство является невозвратным.

e) Основные и дополнительные (акцессорные).

Как справедливо отмечается в юридической литературе, все договорные обязательственные отношения подразделяются на основные (главные) и дополнительные (зависимые, или акцессорные – от лат. accessorius – дополнительный, привходящий). Дополнительные обязательства обычно обеспечивают надлежащее исполнение главных обязательств, например, обязательства по выплате неустойки или по залогу имущества обеспечивают своевременный и полный возврат банковского кредита⁶⁶. Схожей позиции придерживается В.А. Хохлов, который указывает, что по общему правилу судьба последних зависит от существования основного правоотношения. Причина проста – все такие обязательства направлены на удовлетворение прав и интересов кредитора в основной обязательственной связи и без него не могут существовать; обычно они формируются при использовании способов обеспечения обязательств, например, договора залога⁶⁷. Аналогичным образом толкуют сущность договора залога и в правоприменительной практике, так в одном из дел суд указал: «….По своей правовой природе залог относятся к способам обеспечения исполнения обязательств, имеющим дополнительный (акцессорный) характер по отношению к обеспечиваемому (основному) обязательству.»⁶⁸.

Между тем представляется, что деление отдельных видов договорных обязательств на основные и дополнительные также возможно на основании целей, которые преследуются участниками гражданского оборота. В данной связи в рамках настоящей работы родовым признаком исследуемых видов обязательств является цель – направленность на удовлетворении потребности в жилье, т. е. безопасное, комфортное и защищенное проживании на территории государства. Поэтому полагаем, что цель по удовлетворению потребности в жилье в первую очередь достигается посредством вступления в обязательственные отношения, предметом которых является совершение юридических и фактических действий по передаче одним лицом жилого помещения другой стороне обязательства. При этом договор страхования или договор об ипотеке, предметом которых является обеспечение иных интересов (снижение рисков утраты имущества или рисков кредитора) являются дополнительными (акцессорными) по отношению к родовому делению всех видов обязательственных отношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.

§ 3. Общая характеристика прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений, связанных с удовлетворение потребности в жилье

Продолжая общую характеристику договорных обязательств, направленных на удовлетворение потребностей в жилье, необходимо сказать несколько слов относительно общей характеристики прав и обязанностей субъектов таких договорных отношений. Все права и обязанности субъектов обязательственных отношений можно разделить на следующие виды:

• Императивные права и обязанности;

• Диспозитивные права и обязанности.

Под императивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные законом одной из сторон обязательства, которые не могут быть возложены на другого контрагента по сделке несмотря на достижение соответствующего соглашения.

Под диспозитивными правами и обязанностями субъектов обязательственных отношений следует понимать такие права и обязанности, предусмотренные и вмененные одной из сторон обязательства, которые могут быть возложены на другого контрагента по сделке при достижении соответствующего соглашения между ее участниками.

Правоприменительное толкование императивных и диспозитивных прав и обязанностей субъектов договорных отношений нашло свое отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»⁶⁹. Согласно указанному документу даны следующие разъяснения об императивности и диспозитивности правовых норм:

«….условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой…

…Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы)…..При возникновении спора об императивном или диспозитивном характере нормы, регулирующей права и обязанности по договору, суд должен указать, каким образом существо законодательного регулирования данного вида договора, необходимость защиты соответствующих особо значимых охраняемых законом интересов или недопущение грубого нарушения баланса интересов сторон предопределяют императивность этой нормы либо пределы ее диспозитивности. Например, п. 2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, т. к. в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. П.1 ст.463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.⁷⁰…».

Таким образом, необходимо отметить, что закрепленная законодателем дифференциация правовых норм на императивные и диспозитивные преследует реализацию на практике основополагающего принципа гражданского законодательства – равенства участников и соблюдения баланса интересов сторон, участвующих в обязательственных правоотношениях.

Другим важным моментом, на который необходимо обратить внимание, давая общую характеристику прав и обязанностей субъектов обязательственных отношений, является то, что права одной стороны, как правило, корреспондируется с обязанностями другой стороны, т. е. носят коррелирующий характер, например обязанность покупателя оплатить товар, корреспондируется с правом продавца требовать оплаты передаваемого им имущества; обязанность по передаче имущества в собственность плательщику ренты – с правом получателя ренты требовать сумму денежных средств в счет оплаты ренты и т. д. При этом, как правило, императивная обязанность одной стороны корреспондируется императивному праву другого участника обязательства, например, императивная обязанность покупателя по оплате полученного от продавца товара корреспондируется императивному праву продавца в возможности выдвижения требования к покупателю об оплате. Полагаем, что иной подход к описанной конструкции изменит сущность возникших обязательственных отношений: если представить, что обязанность покупателя оплачивать товар, полученный по договору купли-продажи, является диспозитивной то, в случае, если стороны упразднят такую обязанность, представляется, что перед нами будет уже договор дарения, а не договор купли-продажи, который предполагает наличие встречного эквивалентного имущественного предоставления.

В связи с изложенным следует сделать вывод, что содержание обязательственных отношений раскрывается в правах и обязанностях его субъектов, которые могут предусматриваться как императивными, так и диспозитивными нормами гражданского права. Далее по тексту настоящего пособия будут рассмотрены основные права и обязанности субъектов отдельных обязательственных правоотношений, направленных на удовлетворение потребностей в жилье.