Kitobni o'qish: «Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров»

Издание 10-е, переработанное и дополненное

(53-е издание в серии)

Агентство CIP РГБ

I. Смирнов, Игорь Аркадьевич.

II. Кузьмина, Алла Кирилловна.

Вступительное слово А. И. Гурова – криминалиста, политика, писателя

Глубокоуважаемые читатели!

Уже почти 25 дет назад, в разгар перестройки, вышли мои первые статьи, посвященные организованной преступности в СССР – «Лев готовится к прыжку» и «Лев прыгнул». С тех пор утекло много воды – стали другими и общественный строй, и название нашего государства, и система нравственных ценностей большинства граждан. Изменилась и направленность деятельности мафиози – сегодня это не только наркотики, оружие, проституция и банальный рэкет, но и вложение огромных грязных денег в легальный бизнес, включая недвижимость и строительство, а также проникновение криминала во власть, сопровождаемое всеобъемлющей, тотальной коррупцией.

Среди немалого числа граждан, пострадавших от преступных посягательств на свое имущество, здоровье и даже жизнь, бытует мнение, что необходимо принять и ввести более строгие законы (сажать, сажать и еще раз всех сажать!), разогнать «прогнившую» полицию и суды, восстановить за самые тяжкие деяния смертную казнь, даже публичную. Однако такая жестокость только рождает ответную реакцию – если бы проблемы преступности решались подобными простыми средствами, то весь цивилизованный мир давно бы избавился от нее, но этого нет и быть не может, ведь истоки криминала намного глубже и сложнее.

Недавно мне выпала честь познакомиться с рядом книг из серии «Сделки с недвижимостью», совместно выпущенных издательствами «Филинъ» и «Омега-Л», в первую очередь с теми из них, которые посвящены защите от мошенничества и вымогательства, а также иным противозаконным явлениям при решении гражданами своих жилищных проблем. Признаюсь честно, не ожидал, что проблему преступности вокруг рынка недвижимости можно исследовать не только так глубоко, полно и всесторонне по содержанию, но и удивительно ярко, доступно и талантливо по форме подачи материала. В этих книгах есть все, что необходимо людям, желающим распорядиться своим недвижимым имуществом, и в первую очередь точные, убедительные и понятные рекомендации авторов, подлинные руководства к действию. Я очень горд за своих молодых товарищей по писательскому цеху, которые имеют и опыт работы в правоохранительных органах, и являются квалифицированными юристами-практиками, и блестяще владеют пером, используя свои знания, опыт и талант во благо людям. Пока в России живут и работают такие граждане, как авторы этой книги, у нас есть шанс победить зло и обеспечить себе и будущим поколениям достойную жизнь в правовом государстве.

С уважением А.И. Гуров,

д. ю. н., профессор,

член Союза писателей России

О чем эта книга
Предисловие авторов

Как показывает практика работы риэлторских фирм и правоохранительных органов, в среднем каждый тринадцатый – пятнадцатый участник рынка недвижимости является потенциальной жертвой (потерпевшим) – именно такую часть сделок организуют и проводят в этой сфере бизнеса профессиональные преступники. Ведь недвижимость и строительство – весьма денежные сегменты рынка, к тому же его фигурантами являются не только бизнесмены, но и простые граждане, которых легче обмануть, а расчеты в большинстве случаев ведутся наличными. Поэтому операции с квартирами, домами, нежилыми объектами притягивают к себе, как магнит, не только способных внуков Остапа Бендера, владеющих тысячей способов относительно честного отъемаденегунаселения, но и публику посерьезнее – кидал, вымогателей и откровенных бандитов, для которых человеческая жизнь – что ломаный грош.

Но не стоит сгущать краски – изменять свои жилищные условия все равно в среднем раз в 8— 10 лет приходится каждому из нас. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведения варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Эти проблемы подробно рассматривались в сериях книг с общим названием «Сделки с недвижимостью» и «Сам себе риэлтор» (в 1997–2016 гг. их вышло пятьдесят две). В настоящем издании более подробно пойдет речь о преступлениях в сфере жилья (особенно квартирного, ведь городская недвижимость – это 70–75 % рынка). Мы разберем не только признаки и схемы противоправных действий в отношении продавцов и покупателей, но и основные способы защиты от них и нейтрализации злоумышленников.

Отдельная глава (5) более подробно раскрывает очень актуальную на сегодняшний день тему афер, осуществляемых юридическими лицами – риэлторскими или девелоперскими (строительными) фирмами, а также организациями, на которые оформлены конкретные объекты недвижимости (мы называем их клиентскими). Дополнительно в этой главе рассматриваются схемы обмана приобретателей новостроек и граждан, желающих распорядиться жильем на вторичном рынке, а также основы выявления «фирм повышенной опасности», которым не следует доверять ни ведение сделки, ни тем более Ваши деньги.

Две главы (7 и 8) посвящены очень больным на сегодняшний день проблемам – «низовой» коррупции в государственных и муниципальных органах, имеющих отношение к рынку недвижимости, и налоговым правонарушениям при совершении сделок. С указанными явлениями приходится сталкиваться практически всем фигурантам рынка, и авторы попытались сориентировать читателей в этих важных вопросах, которые, несомненно, нуждаются в более глубоком и всестороннем исследовании.

Отдельно обращаемся к гражданам, которые захотят использовать приведенный в книге материал в преступных целях.

Товарищи мазурики! Указанные схемы «работы» хорошо известны сотрудникам правоохранительных органов, и ваши старания окончатся, скорее всего, «черной скамьей» подсудимых и более тесным знакомством с тюремным и лагерным житьем-бытьем. Так что даже не пытайтесь!

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Правила игры
Введение

Одна из прекрасных черт, доставшихся нашим людям еще от советской эпохи, – доверчивость. Раз написано в газете – значит правда, раз человек клятвенно обещал – значит выполнит. А уж если кто-то кого-то обманул – сто процентов за то, что со мной такое не случится… Знакомая позиция, не правда ли?

Случится. И вовсе не потому, что Вы, уважаемый читатель, лопух, неудачник или простофиля. Просто сейчас мы живем в эпоху талантливых «великих комбинаторов».

Итак, явление – аферы на рынке недвижимости. На этом сверхвыгодном поприще кормятся сотни мошенников, которые работают изобретательно, вдохновенно и по-крупному. Сами себя они называют фармазонами (это, кстати, одна из самых уважаемых в блатном мире воровских «профессий»).

На языке ныне действующего Уголовного кодекса РФ, с учетом изменений на 2015 год, их деяния подпадают под статью 159 УК (максимальная санкция – 10 лет лишения свободы с конфискацией имущества). Однако строгое наказание для преступника не препятствие, ведь рискнув, можно «срубить» до миллиона долларов за месяц – полтора, стоит только найти «лоха» – доверчивого и юридически безграмотного гражданина и очень умело его «развести», т. е. втереться в доверие и обмануть.

Пик афер в сфере недвижимости пришелся на 1993—96 гг. – в это время рынок переживал бум, количество потенциальных продавцов и покупателей было уравновешено, и даже неликвидные с сегодняшней точки зрения объекты «уходили в лёт» по высоким ценам. В те годы, по статистическим данным, одна сделка из каждых пятнадцати-шестнадцати зарегистрированных (именно зарегистрированных, а не планируемых!) была организована аферистами и приводила к обману клиентов. К тому же в паре с фармазонами часто работали и бандиты (при каждой оргпреступной группировке был создан «отдел недвижимости», в дальнейшем прикрытый лицензией). Все это приводило к тому, что доверчивый «лох», попавший в сети преступников, в лучшем случае оставался без квартиры или без денег, а в худшем – за собственную глупость и жадность приходилось расплачиваться безопасностью, здоровьем или даже жизнью родных и близких.

В последующие годы ситуация начала постепенно выправляться, и мошенничество на рынке жилья стало менее серьезной проблемой: по данным 2002 года, после введения новой системы регистрации прав собственности на недвижимость, аферистами успешно проводились лишь 3–3,5 % от числа совершенных сделок (в среднем одна из тридцати). Это было связано с тем, что участники рынка стали более осторожными и предусмотрительными, все большее количество людей предпочитало не экономить на своей безопасности и обращаются к специалистам в риэлторские фирмы, у сотрудников агентств тоже повысилась квалификация и ответственность (исключения, конечно, были, но они только подтверждали общую тенденцию). Кроме того, за мошенников всерьез взялись государственные и муниципальные власти: изменился порядок регистрации сделок, в тогда еще полиции были созданы специальные отделы и подразделения по борьбе с злоупотреблениями в жилищной сфере, были разработаны (правда, больше на бумаге) меры защиты граждан «группы риска» от посягательства преступных элементов на их недвижимость. Однако фармазоны ответили на это своего рода «повышением квалификации» – организованно и стихийно ими были разработаны новые схемы мошенничеств (о них подробнее речь пойдет в главе 1), преступники стали активнее использовать пробелы и несостыковки в жилищном и гражданском законодательствах, особенно при признании уже совершенных сделок недействительными (см. главу 4).

К большому сожалению, в 2004—08 гг., до начала второго кризиса, мошенничеств на рынке недвижимости стало значительно больше. Этому способствовали ряд факторов: во-первых, с 8 февраля 2002 г. было отменено лицензирование риэлторской деятельности, что привело к открытию большого количества фирм-однодневок (на сегодняшний день, чтобы проводить сделки с недвижимостью, достаточно просто купить пакет документов на юридическое лицо); во-вторых, сильно возросла покупательская активность граждан (по отдельным сегментам рынка, например дешевых новостроек или приличных офисов, спрос превышает предложение в 3–5 раз даже по сегодняшним, сильно завышенным ценам); в-третьих, контролирующие и правоохранительные органы явно «проспали» новые реалии рынка недвижимости (а отдельные их представители фактически превратились в «крышу» для кидал и фармазонов). Грянувший в сентябре-октябре 2008 г. спад сделок привел и к уменьшению преступных проявлений при их совершении в первую очередь за счет резкого сокращения числа приобретателей недвижимости и более длительных сроков продажи (экспозиции) объектов. Однако в 2010—14 гг. ситуация опять стала ухудшаться – во-первых, сильно возросла покупательская способность граждан, особенно в сегменте новостроек; во-вторых, были изобретены и стали активно использоваться новые схемы афер (например, квартирное рейдерство с долями в праве); в-третьих, откровенным обманом своих клиентов (а тем более контрагентов по сделкам) активно стали заниматься многие риэлторские и девелоперские компании, особенно те, которые позиционируют себя в рекламе как «крупные» и «надежные». Также изменилась и структура афер по видам сделок.

Если судить по существующим у риэлторов «черным спискам» (в них включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу совершенных афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 10–20 % дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3—10 дней, иногда даже до окончания оформления), – примерно одна шестая часть таких предложений – откровенное мошенничество.

Второе место – у аренды и найма недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из десяти-двенадцати (10–12 %) носит криминальный характер – это связано с тем, что подобные аферы очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» – ведь стороны (сдатчики и съемщики) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

На третьем месте находятся аферы, совершаемые на первичном рынке, т. е. при покупке жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей) на этапе строительства. Наиболее криминогенной является деятельность жилтовариществ (ЖСК и ЖНК), а также организаций, предлагающих всевозможные «серые» схемы приобретения жилья (например, по предварительному договору). В среднем 8—10 % предложений на «первичке» исходят либо от типичных «жилищных пирамид», либо от «клонов» нормально работающих девелоперских компаний, а также от кооперативов, специально созданных с целью дальнейшего искусственного банкротства.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т. е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке с оформленными правами собственности. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6–7 %). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплаты, совершается, конечно, намного больше).

На следующем месте по количеству афер – всевозможные схемы «альтернативы», т. е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент – деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки – ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» – когда жильцы коммунальной или большой отдельной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлторов. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» – когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего – 3–3,5 % (одна сделка из тридцати). Сюда же попадают и всевозможные «междугородные» обмены, включая и на неприватизированное жилье.

УГОЛОВНЫЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 159. Мошенничество (в ред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, —

наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (вред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, (в ред. Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)

3. Мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ, от 07.12.2011 № 420-ФЗ, от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

4. Мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, – (вред. Федерального закона от 29.11.2012 № 207-ФЗ)

наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 377-ФЗ, от 07.03.2011 № 26-ФЗ)

Примечание. Крупным размером в настоящей статье признается стоимость имущества, превышающая 250 тыс. рублей, а особо крупным – 1 млн. руб.

* * *

Давайте более подробно разберемся с квалифицирующими признаками мошенничества как формы хищения и разновидности преступлений против собственности согласно статье 159 Уголовного кодекса РФ и Постановления Пленума ВС РФ № 51¹.

Квалифицированным (ст. 159 ч. 2) считается мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору (два или более человека договорились заранее и распределили роли), неоднократно (причем под «неоднократностью» подразумеваются не только ранее совершенные аферы, но и другие виды хищений – кражи, грабежи, вымогательства), а также с причинением значительного ущерба. Под последним в законодательстве подразумевается стоимость имущества или сумма денег, превышающая 2500 рублей на день совершения преступления, однако с учетом материального положения потерпевшего (см. примечание к ст. 158 УК РФ). При наличии указанных выше признаков вполне реально добиться возбуждения уголовного дела (как показывает практика, правоохранительные органы стараются не принимать заявления от потерпевших граждан, если деяние удается квалифицировать только «по части первой»).

Особо квалифицированный состав (ст. 159 ч. 3 и 4) подразумевает наличие следующих признаков: использования служебного положения; совершение деяния в составе организованной группы (в отличие от группы лиц она характеризуется устойчивостью и многоэпизодностью преступной деятельности); двумя или более судимостями за хищение (в том числе условными или ранее с отсрочкой), а также причинением потерпевшему ущерба в крупном (более 250 тыс. руб. на день совершения) или особо крупном (более 1 млн. руб.) размерах. В этих случаях есть надежда, что правоохранительные органы реально займутся розыском преступника (или группы) и их удастся найти и задержать (более подробно о розыске скрывшихся аферистов – см. главу 10).

Мошенничество отличается от других видов хищений способом совершения – ведь завладение имуществом или правами на имущество ведется путем обмана или злоупотребления доверием. При этом различают активный обман (сознательное искажение истины, заведомо ложные, невыполнимые обещания) и пассивный (умолчание о фактах, непередача должных документов и т. п.). И в том и в другом случаях жертва вроде бы добровольно передает имущество или права на него аферисту, и с этого момента преступление считается совершенным.

При обнаружении и обезвреживании мошеннических действий следует различать их содержание и форму. Содержание представляет собой основные схемы проведения афер, в том числе и с недвижимостью (об этом подробнее – в главе 1), под формой же подразумеваются психологические приемы, манипуляции, при помощи которых фармазоны (или группа) стремятся завоевать доверие лица, выбранного в качестве жертвы (см. главу 2), с целью в дальнейшем его обмануть.

* * *

При совершении сделок с недвижимостью, как и в любом бизнесе вообще, постоянно идет соревнование «снаряда и брони» – с одной стороны, аферисты разрабатывают новые схемы и приемы обмана жертв, с другой, в распоряжении добросовестных здравомыслящих участников рынка (профессионалов и простых граждан) есть ряд доступных методов, чтобы оградить себя, свою семью, бизнес и жилище от противоправных действий мошенников и кидал. Главная задача – сделать так, чтобы аферист понял, что Вы не позволите себя «лечить» как «позорного лоха», и в конечном итоге у фармазона «фарт не прокатит», какие бы «разводки» и «мульки» он бы ни «мутил»². Именно этим вопросам посвящены первые главы настоящей книги.

Глава 1
Наша цель – ваша недвижимость (Основные виды мошенничества на рынке жилья)

El sueno de la razon produce monstrous.

Сон разума рождает чудовищ.

Ф. Гойя

В настоящей главе мы разберем основные схемы жилищных афер «по существу», т. е. как они фактически организуются и проводятся. Со временем часть из указанных способов мошенничества, безусловно, утратит свою актуальность, особенно с развитием новой системы регистрации прав на недвижимость и повышением уровня профессиональной подготовки риэлторов, в первую очередь юридических отделов и служб безопасности агентств. Однако и у криминальных элементов, занимающихся облапошиванием граждан в сфере недвижимости, открыт не иначе как научно-исследовательский институт, в недрах которого для аферистов всех мастей ведущими специалистами, младшими и старшими научными сотрудниками в законе разрабатываются и исследуются на подопытных кроликах новые, идущие в ногу со временем методы отъема денег. Современные способы мошенничества – это вам, знаете ли, не на рынках в начале 90-х в наперстки лохов обыгрывать. Нынешние дети лейтенанта Шмидта пускают в ход не только ловкость рук, но и актерские таланты, навыки нейролингвистов, дорогостоящие, почти голливудские декорации, самые современные компьютерные технологии. Короче, попав к ним в лапы, вырваться из них, сохранив целостность кошелька, очень и очень трудно.

Давайте перейдем к основным видам мошенничеств с недвижимым имуществом, с которыми можно столкнуться на сегодняшний день.

1.1. Продажа или аренда чужой жилплощади

Аферисты совершают сделки с квартирами или домами, которые им не принадлежат (выдают себя за хозяев), а настоящие владельцы об этом ничего не знают (случай сговора собственников с фармазонами будем рассматривать ниже). Основными разновидностями подобных действий являются:

• наем (аренда) с последующей продажей

Квартира или дом снимается у владельца, при этом аферисты завладевают оригиналами правоустанавливающих документов (или по копиям фабрикуют их), после чего мошенники выставляют такой объект на продажу. Один из членов преступной группы выдает себя за собственника (идеальный случай, если при этом удается завладеть его паспортом или получить новый взамен «утерянного»), и на объект рано или поздно находятся «лохи» – покупатели. Далее следует либо лжеоформление, либо получение предоплаты с нескольких «клиентов», после чего мошенники скрываются. Рекорд, зарегистрированный по Москве: в 1994–1995 гг. одна квартира (однокомнатная, с обстановкой) была продана в 5 разных мест и одновременно 17 раз сдана (аферу, кстати, организовала вьетнамская этническая преступная группировка, хотя непосредственными исполнителями были, естественно, наши соотечественники).

• продажа объекта по оригиналам или дубликатам документов

В этом случае мошенники представляются хозяину покупателями или сотрудниками риэлторской фирмы. Завладев обманным путем паспортом продавца, они получают дубликаты правоустанавливающих документов или предлагают собственнику сдать оригиналы на «ответственное хранение» в агентство.

В дальнейшем осуществляется поиск настоящего покупателя и совершение сделки с ним, минуя хозяев (в большинстве случаев для этих целей фабрикуются доверенности).

• продажа неприватизированных квартир

По газетным и интернет-объявлениям мошенники находят граждан, которым надо сделать «срочную приватизацию» своей недвижимости, и предлагают им услуги по «ускорению процесса». Далее возможны два сценария: либо поиск покупателя на еще неприватизированное жилье (особенно если есть возможность показа), либо переоформление «свежеприватизированной» квартиры или комнаты на подставного, минуя хозяев.

• мнимая смерть владельца или лжезавещание

Одно из новых изобретений аферистов при продаже чужой жилплощади – фабрикация фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Один гражданин, уезжая на год за границу, сдал свою квартиру фармазонам (при этом они заплатили вперед). После этого мошенники купили у своих коллег бланк Свидетельства о смерти, вписали туда данные хозяина, сфабриковали завещание и обратились в установленном законом порядке за Свидетельством о праве на наследство в части квартиры, которое через полгода было получено (если у жертвы простая русская фамилия типа Иванов, Кузнецов, Соколов, Медведев, то можно подобрать и «наследника» по закону). После аферисты продали жилплощадь первому попавшему в их сети «лоху». Представьте, каково было хозяину квартиры, когда он приехал назад, пришел домой и узнал, что уже год как умер…

МОШЕННИКИ ПИСАЛИ ЗАВЕЩАНИЯ НА КВАРТИРУ ОТ ИМЕНИ УМЕРШИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ

Расследование дела о весьма квалифицированном мошенничестве завершила на днях следственная группа УВД Северо-Восточного округа столицы.

Как сообщили «МК», схему завладения чужими квартирами разработали 33-летняя москвичка с высшим экономическим образованием и ее напарник. Их интересовала исключительно жилплощадь умерших одиноких стариков. Получив в жилищной конторе информацию о смерти «клиента» и еще раз удостоверившись в отсутствии у него родственников, мошенники тут же начинали сами подыскивать свою кандидатуру на роль «наследника». По телефонному справочнику они находили человека с такой же фамилией, как и умерший пенсионер, вычисляли его место жительства и, выследив в каком-нибудь из магазинов или на почте, похищали у однофамильца паспорт. Затем на основе настоящего документа аферисты изготавливали поддельное завещание, якобы написанное рукой старика, где говорилось о том, что он оставляет квартиру своему родному внуку или племяннику (т. е. владельцу похищенного паспорта). Когда же дело доходило до переоформления квартиры на нового владельца, роль родственника умершего дедушки исполнял один из мошенников. Завладев заветными квадратными метрами жилплощади, преступники тут же их перепродавали.

На одной из таких махинаций (сотрудники милиции считают, что она не единственная на счету преступной парочки) «риэлтеры» и погорели. Несмотря на то, что мошенники успели завладеть квартирой на Ракетном бульваре (ее 59-летний хозяин скончался от инфаркта) и уже перепродали ее третьему лицу, эта история случайно стала известна правоохранительным органам. Дело закрутилось после того, как 24-летний житель подмосковной Шатуры, не так давно потерявший паспорт, получил из местной налоговой инспекции уведомление о задолженности по уплате налогов за только что полученную в наследство квартиру в столице. Естественно, молодой человек, который не слышал ни о каком жилье в Москве, тут же обращался в милицию с просьбой разобраться в данной ситуации. Вскоре аферистыбыли выведены на чистую воду, и вот-вот состоится суд.

«Московский комсомолец»

• компьютерные аферы с базами данных

В отдельных регионах Российской Федерации (в Москве – до 01.04.1994 г. и в январе – мае 2000 года) мошенники при помощи хакеров внедрялись в компьютерные базы данных собственников жилья и не только их считывали, но и вносили изменения (например, настоящим владельцем квартиры являлся Иванов, а данные в базе «перебивались» на Петрова, от имени которого жилплощадь и продавалась). В настоящий момент регистрирующие органы предпринимают меры, чтобы подобные случаи в принципе исключить, но определенное количество «мин замедленного действия» компьтерными аферистами было все-таки установлено. Такие же действия, возможно, были проделаны в конце 2009 года (при переводе базы данных ЕГРП из ведения Росрегистрации в систему Росреестра) и в 2012 году (при расширении «Новой Москвы»).

1.2. Многократная продажа или сдача внаем

В этом случае аферист (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или частично). Технология совершения этого мошенничества практически аналогична предыдущей схеме (чужая): получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с фармазонами, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами).

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

• сделки на рынке новостроек («первичке»)

Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом введен в эксплуатацию и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Получается типичная ситуация «вечером – деньги, утром – стулья», поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях – прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартет 6Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые невинные из которых – это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и т. п.). Более подробно об этом речь пойдет в главе 5.

• многократная продажа на «вторичном» рынке

Как было указано выше, попытки «многократно» распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане – собственники объектов (через подставных лиц). Чаще всего при этом используются оригинальные (и подлинные!) документы на только что проданное жильё – например, хозяева-аферисты отчуждают жилплощадь первый раз честно (без кавычек!), а параллельно ведут показы и другим потенциальным покупателем. С первыми из них (подлинными приобретателями) оговариваются два условия: во-первых, физическое освобождение жилья будет минимум через месяц (для этого находятся всякие надуманные причины); во-вторых непогашенные оригиналы «старой» правоустановки, по которым объект отчуждался, продавцы оставляют себе (а эти документы, как известно, органами Росреестра выдаются отчуждателям после окончания регистрации). Наличие двух таких условий говорит о том, что продавцы и их сообщники, возможно, затеяли аферу, и у истинных покупателей могут быть проблемы с другими, обманутыми в результате подобного мошенничества. Более подробно о лжерегистрации таких сделок у нас пойдет речь в разделе 1.5.

РИЭЛТОРША УМУДРИЛАСЬ ТРИЖДЫ ПРОДАТЬ СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ

Квартирную мошенницу Л., жертвами которой становились торговцы с вещевого рынка в «Лужниках», обезвредили сотрудники Московского уголовного розыска. Интересно, что в итоге аферистка, перехитрив саму себя, осталась без квартиры. До самого ареста Л. была вынуждена скитаться по друзьям.

Как сообщили «МК» в МУРе, 35-летняя мошенница обосновалась в «Лужниках» с прошлой осени. Она прекрасно звала, что сюда съезжаются в основном иногородние коммерсанты, и всем им нужно жилье в Первопрестольной. Благодетельница выдавала себя за большого специалиста по квартирным делам и предлагала помочь с решением этого насущного вопроса. Л, сразу предупреждала, что очень много денег требуется сразу – на взятки различным чиновникам. Доверчивые торговцы платили дань, после чего аферистка благополучно исчезала. Суммы колебались от 2 до 20 тыс. долларов с одного предпринимателя.

Иногда хитрая особа с ходу предлагала купить жилплощадь. Свою квартиру на улице Мусы Джалиля мошенница умудрилась продать аж три раза – под залог, под завещание с правом владения после смерти хозяйки и по стандартному договору купли-продажи. На этом она получила более 100 тысяч долларов. Но Л. не повезло. Последний облапошенный клиент выследил женщину, силой отнял ключи от квартиры и занял заветную жилплощадь. Дама была вынуждена переехать к знакомому. Правда, к тому времени ее уже разыскивали сыщики, ибо в МУР поступило несколько заявлений от пострадавших коробейников из «Лужников». Когда детективы окружили квартиру, где она пряталась, аферистка затаилась, сделав вид, что ее нет дома, так что проникать в помещение пришлось через балкон.

«Московский комсомолец»

КВАРТИРНЫХ МОШЕННИКОВ ВЫДАЛ НОТАРИУС-НАРКОМАН

Одну из самых крупных банд аферистов, за два года оставившую без крова более десятка москвичей, разоблачили на днях правоохранительные органы столицы.

Как сообщили «МК» в отделе по борьбе с экономическими Преступлениями УВД Северного округа, группа квартирных мошенников, организованная 32-летним юристом из Москвы и главарями грузинской преступной группировки, орудовала в Первопрестольной с июня 1997-го по сентябрь 1999 года. Преступники находили малоимущих, чаще всего злоупотреблявших спиртным граждан, которые были не прочь обменять свою благоустроенную квартиру на деревенский дом с солидной доплатой. Как правило, алкаши сразу соглашались на предложенный мошенниками переезд в Рязанскую область, требуя, однако, чтобы перед подписанием договора об обмене им показали новое жилье. Для этого у предупредительных мошенников было все приготовлено – «клиентов» уже ждали билеты до города Сасово, где: им якобы были приготовлены приличные дома (на самом деле это были полуразрушенные строения).

Впрочем, москвичам не грозило разочарование от увиденного – как потом выяснилось, ни один из них до Сасово так и не добрался… Все они пропали без вести.

После этого бандитам оставалось лишь подделать документы, свидетельствующие о состоявшемся обмене, и вступить во владение пустой квартирой. Таким образом аферисты оформили на себя более 10 квартир на Онежской, Дубнинской, Дегунинской улицах, а также несколько квартир в других округах Москвы…

Напасть на след мошенников сотрудникам милиции помог… несчастный случай. В августе прошлого года от передозировки героина скончался нотариус частной конторы, сын председателя одного из московских судов. Как выяснилось, он и был мозговым центром мошеннического синдиката. На преступные связи юриста оперативников вывели поставщики наркотического зелья. Вскоре после этого был задержан главарь грузинской ветви преступного синдиката, а уже за ним потянулись другие соучастники. В настоящее время в различных изоляторах Москвы находятся четверо мошенников. Что же касается еще 15 человек, которые исполняли в основном роль черных маклеров, их задержание лишь дело времени.

«Московский комсомолец»

1.3. Сделки с «криминальной» жилплощадью

Покупателю предлагают (в большинстве случаев по немного заниженной цене) «паленые» объекты – квартиры, комнаты или дома, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия (они освободили жилплощадь в «добровольно-принудительном» порядке, т. е. под воздействием шантажа или угроз, насильственно удерживаются или пропали без вести, т. е. физически уничтожены). В таких случаях с «продавцом» обычно работает оргпреступная группировка (бандиты совершают насильственные действия, аферисты «палево» отмывают, коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие). В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю – сначала «палево» проходит «отмывку», т. е. объект переоформляется (иногда два раза, чтобы замести следы) на «добросовестного приобретателя» – т. е. «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с фармазонами. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

БАНДА ПОЛУЧИЛА ЧЕРЕЗ СУД БОЛЬШЕ СОТНИ МОСКОВСКИХ КВАРТИР

Банду аферистов-рекордсменов, обманным путем завладевших более чем сотней квартир в Москве, удалось обезвредить сотрудникам столичного Регионального управления по борьбе с оргпреступностью. Преступники действовали с невиданным доселе размахом. Они вычисляли освободившиеся после смерти хозяев квартиры, запасались нужными документами и внешне на вполне законных основаниях становились обладателями заветной жилплощади!

Как сообщил «МК» источник в правоохранительных органах столицы, всего в группу квартирных мошенников входили пять человек. Известна примерная схема, по которой действовали подельники. По своим каналам компаньоны получали сведения о смерти одинокого владельца квартиры, составляли нужные бумаги, свидетельствующие, что квартира на самом деле принадлежит им, после чего обращались в судебные органы. Служители Фемиды выносили вердикт, который вполне устраивал мошенников. Пока неясно, действительно ли преступники так ловко подгоняли всю документацию или же действовали в сговоре с представителями третьей власти. Обманщиков интересовали только неприватизированные квартиры, преимущественно одно- и двухкомнатные, но желательно не в пятиэтажках и в более или менее приличных районах.

Всего за три года эта компания, по оперативным данным, сумела завладеть 112 (!) муниципальными квартирами общей стоимостью 4,6 миллиона долларов. В дальнейшем жилплощадь выгодно перепродавалась. Возможно, это только вершина айсберга. Правда, уже сейчас следователи говорят, что доказать каждый эпизод будет очень непросто.

«Московский комсомолец»

Более подробно о деятельности оргпреступных группировок по завладению жилплощадью граждан речь пойдет в главе 6 настоящей книги.

1.4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью

Под термином «грязные», в отличие от «паленых», мошенники подразумевают те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенных государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, приостановление или отказ в регистрации прав и т. д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и ряд других, подробнее об этом – в главе 4). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «вынимаются» за взятки).

Иногда к фармазонам обращаются «загнанные в угол» собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников «в долю», чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: фармазоны скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.

1.5. Лжеоформление сделок

Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ любые сделки с передачей прав на недвижимое имущество (купля-продажа, мена, дарение, деление долей, ипотека, рента, вступление в права наследования и др.), а также их расторжение подлежат государственной регистрации, и только с момента таковой сделка считается совершенной и вступившей в силу. В 1992–1999 гг. госрегистрация проходила в разных субъектах Федерации по-разному: муниципальные власти сами устанавливали ее порядок и стоимость, вели обособленные реестры прав собственности на недвижимость (в Москве этими вопросами занимались ОАО «Мосприватизация» и Комитет (Департамент) муниципального жилья). Однако с введением в действие с 01.02.98 г. Закона № 122-ФЗ³ установлен единый порядок регистрационных действий на территории РФ, а сам процесс должен происходить в специально создаваемых для этих целей органах юстиции (ныне – Росреестр, сайт rosreestr.ru).

С 1 февраля 1998 г. используется разный порядок регистрации сделок с недвижимостью: и в простой письменной форме (ППФ), и через нотариуса. Граждане, участвующие в сделках, вольны выбирать, какой путь избрать: нотариальное оформление на первый взгляд кажется более надежным, но оно существенно дороже: необходимо оплачивать госпошлину и «техническую работу» нотариуса в размере 0,5–1 % от суммы, указанной в договоре.

Процедура регистрации в ППФ (простой письменной форме) совершается дольше – до 18 календарных дней (в реальности – 12–14), и госпошлина за нее небольшая (например, в Москве 2 тыс. руб.). В этом случае граждане, участвующие в сделке, не идут к нотариусу, а составив договор, являются непосредственно в пункт регистрации (уполномоченный орган юстиции). В столице и области таковыми являются филиалы соответствующих Управлений Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии РФ (адреса и телефоны тех и других смотрите в Видеоприложении 6⁴).

В связи с тем, что процедура регистрации сделок до конца еще не отрегулирована, мошенники успешно «ловят рыбку» в мутной воде несостыковок и накладок в работе вышеуказанных государственных органов. В 2014–2015 гг. лжеоформление стало своего рода «хитом сезона» среди афер с жильем – по городу Москве количество обманов граждан при регистрации возросло в 4–5 раз, и эта тревожащая тенденция будет, несомненно, присутствовать на рынке и в последующие годы. Так что давайте разберемся со схемами лжеоформления более подробно.

По «месту совершения» подобные аферы подразделяются на «лженотариальные действия» и собственно «лжерегистрацию в органах юстиции», по типам потерпевших – лжерегистрация «прав покупателя» с получением с него денег или подлинная регистрация прав последнего, но с одновременным обманом продавца. Термины «продавец» и «покупатель» трактуются здесь и далее в более широком смысле: это лица, соответственно получающие денежные средства (арендодатель, жилец коммунальной квартиры, клиент, желающий ухудшить жилищные условия) или передающие их (арендатор, инвестор, будущий владелец расселенной коммуналки; гражданин, совершающий обмен с улучшением, и т. д.).

• лженотариальное оформление

В этом случае для оформления сделки с участием «фраера ушастого» мошенники пользуются липовыми печатями нотариусов или даже открывают на несколько дней лженотариальную контору (именно так сто лет назад сделала известная фармазонщица Сонька Золотая Ручка, «продав» дом московского генерал-губернатора на Тверской, 13, ныне здание мэрии, английской фирме). Нотариус может быть и подлинный, но аферисты очень технично подведут Вас к его двойнику (мошенники-асы делают это прямо в стенах настоящей нотариальной конторы). Конечно, это грубая работа – такие действия легко выявляются при проведении комплексной экспертизы сделки. В последнее время фармазоны все чаще вступают в преступный сговор с помощниками или исполняющими обязанности нотариусов (а иногда, если сделка «жирная», и с самими нотариусами), и в журнале регистрации нотариальных действий «появляется» соответствующая запись… Кроме того, встречается очень много афер с доверенностями и завещаниями (об этом пойдет речь ниже).

В соответствии со смыслом Закона № 122-ФЗ, регламентирующего порядок госрегистрации, после 01.02.1998 г. нотариальное оформление сделок с недвижимостью (за исключением случаев, прямо указанных в законодательстве, см. табл. 4.1 в главе 4) в принципе не требуется, поэтому если «лженотариальный» правоустанавливающий документ был должным образом зарегистрирован (аферисты не захотели или не смогли обмануть клиента именно на этом этапе собственно регистрации), то суд может признать сделку состоявшейся и право зарегистрированным. Поэтому в последние годы количество мошенничеств по схеме «лженотариус» сократилось (точнее говоря, аферы плавно «перетекли» собственно в лжерегистрацию).

• собственно лжерегистриция

Сущность этих мошеннических действий состоит в том, что клиент (в рассматриваемом случае покупатель), доверившись аферистам (очень часто после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса), либо дает фармазонам доверенность на право регистрации сделки (последние уверяют «лоха», что это – пустая формальность), либо участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. После окончания лже-регистрации, особенно ускоренной (например, через нотариуса за 3 дня), мошенники вручаютжертве «документы», внешне очень похожие на необходимые, и получают с обманутого покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям… Иногда фармазоны действуют еще наглее – представитель «продавца» (на самом деле аферист) предлагает покупателю свои услуги по госрегистрации, а документы на таковую вообще не сдаются («продавец» или его «доверенное лицо» вскрывают ячейку по полностью подложному экземпляру ДКП).

ДАВАЙТЕ УСКОРИМ ПРОЦЕСС…

Очень часто мошенники при работе с «клиентом» используют прием, получивший название «свой человек». Настойчивого «лоха», желающего поприсутствовать при регистрации сделки, ведут получать документы в то время, когда у окошечка выстраивается самая большая очередь. После двух-трехчасового томления фармазон, сопровождающий жертву, вдруг вспоминает, что в учреждении работает его знакомая, которую вызывают «пошептаться» в коридор. На самом деле это сообщница аферистов, никакого отношения к сотрудникам регистрирующей организации не имеющая. Далее спектакль разыгрывается столь мастерски, что «лох» сам начинает совать деньги благодетельнице с просьбой ускорить процесс. Та наконец-то соглашается, забирает у «клиентов» паспорта и документы и предлагает «посидеть немного в машине» и не толкаться по коридорам, пока документы не будут получены.

Дальше аферисты либо едут в банк снимать деньги по паспорту продавца, либо выносят покупателю «зарегистрированные» документы и едут рассчитываться…

Соб. инф.

Продавца в этом случае обманывают несколько иначе. Покупатель (или лжепокупатель, вступивший в преступный сговор с аферистами) сдает в присутствии продавца деньги в банковскую ячейку (подробнее об этом – см. главу 3), после чего регистрация проводится надлежащим образом (объект уже находится в собственности покупателя), а деньги продавца мошенники снимают без его участия (чаще всего завладевают паспортом, переклеивают фотографию или вступают в преступный сговор с работниками банка). Когда несчастный продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк говорят ему: «Позвольте, Вы час назад у нас уже деньги сняли…»

Иногда на практике встречаются более «грубые» варианты подобных схем: продавцу либо «случайно падает на голову кирпич», либо у него в кармане «находятся» патроны или наркотики (а деньги снимаются покупателем после окончания действия соответствующего допсоглашения); либо в банк для получения денег с ответственного хранения предъявляются откровенно фальшивые регистрационные документы (согласно типовому договору с клиентом банк не обязан проверять подлинность последних), а также, в случае расчетов на квартире, в офисе или в других неприспособленных местах, продавца откровенно «кидают» – либо не отдают денег вообще, либо передают только сумму, указанную в договоре (в 2—20 раз ниже оговоренной ранее). Подробнее об этом – в главе 6 нашей книги.

1.6. Лжеадреса

На эту схему обычно попадаются богатые «парамоши» – так на жаргоне мошенники называют иногородних граждан, слабо представляющих местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они мечтают поселиться.

Доверчивого клиента приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы (чаще всего в доме-новостройке), а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» на окраине. Здесь используются совпадения в именах улиц: например, в столице имеется такой адрес: улица Макаренко, дом 21/2, строение 1А, корпус 2.

Также очень часто лжеадреса встречаются при сделках с загородной недвижимостью: «ушастому фраеру» показывают роскошный коттедж по адресу: Деревня Гадюкино, улица Советская, дом 60А, а документы оформляют на старый дом (просто 60) или даже на халупу-подсобку, в которой жили строительные рабочие, этот особняк возводившие. А сам коттедж уже продан другому «лоху» – пусть потом жертвы бодаются между собой, выясняя, кто круче…

И, безусловно, хитом на «рынке» лжеадресов являются новостройки, которые в большинстве случаев продаются по строительным адресам. Более подробно об этом у нас пойдет речь в разделе 5.1.

1.7. Лжедоверенности

Из всех видов доверенностей, предусмотренных действующим законодательством (общая, специальная, разовая, в порядке передоверия, хозяйственная), мошенники манипулируют чаще всего со специальной (Иванов доверяет Петрову продать квартиру, принадлежащую первому, для этого собрать справки, поставить подпись у нотариуса, пройти регистрацию, получить деньги и т. д.), разовой (для совершения одного юридически значимого действия, например, приватизации), а также хозяйственной (о ней более подробно в разделе 4.6). Во всех указанных случаях возможны две разновидности афер:

• в момент выдачи доверенность подлинная

Владелец недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии (когда идет регистрация сделки) ее отменяет, либо умирает (естественной или насильственной смертью), либо признается в судебном порядке умершим (умирает «юридически»). Кроме того, часто встречается афера, получившая название «доверенность, подписанная левой рукой».

В этом случае владелец объекта вступает в преступный сговор с аферистами, они вместе идут к любому нотариусу, где нет фото-или видеосъемки такого гражданина, и продавец дает на имя одного из мошенников специальную доверенность на право распоряжения своей квартирой. Но при этом, чтобы в дальнейшем утверждать, что доверенностей никому не давал, продавец подписывает ее «левой рукой», т. е. таким образом, чтобы впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признала, что подпись выполнена другим лицом (фармазонам очень хорошо известна эта техника, и они быстро разъясняют ее «хозяину»).

При такой «подлинной» доверенности квартира продается «лоху». Он вселяется в нее, а через несколько месяцев на пороге появляется продавец, утверждающий, что он квартиру не продавал, доверенности не подписывал, а был в отъезде. Нотариальная контора, естественно в этом случае подбирается «победнее», где системы фотофиксации клиентов и видеонаблюдения не установлены.

После судебного разбирательства «лох» чаще всего оказывается без квартиры и без денег, а продавец ищет нового покупателя…

• доверенность заведомо фальшивая

В этом случае документ либо грубо фабрикуется (например, в Москве все необходимое, т. е. единый нотариальный бланк, печать нотариуса, образцы подписей последних, голографическую наклейку и спецчернила, можно купить за 15–30 тыс. руб. или сделать заказ «под ключ»), либо мошенники вступают в преступный сговор с помощником или и.о. нотариуса и добиваются занесения записи о выданной доверенности в соответствующий реестр (такая «липа» пройдет стандартную проверку на подлинность). Кроме того, на практике часто встречаются лжедоверенности, заверенные не нотариусами, а должностными лицами, имеющими на это право в соответствии со ст. 185 ГК РФ (военнослужащих, из мест лишения свободы, из лечебных учреждений и т. д.). Правда, такие «доверки» сразу вызывают подозрение в подлинности, однако фармазоны не гнушаются и ими.

1.8. Получение предоплаты

Мошенников, работающих по этим схемам, риэлторы называют «авансовиками»: например, жертва дает «продавцу» недорогой квартиры предоплату, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Основные признаки этой незамысловатой аферы: явно заниженная цена объекта; требование большего аванса, чем принято на рынке (нормальными считаются суммы 20–50 тыс. руб. за объект стоимостью до 6 млн. руб., 50—100 тыс. руб. за цену до 20 млн. руб. и до 300 тыс. руб. за более дорогой); всяческое «оттягивание» продавцом момента оформления и окончательного расчета (чтобы собрать побольше клиентов). Другая разновидность «авансовой работы» (правда, привлечь организаторов этой схемы к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ не удается) – «беспроцентный кредиту населения», когда деньги берутся, незаконно удерживаются и отдаются лоху назад минимум через 3–6 месяцев, или только по суду. Злоупотребляют этим чаще всего небольшие девелоперские фирмы (подробнее см. раздел 5.1).

Также в последнее время на практике часто стала встречаться разводка под названием «просроченная предоплата». При составлении авансового договора (обычно со штрафными санкциями для покупателя) стороны оговаривают крайнюю дату и место совершения сделки (например, 17 мая 2016 г., в помещении банка «АКБ»), За день до этого, т. е. 16-го числа поздно вечером, продавец, наученный аферистами, «взволнованно» звонит покупателю и заявляет, что у него «тяжело заболела мама» и он просит перенести сделку на послезавтра, т. е. на 18 мая. Покупатель чисто по-человечески, конечно, идет навстречу, за что в дальнейшем горько расплачивается: продавец и его представители появляются 17-го числа после обеда в офисе банка «АКБ», где либо в присутствии «местного» нотариуса, либо даже двух «очевидцев», составляется акт, что покупатель на сделку не явился… Предоплата при этом не возвращается на вполне законных основаниях.

Еще одна разновидность работы «авансовиков» (правда, уже в сговоре с бандитами) такова: жертве, которая имеет какие-то деньги, но явно неспособна за себя постоять, дается аванс (оформляется, кстати, как задаток), а потом указанная сумма выбивается в двух-десятикратном размере под разными надуманными предлогами по принципу «была бы спина, найдется и вина».

1.9. Куклы разных видов

Главный принцип работы фармазонов-кукольников: «Ловкость рук – и никакого мошенничества». Случаи вручения продавцу резаной бумаги, ломки купюр и других дешевых трюков мелкой шпаны сейчас практически не встречаются. Если же «лох» пожелает организовать расчеты вне банка (чаще всего жертву в этом случае приглашают в специально снятый на несколько дней или даже часов роскошный «офис»), то в ход идут либо «супердоллары» (для продавца), либо фальшивый детектор валют (деньги покупателя-«лоха» через него пропускают, машинка начинает противно пищать (фальшивка!), и тут же разгневанные продавцы вызывают «полицию», т. е. переодетых в форму сообщников).

Еще один распространенный прием «кукольников» – подмена документов с настоящих на фальшивые. Завладевая таким образом подлинной «правоустановкой», мошенники успешно реализуют схему «чужая» или «многократная», минуя настоящих владельцев. Также в последнее время участились случаи «взятия на конверт» при составлении допсоглашений в банках – продавцу дают подписать один документ, а потом его подменяют на другой, по которому деньги снимает либо покупатель, либо подставной сообщник аферистов.

Еще одна разновидность «кукольной» работы – подмен расписок, выданных продавцом покупателю (особенно когда их две: на заниженную сумму, указанную в договоре (1 млн. руб.) и на «боковик», т. е. разницу между рыночной и «договорной» ценой). При закладке денег в банковскую ячейку продавец в присутствии покупателя собственноручно пишет эти расписки, после чего передает их «своему» юристу или риэлтору. После госрегистрации сделки «представитель» (а иногда, в самых наглых случаях, и сам продавец) передает покупателю взамен ключей от сейфа эти два документа, но уже написанные чужой рукой… В дальнейшем сделка признается недействительной по причине ее безденежности (подробнее об этом см. главу 4 нашей книги), или, как минимум, продавец в судебном порядке требует с покупателя дополнительно сумму, указанную в договоре, т. е. лишний 1 млн. руб.

АГЕНТСТВО ПО ОТЪЕМУ ДЕНЕГ

Наш читатель А., иногородний студент одного из московских вузов, решил распрощаться с надоевшим общежитием и занялся поисками съемной квартиры. Купив номер газеты с объявлениями, А. обнаружил заманчивое предложение – хозяйка двухкомнатной квартиры, как указывалось, часто бывавшая в разъездах, сдавала одну комнату, а вместо платы за нее просила лишь вовремя поливать цветы и стирать пыль с книг обширной библиотеки. Студент тут же позвонил по этому объявлению.

Ему вежливо ответили, что с хозяйкой квартиры можно связаться через агентство, находящееся в центре города. А. нашел эту фирму, располагавшуюся в маленькой комнатушке. Милая девушка заверила, что он может твердо рассчитывать на заинтересовавшую его комнату, но только прежде необходимо заключить договор с их конторой на информационные услуги стоимостью 1200 рублей.

Видя сомнение клиента, девушка при нем набрала номер хозяйки той самой квартиры и передала трубку А. Нина Павловна – так звали жешщщу – предложила ему подъехать к семи часам вечера, предварительно позвонив. Решение жилищной проблемы казалось настолько близким, что А. с легким сердцем выложил деньги за бумажку с телефоном. Но ни в этот день, ни на второй он так и не смог дозвониться до мифической Нины Павловны: трубку никто не снимал.

А когда он раскрыл очередной номер злополучной газеты и вновь обнаружил объявление, где предлагалась та же комната с библиотекой и цветами, ему стал ясен механизм работы «агентства». Студент опять поехал в фирму и объявил о своем желании расторгнуть договор. Однако деньги ему, разумеется, не вернули: ведь «информационные услуги» были оказаны.

«Аргументы и факты»

1.10. «Риэлторская шваль»

Так профессионалы называют мелких «маклаков», не гнушающихся суммами в 5—10 тыс. руб. с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет «швали» весьма точен – «где оборачиваются лимоны, там штуки не считают», и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.

О подобных действиях, являющихся разновидностью «относительно честных способов отъема денег у населения», более подробно рассказано, например, в главе 9 нашей книги.

1.11. Лжеобмены и лжерасселения

В своей работе риэлторы классифицируют обмены на натуральные (квартира на квартиру или другое имущество) и альтернативные (квартира продается, т. е. меняется на всеобщий эквивалент – деньги, а затем покупается другая). Кроме того, обмены бывают неравноценные (коммерческие), когда одна из сторон получает доплату, и равноценные – всевозможные съезды, разъезды, цепочки, когда доплата не передается, а агенты работают за гонорар. С юридической точки зрения существуют три схемы оформления обмена: двух частных квартир друг на друга (мена), двух неприватизированных или находящейся в собственности на неприватизированную (последняя схема, кстати, наиболее сложная для проведения, но, с другой стороны, наиболее «зараженная» аферами).

Итак, основные виды мошенничества при обмене:

• под сорванную сделку

Когда жертва дает согласие на обмен на очень выгодных условиях или когда аферисты получают с «лоха» деньги, сделка вдруг «резко срывается».

• отказ от завершения обмена

В случае неравноценного обмена одна из сторон, получившая доплату или иные блага от оппонентов, либо не является за обменным ордером (после 01.03.2005 г. – на подписание нового договора соцнайма) или на регистрацию, либо отказывается сниматься с регистрационного учета (выписываться).

• продажа неприватизированного жилья

Эта схема чаще всего организуется нанимателями муниципального жилья, вступившими в преступный сговор с аферистами или находящихся под контролем последних.

На потенциального покупателя «неприватки» сначала фабрикуют подложный договор соцнайма муниципальной квартиры в бараке где-нибудь в Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево, потом в соответствии со ст. 72–75 ЖК РФ оформляется договор обмена этих помещений, и новоиспеченный «наниматель» столичной жилплощади прописывается в продаваемую квартиру (комнату), заключая новый договор соцнайма на свое имя. После окончания расчетов «потерпевший» продавец, которого фактически «выписали в воздух» (барак в забытом Богом рабочем поселке или полуразрушен, или вообще от него остался один фундамент), подает исковое заявление в суд о признании обмена недействительным (подробнее об этом у нас пойдет речь в главе 4) и гарантированно выигрывает дело. Деньги же «лоху»-покупателю, естественно, никто не вернет.

• лжеальтернатива

Альтернативные обмены (двойные купли-продажи) гораздо сильнее подвержены воздействию мошенников, ведь в этом случае можно кинуть «лоха» и при продаже его квартиры, и при покупке другой, а «на кону» стоит не доплата, а полная стоимость обмениваемой жилплощади. Характер афер в этом случае мало отличается от того, о чем шла речь выше (см. схемы 1–9).

• лжерасселение (лжеразъезд)

Это одна из самых «денежных» афер на квартирном рынке, поэтому фармазоны планируют и проводят ее особо тщательно.

По газетным объявлениям или путем распространения собственной рекламы аферисты находят жильцов (коммунальной или отдельной) квартиры в престижном районе и хорошем типе дома, желающих разъехаться (сами мошенники представляются либо риэлторами, либо покупателями).

Лжерасселение заключается в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные граждане оказываются на улице (отстаивать свои жилищные права через суд бесполезно – ведь бывшая коммуналка была продана без нарушений), а аферисты получают с покупателя 10 млн. руб. и более.

1.12. Продажа «недоквартир»

Указанная схема мошенничества, появившаяся несколько лет назад в Сочи и в дальнейшем распространившаяся на Подмосковье, включая территории «новой Москвы», и другие регионы, заключается в том, что на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или садоводства (а иногда – и для ведения личного подсобного хозяйства), незаконно возводится многоэтажный (до 8 этажей включительно, обычно 3–5) многоквартирный дом, в котором жилплощадь (отдельные изолированные блоки, которые риэлторы на жаргоне уже назвали недоквартирами) продается как доли в праве. Например, в таком объекте 20 псевдоквартир, и потенциальный собственник получает Свидетельство о госрегистрации на 1/20 (точнее 5/100) долей в праве на весь дом. Естественно, такая «самодеятельность» застройщика противоречит ныне действующему жилищному и градостроительному законодательству, и подобный самострой подлежит сносу по решению суда. Деньги же обманутым «лохам» никто, естественно возвращать не собирается (обычно организаторы такой аферы скрываются или уезжают на ПМЖ за границу).

1.13. Искусственное признание сделок недействительными

На сегодняшний день эта афера (на жаргоне риэлторов именуемая «признанкой») является самой квалифицированной, интеллектуальной и изощренной. Суть ее заключается в том, что сделка совершается таким образом, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с неполной двусторонней реституцией (т. е. продавцу возвращается назад квартира, покупателю – денежная сумма, указанная в договоре). Собака зарыта здесь в том, что по документам цена в 2—20 раз ниже, чем на самом деле передал продавцу покупатель («признанка» организуется, когда в договоре указывается заниженная сумма в пределах 1—2 млн. руб.). Авторы надеются, что с введением в 2016 году нового порядка налогообложения сделок (подробнее об этом речь пойдет в главе 8) количество «признанок» сильно сократится, однако на сегодняшний день эта тема пока еще актуальна. Более подробно о признании сделок недействительными и методах защиты от них речь пойдет ниже (см. главу 4).

Глава 2
Простака развести – не поле перейти (Психологические приемы аферистов)

Меня забавляет высказывать презрение людям, которые всех презирают

П.Я. Чаадаев

В предшествующей главе мы рассмотрели основные виды жилищных афер «по существу», т. е. как они организуются и проводятся. Но все-таки главное для фармазона – не только продумать схему преступления, подобрать «реквизит» и распределить роли, но и втереться жертве в доверие, убедить человека в том, что предлагаемая схема «сделки» выгодна и безопасна, что ее «участник» (т. е. аферисты) честные и порядочные люди, а потом жестоко «лоха развести», т. е. жертву обмануть.

В подавляющем большинстве случаев мошенник выбирает при работе с клиентом манипулятивный стиль общения: для него жертва – соперник в игре, которую обязательно надо выиграть, т. е. получить выгоду: сначала – психологическую, а в перспективе – материальную. При этом выявляются и «схватываются» слабые места в характере «лоха» (один человек очень жаден до денег, другой покупается на дешевую лесть, третий мнит себя Наполеоном наших дней – у каждого «шизика», как известно, есть свой пунктик…), после чего манипулятор, улавливая первые психологические реакции собеседника, старается внушить ему постулат «Ты – честный, и я – честный. Давай держаться друг друга». При этом тактика общения постоянно меняется: схемы воздействия на клиента, не приносящие успеха, отбрасываются, и мошенник переходит к другим, взятым из его богатого арсенала.

Иногда с «фраером ушастым», особенно если тот является владельцем дорогого имущества или желает приобрести таковое, работает несколько мошенников (в криминалистике это получило название явная преступная группа). В ней четко распределены роли: «бригадир», или «гендиректор» (т. е. организатор, мозговой центр преступления, сам находящийся в тени и с клиентами не работающий), «нижние» (непосредственные исполнители) и «верхние» (обычно коррумпированные госслужащие, осуществляющие прикрытие операции). Из числа «нижних» дополнительно выбирается «просто директор» – наиболее презентабельный и общительный человек, который непосредственно «беседует» с жертвой. Очень часто подобная группа является скрытой, или латентной (на «поверхности» находится только «директор», который в большинстве случаев имеет подложные документы и после совершения преступления «ложится на дно», т. е. скрывается).

Давайте более подробно рассмотрим основные психологические приемы, которые мошенники могут применить против Вас.

2.1. Дешевый сыр – только в мышеловке!

Этот прием встречается на практике чаще всего: аферисты предлагают либо купить (снять) у них объект по более низкой цене (в среднем со скидкой 5—10 % от среднерыночной); либо приобрести у жертвы жилплощадь без торга (или торг проводится «для видимости»); либо следуют предложения по очень выгодным условиям совершения сделки (или предлагаются такие «натурдоплаты», как бесплатный ремонт, переезд и оформление за их счет, обещания оставить мебель и вещи). В нашем народе практически неистребима тяга ко всевозможной «халяве», поэтому реализовать на практике старый воровской принцип «жадность фраера погубит» даже для начинающих фармазонов большого труда не составляет.

Если Вы, уважаемый читатель, столкнулись на практике с такими заманчивыми предложениями, то советуем мысленно остановиться, сосчитать в уме до ста и трезво взвесить: с какой такой стати Ваш оппонент проявляет благотворительность? На рынке недвижимости (и не только) уже много лет назад сложилась методика определения реальных (подчеркиваем: реальных, а не называемых Вами или Вам) цен на объекты, и любой гражданин, зайдя на профильные сайты типа provereno.ru, im.ru, sob.ru, вполне может их определить (назначить).

Первый сигнал об опасности в подобной ситуации поступает из подсознания: появляется ощущение, что Вам очень крупно повезло. Мошенникже, заметив, как у жертвы «загорелись глаза» (или изменился голос в телефонной трубке), дальнейшими психологическими манипуляциями обычно доводит дело до конца. Вот почему очень важно в такой ситуации рассказать о поступившем «интересном предложении» своим друзьям, родственникам или доверенным лицам, а также проконсультироваться с заслуживающими доверия специалистами – риэлторами (последнее, естественно, следует делать анонимно, не называя конкретных адресов, телефонов и цены сделки). Опытный человек, которому Вы доверяете, слегка остудит Ваш пыл, после чего можно будет приступать к проверке личности оппонента и его заманчивых предложений (подробнее о том, как это делают профессионалы, речь пойдет в главе 3).

2.2. «Спешка нужна в двух случаях…»

Правильно – при ловле блох и при поносе, но никак не при совершении сделок с недвижимостью. Этот довольно часто встречающийся прием используется аферистами в сочетании с предыдущим: «Я продаю свою квартиру дешево, потому что деньги нужны еще вчера…» Если Вы, уважаемый читатель, столкнетесь с подобным поведением оппонентов, то, прежде чем принимать решение, уделите особое внимание выяснению мотивов сделки, т. е. почему люди желают расстаться со своей недвижимостью (или приобрести ее).

Все мотивы можно условно разбить на две группы: чрезвычайные и плановые.

• чрезвычайные мотивы

Это действительно те жизненные ситуации, когда сделку нужно совершать очень быстро.

БЬЮТ НА ЖАЛОСТЬ…

Вот один из примеров грязной и циничной работы аферистов-беспредельщиков по «срочной» продаже квартиры.

Покупателя привели смотреть квартиру, которая «срочно продавалась» по очень низкой цене. Хозяйку изображала молодая женщина – сообщница фармазонов, которая в присутствии «лоха» расплакалась и сказала, что квартира «продается потому, что у ребенка обнаружен рак крови и требуется дорогостоящая операция за границей». Спектакль был разыгран столь умело, что покупатель, по его словам, сам чуть не разрыдался. В дальнейшем он все-таки обратился в службу безопасности одного из агентств и попросил все проверить. Естественно, афера всплыла, но квартира к тому времени была уже «продана» аж двум разным «дохам».

Соб. инф

По частоте появления их можно ранжировать так: альтернатива (оппоненты продают свою недвижимость, чтобы приобрести другую, якобы очень интересную для них, а те партнеры поставили жесткие условия по срокам); тяжелая болезнь (кто-то из членов семьи серьезно заболел, нужны деньги на операцию или на лечение за границей, для этого жилплощадь и продается); возврат долга («Взял у друга взаймы, а теперь он прислал бандитов, а те врубили счетчик»); конфликт с законом (кто-то из родственников совершил преступление, деньги нужны на взятку судье, на адвоката или на «отмазку» от полиции или потерпевших); отъезд на ТТМЖ («Хочу получить деньги за свою квартиру сам, а самолет уже через три месяца»); автоавария («Слегка помял дорогую иномарку, а ее хозяева – бандиты») и ряд других.

• плановые мотивы

В этом случае граждане, совершающие сделки, никуда не спешат: приобретатели осматривают большое количество объектов и придирчиво их выбирают, продавцы называют цену выше рыночной (с возможностью небольшого торга) и долго, иногда годами ждут «адресных» покупателей. В этом случае именно к продавцам может быть применен прием «дешевый сыр» (см. выше).

* * *

Итак, на что нужно обращать внимание, если оппоненты по сделке предлагают «поторопиться»? В первую очередь – на сроки: к моменту написания книги (конец 2015 г.) минимальное время, затрачиваемое на «сверхсрочное» оформление варианта, составляло 3–5 календарных дней. Конечно, можно сыграть с партнером и в «русскую рулетку» – на практике бывали случаи, что «лох» отдавал аферистам примерно половину рыночной стоимости объекта еще до начала оформления (фармазон заявлял примерно так: «квартира стоит 5 млн., я ее отдаю за 4500, а если через три дня будет 4 млн., то соглашусь и на них…»). Следующий очень важный момент – выяснение истинных мотивов «срочной» продажи. Если Вы зададите вопрос «в лоб»: «Почему так дешево и срочно?», то ответ нормального человека (или афериста-аса) будет нейтральным: «Очень нужны деньги». Постарайтесь в процессе психологической работы «разговорить» оппонента (как это делается, подробно разъяснялось в ранее изданных книгах серии «Сделки с недвижимостью»)⁵ и все полученные от него сведения тщательно перепроверить, причем не обращая внимания на искусно создаваемый партнером цейтнот: «Мы ни за кем не гонимся, если у вас есть другие покупатели, флаг им в руки и барабан на шею…»

На практике встречается и другое – продавцы или арендодатели объекта сами начинают рассказывать Вам о постигших их чрезвычайных обстоятельствах (Вы их за язык не тянете), при этом показывают всевозможные документы (историю болезни, предцоговор на альтернативу, постановление следователя и т. д.), причем делают это весьма эмоционально (хороший мошенник – всегда хороший артист). Такое поведение оппонентов должно настораживать, особенно если следует предложение сразу же внести какую-либо сумму в качестве аванса. Так что не спешите верить, не спешите действовать, а руководствуйтесь старым чиновничьим принципом: «дело должно вылежаться».

2.3. «Сам я лох…»

В этом случае аферист изображает из себя полного незнайку, т. е. человека, вроде бы слабо представляющего правила игры на рынке, затрудняющегося назвать стоимость объекта (на вопрос типа «Ваша начальная цена?» следует ответ: «А сколько Вы дадите денег?»). Мошенник, применяя подобный прием, чаще всего маскируется под следующие психологические типажи: «малограмотный клиент» (деревенщина, кишлачник, сельпо) – гражданин очень низкого образовательного уровня; «рафинированный интеллигент» (образованщина) – наоборот, человек умный и воспитанный, но находящийся «выше всей этой житейской грязи»; «свободный художник» – взъерошенный и неприкаянный деятель искусств или изобретатель вечного двигателя; «инвалид умственного труда» (прошляк) – человек, при советской власти занимавший высокое положение в обществе, но сейчас оказавшийся на дне жизни. Кроме того, аферист может изображать из себя представителя богемы, иностранца, священника, алкоголика или наркомана. При общении с подобным «клиентом» жертва обычно утрачивает бдительность. Верный признак того, что Вы попались на подобную уловку – подсознательное желание «закончить сделку побыстрее» и «лоху» ничего лишнего не платить (т. е. его кинуть). Если вдруг подобные шальные мысли появились у Вас в голове – будьте внимательны: спорный вопрос, кто кого на самом деле обманет… Разновидностью подобной схемы является подход «святее Папы Римского».

В этом случае мошенник изображает из себя очень въедливого и дотошного клиента, который проверяет и перепроверяет все полученные от Вас сведения сверх всяких разумных пределов. Такое свое поведение человек мотивирует тем, что «меня уже четыре раза пытались обмануть». Жертва снова утрачивает бдительность – мол, зачем собирать информацию еще, если все и так троекратно перепроверено, да и оппонент боится меня гораздо сильнее…

2.4. «Грубая лесть приятна…»

Часто в процессе общения с оппонентом Вы можете столкнуться со «статусными манипуляциями», когда партнер ненароком завышает Ваше положение и место в сделке, а также подлинные или мнимые заслуги, достижения, личные и профессиональные качества. У опытного афериста подобные «пассы» начинаются с повышенного внимания к Вашей персоне – вместо обсуждения деталей сделки манипулятор ненароком переходит к разговору «за жизнь» или даже на отвлеченно-философские темы. Далее в ход могут пойти попытки оказать Вам какую-либо услугу (или совершенно необременительная просьба о таковой), установление общих знакомых или социальных групп (землячество, служба в «одном полку», учеба или работа в том же институте или отрасли). В результате этого партнер переходит к банальной лести, а также сближению по принципу «мы с вами одной крови – ты и я…»

Контрманипулятивная тактика в этом случае проста – подарите аферисту шнурок, на котором он впоследствии и удавится: сделайте вид, что грубая лесть Вам приятна. Противоположная сторона будет предпринимать дальнейшие усилия в «верно выбранном» направлении, но это уже будет игра в кошки-мышки наоборот.

2.5. Панибратство, или «любовь с первого взгляда»

Когда используется манипулирование личным общением, аферист изображает из себя этакого рубаху-парня: вовремя и уместно переходит на «ты», предлагает выпить за дружбу, дешево льстит. В дальнейшем в голову жертвы внедряется принцип:«Ты – хороший, и я – хороший». И как только Вы предпримете первые попытки проверить личность Вашего «приятеля» или «боевой подруги» и документы по сделке – тот (та) искренне огорчается: «Я к тебе со всей душой – а ты…» На этом и строится весь расчет – зачем приставать к интересному и честному человеку со своими мелочными придирками?

Если партнер по сделке – лицо противоположного пола, то аферист (или аферистка) может изобразить безумную влюбленность, воспылать этакой африканской страстью к жертве. Разводятся на такую мульку даже люди с вполне устроенной личной жизнью. В более сложных случаях, когда с лохом (или лохиней) работает группа мошенников, то смазливая девочка (или «мальчик-колокольчик») могут быть специально приставлены к жертве – вспомните сцену из «Бриллиантовой руки»: – Ксива? Хаза? Клиент? Гонорар… Так что если Вы видите «явно заинтересованное поведение» со стороны оппонента – не спешите обольщаться по поводу своих мужских (женских) достоинств: флирт может быть оплачен.

Рекомендации в этих случаях очевидны – держите дистанцию! При работе на рынке недвижимости принято обращение «на Вы» и по имени-отчеству, вне зависимости от пола, возраста и имущественного положения. А пить на брудершафт или закручивать роман все-таки лучше после совершения сделки и окончательного расчета: для этого идеально подходит момент подписания акта приемки-передачи.

2.6. «От обратного…»

В этом случае фармазон представляется действующим или бывшим сотрудником правоохранительных структур (полиции, госбезопасности, прокуратуры или налоговых органов), иногда показывает «служебное удостоверение» или нарочно забывает на просматриваемом объекте портфель или папку с «документами». При обработке жертвы он начинает подробно рассказывать Вам все то, о чем написано в этих главах – как мошенники обманывают доверчивых людей, причем для правдоподобия приводит примеры «из собственной практики» или называет фамилии высокопоставленных руководителей: «Я с К. в 90-х годах вместе работал в ОБЭП ЮВАО». Психологический расчет «лжесотрудника» весьма прост: раз человек об этом (схема мошенничества) заранее говорит, значит, сам так делать никогда не станет.

О взаимоотношениях с подлинными или мнимыми представителями силовых или проверяющих структур у нас еще пойдет речь в главе 7, но проще всего сделать так: позвонить или прийти в соответствующее учреждение (подразделение, отдел) и поинтересоваться насчет личности «сотрудника». Бояться здесь нечего: Ваши действия вполне законны и естественны, если, конечно, Вы объясните цель своего визита (в случае чего будет оказана необходимая помощь по задержанию афериста). Кроме того, можно попытаться дозвониться до «важных людей», чьи имена были названы (подробнее об этом – в разделе 2.8).

2.7. «Люди гибнут за металл…»

Приходилось ли Вам, дорогой читатель, видеть перед своими глазами большую сумму наличных денег, которые, по логике вещей, скоро станут Вашими? Вспомнили свои ощущения? Деньги не только портят человека, но и отключают у многих внутренние тормоза. А дальше – уже дело техники: хочешь иметь эту пачку в своем кармане – делай, как я предлагаю…

Аферисты могут продемонстрировать «издалека» крупную сумму денег, которая у них имеется для совершения сделки (на самом деле это «правильно» запечатанная в целлофан резаная бумага), предъявить «супердоллары» разного уровня и качества изготовления, положить подлинные купюры «на стол» (типа «подпишешь документы – забирай аванс») или действительно внести предоплату, правда, небольшую.

Способы защиты от этого весьма просты: даже если деньги очень-очень Вам нужны, не поддавайтесь на провокацию! (Кстати, аферист, демонстрируя купюры, в большинстве случаев говорит, что у него есть другие клиенты.) Особо осторожным и предусмотрительным надо быть тогда, когда оппонент «напротив денег» требует либо подписать договор или акт приемки-передачи (естественно, на кабальных условиях для жертвы), либо внести «в залог» правоустанавливающие документы на объект.

2.8. «Важный человек» (важняк)

В случае реализации этой схемы аферист (вместе с соучастниками) представляется жертве «государственным мужем» – депутатом, генералом, сановником или даже иностранным дипломатом.

ЧТОБЫ УСЫПИТЬ БДИТЕЛЬНОСТЬ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР, МОШЕННИЦА-РИЭЛТЕРША ОСТАВЛЯЛА ЗАЛОГ В ТЫСЯЧУ ДОЛЛАРОВ

Поисками мошенницы, продававшей квартиры москвичей за… одну тысячу долларов, озабочены сейчас сотрудники столичной милиции.

Как стало известно «Ч К». на след 27 – летней приезжей из Украины вышли оперативники отдела по экономическим преступлениям УВД Северо-Восточного округа. Главным оружием аферистки было ее личное обаяние. По различным объявлениям эта дама находила горожан, собирающихся продать жилплощадь. Придя в гости и одарив хозяев квартир (в основном это были мужчины) ослепительной улыбкой, женщина предлагала за небольшие комиссионные помочь в операциях с жильем. А чтобы у доверчивых граждан отпали всякие сомнения, преступница оставляла в залог 1 тысячу долларов. После этого москвичи спокойна отдавали ей все нужные документы: паспорта, домовые книги и т. д. Обманщица составляла липовую генеральную доверенность на право продажи квартиры, шла с документами в ЖЭК и благополучно выписывала хозяев, а «освободившиеся» квартиры сбывала по заниженным ценам.

Кстати, новые хозяева жилья покупали его вовсе не для того, чтобы там жить – скорее для дальнейшей перепродажи. Они даже не появлялись по этим адресам, и облапошенные горожане продолжали спокойно жить в своих квартирах, не подозревая, что формально уже давно являются бомжами. Обман раскрывался только тогда, когда, устав ждать вестей от «риэлтерши», москвичи отправлялись в ЖЭК или паспортный стол, чтобы получить новые документы взамен отданных аферистке. Здесь их и постигало ужасное разочарование. Так, один пострадавший через суд сумел восстановить только прописку у отнятой жилплощади у станции метро «Бабушкинская», но не свои права на нее. И теперь в этой квартире прописаны абсолютно незнакомые друг другу Люди: законный владелец и те, кому ее продала мошенница. По некоторым данным, аналогичные преступления числятся за украинкой в Южном округе. Но полный список жертв можно будет составить лишь после ее ареста – пока дама успешно скрывается от милиции.

Московский комсомолец»

Конечно, «важняка» жертве показывают максимум два-три раза, все переговоры от его имени ведут «помощники» и «референты». Для совершения подобной аферы, безусловно, требуется реквизит – представительский автомобиль со спецномерами, «кабинет» в государственном учреждении (или соответствующая табличка на фасаде здания), роскошный офис «помощников» и «референтов». Конечно, такие аферы встречаются чаще при обмане бизнесменов (коммерсов) средней руки (на рынке недвижимости – при операциях с нежилыми помещениями, в строительстве и при покупке элитного жилья и коттеджей). Очень часто, чтобы сэкономить на реквизите, фармазоны покрывают сделку завесой жуткой секретности типа – «Если узнает пресса, что Козел Иванович покупает такую усадьбу…» или предлагают «жертве» моментальное решение всех его проблем в государственных органах, типа – «Попросим шефа, он сможет организовать звонок по вашему вопросу в администрацию президента…».

Конечно, проверить личность «важняка» представляется делом весьма затруднительным (даже профессиональные службы безопасности за подобные «заказы» часто не берутся), но с «помощников» вполне уместно потребовать документы и провести стандартную проверку их самих, офиса, автомобилей и всего прочего показанного «реквизита» (как это делается, смотрите в главах 3 и 5 нашей книги). Можно, например, использовать такой способ: узнав телефон секретариата подлинного «шефа» (т. е. руководителя, чья фамилия называлась), позвонить туда и спросить, нет ли в настоящий момент в приемной «референта Имярек». Представьте, что Вы услышите в ответ: «А кто это такой?»

2.9. «Хороший, плохой, злой…»

Этот прием взят фармазонами из хорошо им известной полицейской практики, когда допрос подозреваемого или обвиняемого ведут по очереди «злой» и «добрый» следователи. На встречу с жертвой обычно приходят двое, например «хозяин квартиры» и его «друг детства», решивший на сделке немного подзаработать. «Хозяин» в этом случае изображает из себя «злого»: после любого Вашего законного требования о проверке он начинает неадекватно себя вести и нагнетать тревожность своими экстраординарными реакциями – грубить, сквернословить и топать ногами. «Добрый» же друг вроде бы принимает Вашу сторону, успокаивая «злого» репликами типа – «Володя, ну зачем ты так, ведь человек тоже должен убедиться, что с документами у нас все в порядке…». В завершение «первого действия» подобного спектакля «злой» уходит, бросая последнюю реплику «доброму» типа – «Ну раз ты такой умный, то разбирайся с ними сам…». После этого происходит подмена субъекта сделки – «добрый доктор Геббельс» подходит к Вам и говорит: «Володя – очень тяжелый в общении человек, я его знаю тридцать лет, если Вы в чем-то сомневаетесь, я готов взять все на себя – вот мой паспорт, прописка, у меня трое детей, поехали ко мне домой…». В конце концов жертву бессовестно разводят, после совершения мошенничества «добрый» скрывается, а «злой» заявляет Вам, что его аналогично обманули. Возможная разновидность подобного фиглярства – в качестве «доброго» пытаются сделать Вас – партнеры по сделке начинают орать друг на друга, и психологически неопытная жертва пытается их примирить. Далее «артисты» действуют по принципу помойного бакланья: «кто разнимает – того и бьют»…

Защита от подобных «фокусов» весьма проста – вести все переговоры с настоящим собственником, каким бы «злым» или «плохим» он ни был, а если вместо последнего выступает «друг» или «поверенный», то настаивать на личной явке владельца к нотариусу и на регистрацию (ни при каких обстоятельствах не соглашаться на оформление по доверенности). Деньги, естественно, передаются только юридическому собственнику (ячейка или аккредитив оформляются только на него).

2.10. «В два смычка»

Эта группа приемов рассчитана на разводку психологически неопытных посредников по сделке: сначала Вам по рекламному телефону звонит «продавец» недвижимости, а на следующий день (а иногда и за день до этого) – «покупатель», которому именно такой объект и нужен.

Если Вы, уважаемый читатель, начинающий посредник, то стоит остерегаться такой простенькой и незамысловатой аферы: Вам звонит «продавец» квартиры и назначает за нее вполне приемлемую цену. В тот же день или назавтра звонит «покупатель», которого как раз интересует похожая квартира в том же районе. Вы везете «покупателя» смотреть – тот «железно» соглашается, только говорит, что предоплату внесет завтра-послезавтра. Вечером этого же дня Вам звонит «продавец» и говорит, что нашел другого покупателя, и тот готов сразу внести аванс. При этом лжепродавец утверждает, что он – порядочный человек: раз договорился первым с Вами, то готов еще два-три часа подождать. Вы звоните своему лжепокупателю – и выясняется, что он уехал на пару дней, а мобильный не доступен…

Таким образом посредника «раскручивают» на то, чтобы он внес предоплату из своего кармана. На следующий день «возвращается» лжепокупатель и говорит, что передумал. Деньги «лоху»-посреднику на вполне законных основаниях не возвращаются («аванс» при этом берется строго на месяц, чтобы Вы не смогли найти настоящего покупателя, ведь в 90 % случаев квартира на самом деле не продается).

Внимание! Ни в коем случае нельзя вносить какой-либо предварительный платеж (аванс, задаток, обеспечительный взнос) за третье лицо или делать денежное поручительство за него, даже если этот человек – ваш ближайший родственник!

Также категорически не рекомендуется быть «гарантом сделки», т. е. помогать перевозить, хранить или даже держать в руках чужие документы или деньги – потом окажется, что их подменили, и попробуйте докажите, что это сделали не Вы, а верблюд.

2.11. «Роскошь и интеллект»

Когда группа мошенников организует крупную аферу (чаще всего против жильцов большой коммуналки, свежеиспеченных наследников дорогой недвижимости или недалеких собственников нежилого помещения), то они (аферисты) на несколько дней снимают роскошный офис со всей инфраструктурой в престижном бизнес-центре (например, в Москве это можно сделать за 10 тыс. руб. на срок от четырех часов), привозят туда клиентов на дорогом автомобиле (также взятом напрокат с почасовой оплатой), изображают из себя богатых, преуспевающих и одновременно мягких и интеллигентных людей, которые сыпят, как из рога изобилия, умными мыслями, цитатами, суждениями. Доверчивому лоху кажется, что все так и есть на самом деле.

КЛИЕНТЫ ЗВОНИЛИ ПО «ПРАВИЛЬНЫМ» ТЕЛЕФОНАМ В ПОДСТАВНУЮ ФИРМУ

С весьма оригинальным и хорошо организованным мошенничеством столкнулись сотрудники ОБЭП УВД Дарницкого района Киева. Как сообщили корреспонденту «Фактов» в пресс-центре ГУВД столицы, преступная группа, возглавляемая Дмитро С. – бывшим соучредителем и коммерческим директором строительной фирмы «П» (уволившимся из нее в прошлом году и организовавшим свое «дело»), открыла фактически фирму-двойник и в течение 5 месяцев собирала с доверчивых граждан деньги на квартиры в домах, которые действительно строились и продавались АО «П». Конечно, подобных случаев за последние годы было зафиксировано немало, но оригинальным «ноу-хау» явился тот факт, что им удавалось на несколько часов в день переключать на себя рекламные телефоны подлинного «П» (офисы обоих компаний – оригинала и двойника – находились в одном здании. и руководители настоящего АО «П» знали о деятельности С., бывшего до этого одним из учредителей и совладельцев «оригинального» АО). Далее: все происходило по хорошо известному сценарию: клиентов вели на стройплощадку, показывали их будущие квартиры, после чего заключали «инвестиционные контракты» (внешне неотличимые от подлинных) и получали деньги.

По данным ОБЭП, С, и компания обманули подобным образом 69 физических и юридических лиц (некоторые организации покупали по нескольку квартир оптом) и получили за торговлю воздухом около 9,2 млн. гривен (1,7 млн. долларов), после чего скрылись. Не исключено, что в ближайшее время С. попытается организовать нечто подобное в Харькове и Днепропетровске, а также, возможно, в Москве и Петербурге.

Факты», г. Киев

2.12. «Копия лучше оригинала…»

Этот прием работы фармазонов очень похож на предыдущий: разница заключается в том, что мошенники представляются от имени солидной риэлторской или девелоперской фирмы, имеющей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым центром подобной аферы является бывший (или иногда действующий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к служебным документам. Встречаются случаи, когда руководство фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон практически недоказуем.

Способов защиты от явно организованной мошеннической группы, выдающей себя за законно действующее юридическое лицо, разработано в российской бизнес-практике немало. Более подробно об этом пойдет разговор в главе 5.

* * *

Квалифицированная защита от психологических приемов, о которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и в отдельных случаях специальной «антиманипулятивной» подготовки – практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к тому же солидный опыт руководящей работы или практического общения, попадаются на те нехитрые разводки, которые рассматривались в этой главе. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в подобном случае «выйти из игры», т. е. либо прекратить под благовидным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не переданы или не получены какие-либо денежные средства), либо сделать так, чтобы фармазон «сам отвял». Об этом пойдет речь в следующих главах.

Глава 3
Сам себе эксперт (Проверка физического лица на мошенничество)

Чем гуще сеть, тем хуже рыбе.

Китайская пословица

В настоящей главе пойдет разговор о проверке на возможность совершения мошенничества с недвижимостью со стороны физического лица – в первую очередь собственника некоммерческого объекта (комнаты, квартиры, дома, земельного участка). Как показывает практика (см. также главу 1), владельцы вышеуказанных объектов иногда вступают в преступный сговор с «посредниками»-аферистами, на недвижимость подбирается жертва-«покупатель», совершается мошенничество, «посредник» скрывается, а «продавец» выдает себя за потерпевшего. Возможна также и обратная схема – жертвой аферы в этом случае становится добросовестный продавец.

Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и «покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к первому типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться» от недвижимости и приобрести деньги, – арендодатели, собственно продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую группу войдут физические и юридические лица, желающие избавиться от денег и приобрести недвижимость, – арендаторы и наниматели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек; будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.

Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки физического лица – собственника объекта недвижимости, которую придется, безусловно, организовывать покупателю. Продавцу в этом отношении легче – отдельные этапы вполне можно исключить (об этом – в конце настоящей главы). Далеко не все действия удается выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятельно – за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к сотрудникам правоохранительных органов или в службы безопасности риэлторских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на конец 2015 года приведены в Видеоприложении 3⁶).

Итак, основные этапы проверки физического лица – собственника некоммерческого объекта недвижимости:

• паспорт клиента;

• базы данных;

• правоустанавливающие документы;

• цепочка отчуждения;

• опрос соседей;

• юридические запрещения.

На практике работы служб безопасности риэлторских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.

3.1. Проверка паспорта клиента

С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу только паспорт гражданина РФ образца 1997 года (паспорта СССР образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно, значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того, продавец недвижимости может предъявить и иные документы, удостоверяющие личность (см. табл. 3.1).

В практике работы нотариальных контор и регистрационных органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа, Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей, сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказываются принимать у граждан – собственников недвижимости документы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет любые удостоверения личности, кроме паспорта гражданина РФ (для иностранцев обязателен ВНЖ – вид на жительство). Это, безусловно, является нарушением основных гражданских прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентификации продавцов и весь процесс экспертизы.

Внимание! Если собственник объекта недвижимости предъявляет любой документ, кроме паспорта гражданина РФ, то от сделки лучше воздержаться!

Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданский паспорт РФ (иностранец – вид на жительство), только после этого можно продолжать дальнейший разговор!

Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию все равно сразу могут не взять (причину см. выше), а также велика вероятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фальшивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12; 13; 27; см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ ГРАЖДАНИНА ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.10.2015 Г.

Самая серьезная проблема, с которой можно столкнуться при экспертизе паспорта РФ – получение документа на внешне похожего человека (двойника) продавца. Тут возможен случай как и откровенного сговора мошенников с работниками паспортного стола (на конец 2015 года стоимость подобных «услуг» в Москве составляла 600–800 тыс. руб., подробнее об этом см. главу 7), так и элементарная невнимательность последних, особенно в «горячие денечки» конца 2003 года, когда шла кампания замены старых паспортов СССР – аферисты приводят в паспортный стол или иной уполномоченный орган типа МФЦ двойника, который заявляет, что потерял паспорт. Такие вещи проходят чаще всего с пожилыми людьми. Также возможен и самый простой случай: аферисты завладевают паспортом «оригинала», т. е. собственника, и элементарно подбирают похожего человека.

Внимание! Приняв решение совершать сделку, обязательно попросите вашего оппонента предъявить паспорт и тщательно сличите его внешность с фотографией!

В случае возникновения малейших сомнений или неадекватного поведения клиента для проверки его личности необходимо обращаться в профессиональную службу безопасности: сотрудник СБ или детективного агентства имеет возможность сравнить фотографию (даже с копии паспорта, которую попросите сделать), с карточкой формы 1 в учетном деле паспортного стола и обнаружить двойника (профессионал, обученный работать с методиками «словесный портрет» и «фоторобот», это легко сделает). Естественно, что Вы тоже должны иметь при себе свой паспорт и аналогично предъявить его по требованию других участников сделки.

Как показала практика, и среди паспортов РФ образца 1997 года встречаются документы, выданные незаконно (например, при задержании или обыске у гражданина могут оказаться два или даже три новых паспорта на разные фамилии). Наиболее надежны документы, выданные в Москве (серии 45), а также Подмосковье (серия 46, кроме отдаленных районов области, где возможно «купить прописку»). Далее следуют, в порядке убывания надежности, паспорта, полученные в областях Центрального и Северо-Западного федеральных округов, на Урале, в Сибири и Дальнем Востоке (кроме национальных округов); в Поволжье и на юге России. Самыми ненадежными считаются паспорта из национальных республик, включая приволжские, а также выданные в регионах Северного Кавказа. Последние две группы документов (нацреспублики и Кавказ) подлежат, безусловно, профессиональному контролю подлинности, который выполняется силами работников служб безопасности риэлторских фирм, детективными агентствами, а также при помощи действующих сотрудников правоохранительных органов. При этом особое внимание следует обращать на тех собственников недвижимости, которые получили паспорт в другом регионе и затем приобрели предлагаемый к продаже объект – именно по такой схеме чаще всего совершаются аферы.

Кроме того, Вы можете столкнуться с паспортами, выданными либо гражданам непризнанных государств (Абхазия, Южная Осетия, Приднестровье), либо, начиная с 2014 г., в Крыму и Севастополе. Как показывает практика, в собственниками объектов недвижимости, у которых такие паспорта, лучше не связываться (исключение составляют сделки в «домашнем» регионе).

При неквалифицированно подготовленном мошенничестве можно столкнуться с такими примитивными способами подделки паспорта, как переклейка фото, перестановка страниц с других паспортов, поддельные штампы о прописке, браке и расторжении брака, изготовленные без применения спецкраски, кустарное нанесение (накатка) серии и номера на тех страницах, где их не предусмотрено. Указанные методы подделки паспортов легко выявляются при органолептическом контроле документов (см. Видеоприложение 2) и свечении страниц в ультрафиолетовых лучах. В настоящий момент на сайте ФМС России (fms.gov.ru) появился в открытом доступе бесплатный (и без регистрации) сервис проверки действительности паспортов, которым может воспользоваться любой гражданин.

3.2. Проверка клиента по базам данных

Формально базы данных, о которых пойдет речь ниже, закрыты для рядовых граждан, однако, имея знакомых в правоохранительных органах или обратившись в детективное агентство или службу безопасности риэлторской фирмы (расценки на подобные услуги приведены в Видеоприложении 3), можно получить всю необходимую информацию. Итак, типовая проверка проводится по следующим базам:

• центральное адресное бюро ГУ МВД (ЦАБ)

По этой полицейской базе можно установить следующие сведения: фамилия, имя, отчество гражданина, дата и место рождения, серия и номер паспорта, прописка, числится ли человек как пропавший без вести (или паспорт утерянным). Если гражданин состоит в браке, то дополнительно предоставляются аналогичные сведения о супруге. Существенным недостатком ЦАБ является «локальный» характер базы – по ней можно проверить только лиц, прописанных (зарегистрированных) на территории только одного субъекта РФ (например, сделать запрос-телефонограмму из Москвы в ЦАБ той же Тверской области по силам только весьма высокопоставленным сотрудникам УМВД, УФСБ или городской прокуратуры, а традиционные письменные запросы от работников правоохранительных органов более низкого звена, которые обычно «крышуют» риэлтерские конторы, «ходят туда-обратно» очень долго). Кроме того, в этой базе нет сведений о наличии (или отсутствии) у гражданина несовершеннолетних детей;

• зональный информационный центр (ЗИЦ)

Через ЗИЦ сотрудники полиции получают следующие сведения: наличие у гражданина судимостей, в том числе не связанныз с лишением свободы, снятых, погашенных, с условным отбыванием наказания, а также его административные правонарушения. Кроме того, ЗИЦ предоставляет информацию, не числится ли проверяемое лицо в федеральном розыске. Точно также, как и ЦАБ, ЗИЦ носит закрытый и «локальный» характер;

• база данных городской телефонной сети

В Москве – МГТС, или «единый государственный телефонный справочник». По этой базе можно установить номер телефона по адресу и наоборот. Последние версии этой базы позволяют «пробивать» номера телефонов государственных организаций (ранее «закрытых»), всевозможных VIP-персон (звезд политики, эстрады, спорта), а также номера «прямых» мобильных телефонов (последние, к сожалению, очень часто меняются). Эта база относительно доступна – на радиорынках крупных городов она продается (естественно, пиратская версия) на компакт-дисках (стоимость на начало 2015 г. – 1000–2500 руб., в зависимости от «свежести»);

• единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Это база данных собственников объектов недвижимости (в Москве квартир и комнат). В 1992–1998 гг., до вступления в действие Закона № 122-ФЗ⁷, в каждом из субъектов РФ собственники жилья учитывались по-разному: в Москве, например, реестр всех сделок вело полугосударственное-полукоммерческое ОАО «Мосприватизация» (в 1998–1999 гг. – «Мосжилрегистрация»), в Московской области (до 01.04.1998 г.) – районные БТИ. Это, безусловно, создавало много путаницы и возможностей для злоупотреблений. Первым из субъектов РФ на новую систему регистрации сделок с недвижимостью (с апреля 1998 г.) перешло Подмосковье: в районах области при регистрационных палатах были созданы соответствующие подразделения, подчиняющиеся МОРП – Московской областной регистрационной палате (сейчас Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по МО), которая и ведет соответствующий реестр. Регистрационные (кадастровые) номера стали присваиваться объектам недвижимости по общефедеральному принципу.

В Москве ситуация немного иная: в ныне функционирующей базе данных Росреестра по Москве наряду с присвоением нового обще федерального номера сохранился старый, введенный с 1992 г. шифр учета собственников жилья, представляющий собой набор из 5, 6 или 7 цифр (типа 1 – 999999 или 2 – 1236547, причем первая цифра перед тире означает номер массива данных, а не количество комнат в квартире). Указанный «условный номер» присутствует на всех правоустанавливающих документах на объект недвижимости, выданных до 01.01.2008 г. и с переходом прав собственности не меняется (за исключением случая определения, выдела или деления долей).

В соответствии с вышеупомянутым Законом № 122-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 219⁸ любое физическое или юридическое лицо может обратиться в уполномоченные регистрирующие органы и получить за умеренную плату информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Кроме того, собственники объекта (в том числе бывшие), работники муниципальных органов, а также сотрудники силовых структур могут получить также и «расширенную выписку» – сведения о всех сделках, которые проводились с объектом с момента приватизации. Порядок обращения за подобными сведениями более подробно изложен в подразделе 6.1.4 («Проверка цепочки отчуждения»);

• архивная база собственников 1992–1998 гг.

В указанный период, до введения в действие (с 01.02.1998 г.) Закона 122-ФЗ, в каждом субъекте Федерации формировалась своя база собственников, приобретавших или отчуждавших жилые помещения. Естествеенно, в настоящий момент она закрыта (в смысле не пополняется), но вполне «легально» присутствует на всех радиорынках или в профильных сетевых ресурсах (естественно, не бесплатно). Для Москвы эта база получила название ДМЖ (департамент муниципального жилья), и в большинстве агентств недвижимости уже установлена (в ней имеются сведения о всех сделках по 30.12.1998 г. включительно). Врегионах, включая Подмосковье, необходимо считывать (или приобретать ранее считанную) базу БТИ, ведь именно там происходила «госрегистрация» прав и сделок в 90-е годы.

* * *

Все из указанных баз данных, за исключением в какой-то степени МГТС и ЕГРП, являются официально «закрытыми» для рядовых граждан, что, вполне естественно, привело к активному их распространению пиратскими способами. На радиорынках крупных городов (в Москве – Горбушка, Царицино, Савеловский) можно вполне легально или полулегально, «из-под полы», купить последние версии всех указанных выше баз, записанных на компакт-дисках. Также можно воспользоваться соответствующими сайтами в Интернете (типа «Прописка», «Розыск», «Москва-2013» и др., а также сделать через Сеть заказ на самые свежие версии или фрагменты из них). Базу данных ЕГРП сотрудники агентств недвижимости обычно получают через «прикормленных» работников регистрирующих органов, а ЦАБ и ЗИЦ считывают при помощи «прикомандированных» сотрудников полиции, которые в «свободное» от основной работы время помогают риэлторам (подробнее об этом – в главе 9).

3.3. Проверка правоустанавливающих документов по сделке

Когда покупатель или эксперт ведут с продавцом переговоры о возможной сделке, то они должны попросить последнего предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на тот объект недвижимости, где продавец является собственником. Конечно, на «стационарную» экспертизу свои бумаги продавец, безусловно, отдать не захочет, но покупатель имеет право «подержать оригиналы в руках», т. е. провести их органолептический контроль и сделать с бумаг необходимые для дальнейшей проверки копии.

Если на первую встречу с покупателем продавец пришел только с копиями (или интересы последнего представляет поверенный), то принятие окончательного решения по сделке следует отложить до момента просмотра оригиналов документов, а вступать в денежные отношения с продавцом (например, выдавать ему аванс или задаток) можно только после всесторонней экспертизы личности отчуждателя, пакета документов по сделке (см. приложение 2), а также проверки «цепочки отчуждения» (об этом см. ниже). Сведения об основных правоустанавливающих документах, оригиналы которых продавец должен показать (а копии отдать на экспертизу), приведены в табл. 6.1.3.

Из вышеперечисленных документов особое внимание нужно обращать на так называемые вторичные договора (на жаргоне риэлтеров – «вторяки»), Эти документы (3.1; 4.1; 5.1; 6.1; 9.1) в 1992–1996 гг. составлялись на чистых листах бумаги без каких-либо степеней защиты (в 1997–1999 гг. – на «нотариальных» бланках, которые наряду с голографическими наклейками нотариальной палаты все равно попадали в руки мошенников). Документы 1.2; 2.2; 10.1; 11.2, выдававшиеся в 1992–1999 гг., изготовлялись на специальной бумаге фабрики Гознака, и их подделка осуществлялась весьма примитивными способами (распечатка на цветном принтере или срезание верхнего края бланка со словами «Дубликат»), что, безусловно, легко определяется методом органолептического контроля (подробнее об этом см. таблицу в конце приложения 2).

Со всех предъявленных оригиналов документов снимите копии или хотя бы их сфотографируйте (это Ваше законное право!) и сообщите, между прочим, хозяевам, что Вы будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке в агентстве недвижимости, службе коммерческой безопасности при ассоциации риэлтеров или юридической фирме. Услышав эти термины, мошенники или недобросовестные владельцы найдут миллион причин, чтобы в дальнейшем с Вами не работать. Ну и слава богу, туда им и дорога! Более подробно о работе с оригиналами правоустановки, принадлежащим оппонентам по сделке, речь пойдет в главах 7 и 8 нашей книги.

3.4. Проверка цепочки отчуждения объекта

Под термином «цепочка отчуждения» юридические отделы и службы безопасности риэлтерских фирм подразумевают установление личностей всех бывших собственников объекта, являющегося предметом сделки (в том числе и несовершеннолетних), их дальнейшего местожительства, отсутствия взаимных претензий и споров, которые теоретически могут привести к признанию совершенной сделки (нынешней или предшествующей) недействительной (см. раздел 6.2).

Любой объект недвижимости (комната, квартира, дом, нежилое помещение) мог как участвовать, так и не участвовать в операциях на вторичном рынке. В последнем случае его первый собственник, который, например, приватизировал квартиру, построил дом или выкупил нежилое помещение у муниципальных властей, является и нынешним его владельцем, т. е. продавцом. Процедура проверки «первого и последнего» хозяина объекта, естественно, упрощается, и никакой «цепочки отчуждения» здесь не существует. Совершенно иная ситуация возникает, если по объекту недвижимости уже совершалось несколько отчуждений способами, указанными в пп. 3–9; 12 таблицы 6.1.4. В этом случае каждый из бывших собственников может в течение срока исковой давности (от 3 месяцев до 3 лет) обратиться в народный суд о признании совершенной когда-то им сделки недействительной, и, если иск будет удовлетворен, то все последующие сделки могут быть также аннулированы (подробнее об этом см. раздел 6.2).

Внимание! Если квартира (комната, дом), которую вы планируете приобрести, покупалась и продавалась более 10 раз, то от сделки лучше отказаться!

Такие длинные цепочки отчуждения (кстати, рекорд по Москве – 288 раза за 14 лет) практически невозможно «пробить» до конца и установить судьбу всех бывших собственников.

Каким же образом проверяется «цепочка отчуждения» на практике? Во-первых, у собственника объекта недвижимости нужно попросить на экспертизу правоустанавливающие документы, найти на них шифр базы данных ЕГРП или кадастровый номер (как это делается, см. выше). Если «цепочка отчуждения» короткая (два звена, т. е. нынешний продавец купил объекту его первого владельца, что видно из текста правоустанавливающего документа, или получил жилплощадь в наследство), то задача несколько упрощается – проверять надо только личность «первичного владельца» (если таковой уже умер, что, естественно, бывает при наследовании, то необходимо выяснить причины смерти последнего, а также наличие других наследников).

В более сложных случаях, когда объект отчуждался более двух раз (в «цепочке» три звена и более), необходимо в первую очередь получить так называемую «расширенную выписку» из базы данных ЕГРП, в которой указаны все бывшие сделки с жилплощадью, начиная с ее строительства или приватизации, вид и описание правоустанавливающих документов на каждом из этапов, а также фамилии, новые адреса и паспортные данные всех участников предыдущих сделок, включая несовершеннолетних. Формально получить указанный документ имеют право: сотрудники правоохранительных органов; любой из бывших или нынешних собственников, а также иные должностные лица, участвующие в оформлении сделок (нотариусы, регистраторы, работники управ, префектур, жилотделов и т. д.). На практике покупатель для получения выписки подходит непосредственно к продавцу (если последний отказывается это сделать, то нужно еще раз подумать, стоит ли вести сделку дальше, ведь честным людям нечего скрывать) или обращается за плату в любое из риэлтерских агентств, сотрудники которого имеют выход на должностных лиц, указанных выше.

Таблица 6.1.4

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Когда «расширенная выписка» находится на руках у покупателя или эксперта (желательно присутствовать при ее получении, чтобы недобросовестный продавец не принес искусно изготовленную подделку), начинается установление нынешних адресов всех бывших собственников, их дальнейшей судьбы и возможных претензий. Самостоятельно покупателю выполнить этот этап проверки весьма сложно, ведь приходится работать с базами данных ЦАБ, МГТС, обзванивать или даже встречаться с бывшими владельцами, выяснять все тонкости ранее проведенных сделок. В этом случае более рационально обратиться в службу безопасности одного из агентств недвижимости или в ассоциацию риэлтеров, специалисты которых выполнят необходимую работу в среднем за 3–5 рабочих дней. Только имейте в виду, что если «цепочка отчуждения» будет очень длинная (более 10 звеньев), то стоимость заказа значительно возрастет (скорее всего, эксперт из службы безопасности просто посоветует Вам не связываться с подобными вариантами или просто не возьмется за работу). Если стоимость услуг по проверке Вас не устроит (приблизительные тарифы на конец 2015 г. приведены в Видеоприложении 3), то можно договориться следующим образом: эксперт собирает необходимую информацию по базам и координирует Ваши действия, а Вы самостоятельно осуществляете звонки и встречи с бывшими владельцами, что, естественно, обходится гораздо дешевле.

Не исключено, что при проверке цепочки отчуждения могут обнаружится следующие факты:

– гражданин, на которого оформлялась первичная приватизация, уже умер (или, что еще хуже, пропал без вести);

– все участники последующих сделок – единственные собственники (одиночки), причем не состоящие в браке;

– отчуждение объекта оформлялось очень быстро – в течение месяца – двух после предыдущей сделки;

– объект «висел» в риэлторских базах (РБД) и в профильных СМИ недолго, потом снимался с рекламы.

Все это – признак криминальных цепочек по «отмывке палева» о котором шла речь в подразделе 5.1.3 нашей книги, и от такой сделки лучше отказаться.

3.5. Беседа с соседями

После того как Вы посмотрели квартиру или дом, дождитесь ухода хозяев и позвоните в двери соседей (зайдите на близлежащие участки или в дома). Честно расскажите людям о цели своего визита – хочу купить квартиру (дом), поэтому интересуюсь, кто жил здесь раньше, не было ли у бывших собственников каких-либо конфликтов и претензий друг к другу. Можно использовать для этих целей «сарафанное радио» – вездесущих старушек у подъездов, работников домоуправления, старших по дому или подъезду, участковых инспекторов полиции. Эти способы сбора информации доступны каждому из нас. Если соседи не открывают дверь – не отчаивайтесь, все равно задавайте вопросы. Конечно, Вам сообщат много сплетен и порожняковых никчемных сведений, но обязательно попадутся крупицы информации, которую никогда не соберет профессиональная служба безопасности.

СКОЛЬКО РАЗ МОЖНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ?

Статистика, как известно, знает все. Например, каждая московская квартира раз в 8–9 лет меняет своих хозяев, и за период 1992–2002 гг. среднестатистическая единица жилой площади (комната или квартира) в столице продавалась-покупалась (или отчуждалась другим способом) 2–3 раза (если быть более точным, то 2,54).

Но эти цифры – аналог сред ней температуры человеческого тела по больнице. Согласно более точным данным Управления Федеральной регистрационной службы по Москве, ни разу не продавались после приватизации 24,8 % московских квартир, 1 раз – 28,3 %; 2 раза – 21,3 %; 3–5 раз – 19,5 %; 5-10 раз – 4,8 %; 10–20 раз – 4,3 %; 20–50 раз – 0,3 %; более 50 (максимум – 56) – 0,05 %.

Совершенно другая картина по комнатам в коммуналках. Для фиктивной продажи неприватизированных комнат используется так называемое «подменное» жилье, через обмен квартир которого с дальнейшей «обратной» продажей и проводятся подобные операции.

Так, одна из комнат в московской коммуналке переоформлялась на новых владельцев 288 раз за 14 лет, причемчасто ее номинальные «хозяева» менялись через 2–3 дня.

«Квартира, дача, офис»

Можно также пойти и по более простому пути: связаться с соседями по телефону. По базе данных «адрес по телефону» (в Москве – МГТС) вы находите координаты квартир, расположенных на одной лестничной площадке с проверяемой (например, Вы покупаете квартиру № 50; необходимо установить номера телефонов 48,49 и 51-й квартир, расположенных рядом). После этого звоните туда, представляетесь именем своего клиента, честно говорите о цели звонка: «Алло, это квартира Семеновых? Я ваш будущий сосед…» — и получаете от граждан необходимую информацию (можно и послушать соседа, и задать ему ряд наводящих вопросов).

Итак, давайте наметим основные моменты этого важного этапа проверки – ведь сведения, полученные от соседей, никаким иным способом зачастую добыть нельзя.

1. Кого опрашиваем? Программа-минимум: соседи, живущие на одной площадке (или за тамбурной дверью, если это одноподъездная башня на 6–8 квартир). Еще можно найти старшего по подъезду, а также собрать информацию у консьержа (консьержки). При работе с домовладениями это граничащие, а также «диагональные» участки, а также соседи «через улицу».

2. Как представиться и «разговорить» соседей? Насчет представления у нас уже шла речь выше: «Я ваш будущий сосед, покупаю квартиру № 50». Ключевые этапы разговора: предложить открыть дверь, разговорить, опросить по стандартному алгоритму, обменяться контактами.

3. Типовой «опросник» для соседей. Включает в себя следующие позиции:

– давно ли владельцы квартиры № 50 здесь живут?

– чем живут (род занятий, где работают);

– были ли в квартире (или есть сейчас) социально незащищенные граждане (дети, старики, больные, инвалиды);

– ссоры и конфликты внутри семьи жильцов (например, муж бьет жену, сын употребляет наркотики);

– конфликты извне (например, приходили судебные приставы, объявлялись претенденты на наследство);

– «странности» соседей, внутриподъездные «разборки».

4. Возражения «испуганных продавцов». Иногда после проведения успешного (или не очень) опроса соседей Вам может позвонить «испуганный» (или даже «разъяренный») продавец или его представитель (Ваш контрагент), который начинает предъявлять претензии: «Зачем Вы ходили по соседям и расспрашивали их? Раз так, все наши договоренности отменяются, Вам квартиру мы продавать не будем». Успокойте их примерно следующей репликой: «Такая беседа вхдит в стандартный алгоритм проверки, она абсолютно законна и проводится к выгоде моего клиента – добросовестного приобретателя вашей квартиры» (акцентируйте внимание именно на последнем понятии). Кто на самом деле является (или не является) добросовестным приобретателем, у нас подробно пойдет речь в завершении следующей главы 4.

3.6. Проверка юридических запрещений

На сегодняшний день это самый сложный этап комплексной проверки физического лица и объекта недвижимости, в процессе которого выясняется, нет ли по квартире, комнате или дому каких-либо запрещений и возможных правопритязаний третьих лиц, могущих в лучшем случае расстроить сделку, а в худшем – признать ее недействительной (см. раздел 6.2).

В связи с несовершенством российского законодательства и отдельными противоречиями в Гражданском, Семейном и Жилищном кодексах РФ, а также в соответствующих профильных законах, приходится проверять наличие следственного, прокурорского и судебного ареста, неисполненных супружеских, наследственных, жилищных и кредитных обязательств, договоров аренды и ренты, возможную ограниченную дееспособность или полную недееспособность участников сделки, ущемление прав несовершеннолетних и еще ряд позиций. Вполне естественно, самостоятельно подобную работу покупатель или его доверенное лицо качественно выполнить не в силах – не всякая профессиональная служба безопасности за подобные действия берется.

Более подробно об отдельных видах юридических запрещений и их проверке пойдет речь в следующей главе.

3.7. Подведение итогов

После сбора информации (по времени это занимает от 1 до 3 рабочих дней) эксперт сообщает покупателю собранные сведения и дает свои рекомендации – окончательное же решение принимает, естественно, сам будущий собственник. Обычно в практике работы служб безопасности риэлтерских агентств не принято выдавать заказчикам какие-либо письменные заключения по поводу проведенной проверки, а тем более брать на себя ответственность за последствия совершенной сделки – ведь сведения собираются оперативным путем, часто с привлечением «прикомандированных» сотрудников полиции и прокуратуры, а также чиновников из муниципальных и регистрационных органов. Для большей уверенности покупатель, если он решится на сделку, может оформить (естественно, за свой счет) страховой полис по риску «утрата прав собственности».

Внимание! До окончания проверки объекта и его собственника не следует передавать последнему какие-либо деньги (в виде аванса, задатка, залога или иной предоплаты).

Практика показывает, что выяснение покупателем (самостоятельно или при помощи профессионального эксперта) дополнительных сведений о личности продавца или обстоятельствах, которые могут расстроить сделку, не является основанием возврата внесенной предоплаты назад, так как формально предполагаемые негативные последствия еще не наступили (вспомните известную «правоохранительную» байку: – «Меня угрожают убить. – Вот когда убьют, приходите»). Более подробно об этом речь пойдет в главе 8.

Пример результатов проверки бывших собственников квартиры и их дальнейшей судьбы приведен в табл. 3.7.

Таблица 3.7

ПРИМЕР ПРОВЕРКИ БЫВШИХ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИРЫ

Глава 4
Дамоклов меч «признанки» (Признание сделок с недвижимостью недействительными)

 
Бывали хуже времена.
Но не было подлей.
 

Н.А. Некрасов

Одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может подстерегать приобретателя (покупателя) объекта недвижимости, – искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной (на жаргоне риэлтеров это называется «признанка»). Подобным расторжением договоров «промышляют» не только профессиональные мошенники (см. главу 5), но и особо ушлые продавцы, среди которых, как показывает практика, много пожилых людей, а также «пээмжистов» – граждан, продавших свое жилье и выехавших на постоянное место жительства за границу. В случае удавшегося судебного признания сделки недействительной продавец получает свою квартиру или дом назад (в «натуральном» выражении), а покупатель довольствуется денежной суммой, указанной в договоре (чаще всего это не облагаемая налогом сумма в 1 млн. рублей, которая в 5—20 раз меньше того, что ранее им уплачено). На подобной разнице как раз и греют руки фармазоны, которые вступают в преступный сговор с бывшими владельцами недвижимости, «организуют» признанку через коррумпированных работников судов, «отмывают» полученный вторично объект (см. предыдущий раздел) и вновь продают его очередному доверчивому «лоху» (рекорд, зарегистрированный по Москве: одна квартира проходила через процедуру «признании» четыре раза за три года, причем обманутые покупатели все разные). Другая разновидность этой схемы: потенциальный продавец заранее планирует признать в дальнейшем совершаемую сделку недействительной, при этом «лоху»-покупателю предлагаются заведомо невыгодные для него условия оформления (в них уже заложены «подводные камни», которые впоследствии, после расчета, легко позволяют организовать «признанку»).

Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые несколько лет назад «продали» свое жилье за бесценок, и от имени таких опустившихся бомжей организуется «признанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприаторов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче – формально полученная ими жилплощадь продается еще раз…

Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, организации против покупателя «признании»? Для этого необходимо проводить оформление сделки и передачу денег таким образом, чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связанных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».

Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными.

Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие – субъективную (волю) и объективную (волеизъявление). Именно их единство и равнозначность позволяют считать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответствует его подлинной воле, и только если будет доказано обратное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.

Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 163, 168 ч. 2, 169–172, 174.1, 177 ч. 2, 181.5, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 168 ч. 1, 179–176, 173.1, 177.1, 178, 179, 181.4 ГК РФ). Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого, суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ)

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки, (п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Статья 199. Применение исковой давности

1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т. п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются, (п. 3 введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки ее участникам может быть предъявлен в течение трех лет (до 26.07.2005 г. он составлял десять лет) со дня начала ее исполнения, оспоримой же – в течение одного года, но с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспаривания сделки. С 01.09.2013 г. для лиц, не являющихся участниками ничтожной сделки, установлен пресекательный срок —10 лет со дня начала ее исполнения, после истечения которых СИД не может быть восстановлен ни при каких обстоятельствах. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствующего решения (естественно, такое ходатайство обязательно должно быть оформлено и подано).

Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействительными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Гражданского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признании», взятые из практики работы юридических отделов агентств недвижимости и адвокатских контор.

4.1. Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации

Как известно, до февраля 1998 г. все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, которая в разных субъектах Федерации осуществлялась по-разному. Однако с вступлением в силу с 31.01.1998 г. Закона № 122-ФЗ⁹ обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено (фактически это произошло в разных регионах с апреля 1998-го по январь 2000 г.), за исключением случаев, прямо указанных в законе (см. таблицу 4.1).

Единственным доказательством собственности правообладателя на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют так называемые учреждения юстиции – в столице и области это соответствующие Управления Росреестра.

Согласно статьям 163–165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ее ничтожность. Однако в статье 165 законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок: если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда.

Таблица 4.1

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ

Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются правонарушители (профессиональные аферисты и отдельные граждане), предлагающие продавцам вместо договора купли-продажи (возмездного) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это различными «отмазками» типа взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтным положением на работе или в семье и т. п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме (простой письменной или в большинстве случаев нотариальной) и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле – продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другую жилплощадь при мене). Естественно, обманутый «даритель» (продавец) отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а одариваемый (аферист-покупатель) добивается судебного решения о ее принудительной регистрации в соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ. Похожую аферу можно провернуть, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма, меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора у нотариуса (или в простой письменной форме) мошенник-покупатель предлагает продавцу (или помещает в депозит нотариуса) «договорную» стоимость (опять мотивируя это «данными для бухгалтерии или налоговой инспекции»). При этом «боковик» (т. е. разница между реальной и указанной в договоре ценой) не отдается, а сделка купли-продажи (формально полностью покупателем исполненная) принудительно регистрируется.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки (вред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Внимание! Если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждения получения заниженной суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то возможно мошенничество!

В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.

В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК РФ (притворная сделка, об этом чуть ниже), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст. 577, 578 ГК РФ).

4.2. Несоответствие сделки закону

Предполагается (презумпируется), что любая действительная сделка должна соответствовать требованиям закона и иных нормативных актов, действующих на момент совершения последней, а также не нарушать своими последствиями существующий в государстве порядок управления (правопорядок). Поэтому статьи 168 ч. 2 и 169 ГК РФ признают сделки, не соответствующие закону и правопорядку, ничтожными.

Под термином «законы» в ст. 168 ГК РФ подразумеваются нормативные акты, принятые согласно Конституции РФ высшими законодательными органами СССР и РФ, под «правовыми актами» имеются в виду нормы, утвержденные органами управления и одобренные законодателем (указы Президента, постановления Правительства, решения судов высшей инстанции и т. п.). Нормативные же акты субъектов Федерации (указы и постановления губернаторов, мэров, глав администраций и т. д.) можно рассматривать в контексте ст. 168 ГК РФ только лишь в той их части, которая конкретизирует общие положения законов или правовых актов применительно к местным условиям, а не изменяют или дополняют их. Например, Распоряжением мэра Москвы № 252-РМ¹⁰ было введено понятие «группа риска», в которую, наряду с несовершеннолетними, ограниченно дееспособными и полностью недееспособными гражданами вошли также одиноко проживающие пенсионеры и инвалиды 1-й и 2-й групп. Жилищные права двух последних категорий этим распоряжением были ущемлены (одиноким пенсионерам и инвалидам необходимо наряду с несовершеннолетними и недееспособными также получать разрешения органов опеки и попечительства для отчуждения своей жилплощади), что, безусловно, противоречит федеральному законодательству. В дальнейшем, с апреля 2000 г., указанный нормативный акт был отменен.

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Однако не все недействительные сделки, подпадающие под состав ст. 168–169 ГК РФ, совершаются виновно с прямым (желание соответствующих последствий) или косвенным (допущение возможностей таких последствий) умыслом. Своего рода «неумышленными правонарушениями» можно считать такие часто встречающиеся на практике вещи, как неправильное указание паспортных данных участников сделки; неточности в адресе, особенно там, где есть корпуса или строения (например, «улица Макаренко, дом 2/21, строение 1А, квартира 6»); подчистки, поправки или исправления в тексте договоров, не заверенные нотариусом или госрегистратором, а также неумышленные ошибки лиц, которые помогали гражданам составлять текст договора в простой письменной форме (юриста, брокера, помощника нотариуса). Если указанные обстоятельства будут трактоваться заинтересованной стороной как имеющие существенное значение (особенно в последнем случае), то сделка может быть признана оспоримой в соответствии со ст. 168 ч. 1 ГК РФ.

МОСКВИЧА ВЫГНАЛИ ИЗ ДОМА НА 20 ЛЕТ

За 3,5 доллара «продали аферисты квартиру московского пенсионера, расположенную в самом центре Белокаменной. Лишь спустя 20 лет суд наконец-то выселил новых хозяев и прописал законного владельца на его жилплощади.

Как сообщили «МК» в Хамовническом суде, в 1993 году к владельцу однокомнатной квартиры на Волхонке заявились двое мужчин и потребовали… убраться вон. Пенсионер резонно поинтересовался, на каком основании он должен покинуть собственное жилье. И тогда не знакомцы предъявили договор купли-продажи, в котором стояла… подпись гражданина. Правда, поддельная. Но это удалось доказать лишь спустя много лет. Как и то, что квартира в центре города была «продана» за… 3 доллара 5 5 центов. Но даже и этой мелочи бедолага не получил – его попросту выгнали из собственного дома.

Пенсионеру пришлось уехать в Архангельск. Между тем в его московской квартире поселился некий гражданин со своей супругой. Впрочем, спустя три года его убили в той же самой квартире. Собственницей жилья стала его вдова. Лишь три года назад обиженный москвич пришел в суд, чтобы попытаться восстановить справедливость. По словам пенсионера, он не сделал этого раньше, потому что боялся за свою жизнь – ему угрожали расправой, если он захочет вернуть квартиру.

Однако Хамовнический суд защитил права жертвы мошенников. Служители Фемиды выяснили, что все подписи гражданина на документах о купле-продаже поддельные. Он не продавал свою квартиру. Новую владелицу было решено выселить, а жилье вернуть пенсионеру.

Московский комсомолец»

Особо в этом случае следует отметить сделки, удостоверенные нотариусом, не имевшим соответствующих полномочий (такое часто встречалось в 1990-е гг., когда частный нотариус (или исполняющий обязанности) удостоверял сделки, получив соответствующую лицензию, но не имея приказ Управления юстиции соответствующего субъекта Федерации о зачислении на должность: теоретически все из них являются согласно сути ст. 168 ГК РФ (или аналогичной ст. 48 ГК РСФСР 1964 г) ничтожными. Однако та же ст. 168 ГК РФ допускает признание таких сделок оспоримыми или даже применение «иных последствий нарушения», например, в соответствии с главой III Основ законодательства РФ о нотариате¹¹.

Под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, в отличие от изложенного выше, подпадают сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. В этом случае должен прослеживаться злой умысел одной из сторон (участников) сделки – так называемое «гражданское правонарушение» или даже уголовно наказуемое деяние. Чаще всего под «признанку» по ст. 169 ГК РФ подпадает подделка правоустанавливающих документов по сделке (см. таблицу 6.1.3), а также доверенностей, выписок из домовой книги и разрешений органов опеки и попечительства. Также сюда относятся сделки совершенные по дубликатам правоустанавливающих документов (точнее говоря, по «утерянным» оригиналам) – на практике встречались случаи, когда аферистам удавалось «аннулировать» законно выданные дубликаты и зарегистрировать сделку по вновь восстановленным оригиналам.

Также ничтожными признаются сделки, выполненные по схемам «лженотариус» и «лжерегистрация» (см. раздел 1.5). Однако если такая афера направлена против продавца (сделка проходит подлинную регистрацию, а деньги продавца в банке снимаются по подложным документам), то доказать состав ст. 159 ч. 4 УК РФ (мошенничество) и применить последствия ничтожности по ст. 169 ГК РФ практически очень трудно.

Еще один распространенный повод признания сделки недействительной – использование подложных документов, удостоверяющих личность (ст. 327 УК РФ). Более подробно об этом шла речь выше.

Для сделок, подпадающих под юрисдикцию ст. 169 ГК РФ, установлены жесткие санкции по реституции (возврату полученного по сделке). В зависимости от злого умысла одной или обеих сторон возможны весьма редкие при операциях с недвижимостью последствия в виде односторонней реституции или отсутствия последней (т. е. все полученное сторонами по сделке обращается в доход государства). Подробнее об этом – в конце настоящего раздела.