Kitobni o'qish: «Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время»

Name: Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время
ISBN: 978-985-16-3809-9

Shrift:

Предисловие
Инвестирование в недвижимость – надежный способ разбогатеть

Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость – квартиры, купленные год назад, в ряде случаев продаются сегодня вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес.

Инвестирование в недвижимость обеспечивает доход как в силу постоянного роста цен на нее, так и в силу возможности сдачи жилья внаем. Инвестиции в покупку квартир с целью сдачи их в аренду сейчас достаточно выгодны. Этот способ заработка популярен также в связи с общей сравнительной нестабильностью экономики, когда другие способы вложения свободных денежных средств расцениваются как крайне рискованные. В большинстве своем люди не доверяют даже банкам, а сдача недвижимости внаем даже не при самых удачных вариантах и с учетом расходов на амортизацию, уплату налогов, вообще говоря, или более выгодна, чем банковский депозит, или сравнима по доходности с ним (учитывая предложения некоторых коммерческих банков). И что бы ни случилось в стране – дефолты, инфляция, кризисы, – недвижимость всегда останется недвижимостью. Банк может прекратить существование, валюта обесцениться, а недвижимость, даже если подешевеет, все равно будет приносить надежный доход.

Нормы нового Жилищного кодекса РФ, в отличие от прежних норм, фактически запрещавших гражданам получать доход от сдаваемого в аренду жилья, не содержат более устаревших положений, прямо запрещающих извлечение прибыли из жилой собственности. Сегодня аренда квартир – один из источников легальных доходов, и доходов немалых.

Цены на недвижимость неизменно растут из-за специфики рынка. Почему это происходит? Потому что на рынке недвижимости отсутствует естественный ограничитель цен. Если у большинства товаров стоимость со временем уменьшается, то у недвижимости она растет даже по мере эксплуатации, то есть недвижимость не устаревает со временем. У зданий качественной постройки практически нет конечного срока службы. А базовый актив любой недвижимости – земля вообще не изнашивается. «Производство» жилой недвижимости ограниченно, и не только потому, что земля относится к наиболее исчерпаемому природному ресурсу. Человек не может жить где угодно. К жилью предъявляются специальные требования – важно прежде всего место, например близкое к работе, достаточно престижное, с необходимой инфраструктурой и т. д.

И наконец, если цена на обычный товар растет, спрос падает и товар начинают меньше покупать. В случае с недвижимостью ситуация противоположная: с ростом цен на рынке возникает ажиотаж, все начинают больше покупать; вместо механизма ограничения цены на рынке жилой недвижимости действует механизм повышения цены.

Спрос на недвижимость постоянен – каждому человеку нужна крыша над головой, а всякому бизнесу помещение для работы. Так как численность населения и экономика в долгосрочной перспективе постоянно растут, растет и спрос на недвижимость. Более того, спрос на недвижимость растет опережающими темпами, поскольку требования людей к качеству жизни все время повышаются.

Предложение на рынке недвижимости, в отличие от предложений на других товарных рынках, не может быть резко увеличено – недвижимость сложна в производстве, на возведение здания уходит от нескольких месяцев (сборные конструкции) до нескольких лет, поэтому моментально отреагировать на возросший спрос производители недвижимости (девелоперы) не могут.

Но даже если бы и нашлась возможность производить недвижимость быстро и дешево, это не привело бы к моментальному падению цен – есть еще фактор месторасположения. Марку Твену приписывают высказывание: «Покупайте землю – ее больше не производят», и, как в любой шутке, в этой есть доля правды.

Предложение земли в привлекательных местах всегда будет ограниченным, и в силу этого всегда будет ограниченным предложение недвижимости. Таким образом, на рынке недвижимости существует фундаментальный дисбаланс: спрос растет неустанно, а рост предложения имеет объективные ограничения. Именно этот дисбаланс является причиной роста цен.

Рынок недвижимости не уникален с точки зрения дисбаланса спроса и предложения. Например, спрос на нефть также растет вместе с развитием мировой экономики. Предложение же на рынке нефти ограничено как объективными (объем полезных ископаемых конечен), так и субъективными факторами (квоты на добычу, устанавливаемые ОПЕК). В результате этого мы наблюдаем, как цены на нефть бьют все новые рекорды.

Иногда недвижимость падает в цене и не может выйти на прежние уровни по 5—10 лет. Причины – скачки спроса и предложения в отдельные периоды времени. Например, на волне спроса девелоперы заложили множество новых проектов, а охлаждение экономики привело к недостаточному на них спросу. Или изменение налогового законодательства привело к выбросу на рынок большого количества недвижимости (как в Америке конца 1980-х годов). То есть необходимо иметь в виду, что, хотя в силу фундаментальных причин цены на недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растут, в отдельные периоды они могут снижаться. Поэтому, инвестору, намеренному вкладывать средства в недвижимость, необходимо следить за рыночными циклами.

Одно из агентств опубликовало информацию, что в 2004 году в Москве на Большой Бронной сдавалась двухуровневая квартира площадью 360 м²за 25 000 долларов, но и это не предел, цены на аренду элитных квартир продолжают расти.

Только в последние годы на рынке загородной недвижимости стали формироваться устойчивые тенденции. Самым надежным, но не самым прибыльным вложением будет покупка дома в организованном коттеджном поселке эконом-класса. Прогнозируемый средний прирост цен в этом сегменте не самый высокий – в 2007 году он составит около 15 %. Но наибольший дефицит предложения сложился именно в этом сегменте – в конце 2006 года на коттеджные поселки эконом-класса приходилось до 80 % спроса. Поэтому с реализацией объекта проблем не возникнет, а следовательно, инвестор сможет «выйти из проекта» в любой момент.

Более прибыльной может оказаться покупка коттеджа бизнес-класса. Средний рост цен за год в этом сегменте составит 18–20 %, хотя рынок уже насыщен предложениями в этой категории, и сроки реализации проекта могут быть высоки.

Можно вкладывать средства просто в земельные участки под жилищное строительство. Для частных инвесторов наиболее эффективными будут инвестиции в крупные земельные участки в ближайшем Подмосковье; в этом сегменте можно рассчитывать на прирост до 25 % в год – рост доходности будет зависеть от динамики цен на недвижимость, темпов строительства объектов инфраструктуры поселка, строительства новых ликвидных коттеджных поселков на данном направлении.

Такие инвестиционные проекты требуют больших вложений. Для приобретения доли в коттеджном поселке «Президент» (7 км по Калужскому шоссе) минимальные вложения в инвестиционный проект составляют 470 000 долларов (в такую сумму обходится участок в 20 соток с учетом стоимости оформления). Максимальные вложения будут зависеть только от возможностей инвестора. При продаже участка необходимо уплатить комиссионные агентству недвижимости (от 2 до 8 %) или вознаграждение нотариусу, если инвестор занимается продажей самостоятельно (от 1,5 до 5 %). На Рублево-Успенском или Новорижском направлениях минимальный уровень вложений приблизительно в полтора раза больше.

Инвестиции в недвижимость – консервативный и надежный способ получения прибыли. Несмотря на то что дорогая квартира, приобретаемая для сдачи в аренду, требует на ее переоборудование вложения немалой суммы денег, затраты оправдывают себя.

Инвестиции в покупку жилья с целью сдачи его в аренду выгодны для действительно дорогих квартир, арендной стоимостью от 2000 долларов в месяц. Срок окупаемости проекта в таком случае может составлять 8—12 лет. Это хороший вариант при покупке квартиры в кредит: погашения кредита идет за счет ежемесячной платы за наем.

Но даже если человек приобрел недвижимость с помощью ипотечного кредитования, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. Кроме того, через 6–7 лет владелец уже сможет погасить кредит, а жилье начнет приносить чистую прибыль.

Более «радикальный» способ извлечения прибыли из своей частной собственности состоит в организации в сдаваемых квартирах мини-гостиниц. Подобный бизнес может приносить неплохой доход, так как цены в таких «гостиницах» ниже, чем в обычных, а спрос довольно велик. Все зависит от того, на постояльцев какого класса рассчитаны мини-отели.

Одни эксперты рынка аренды считают, что сдача квартиры внаем – дело выгодное, другие придерживаются противоположного мнения, объясняя это тем, что срок окупаемости вложений в такой бизнес достаточно велик. Но в любом случае, и это никто не оспаривает, недвижимость сегодня – самый надежный «банковский» вклад. А как ею распорядиться – продать и получить единовременную прибыль или сдать внаем и жить на дивиденды, – решать владельцу.

Как разбогатеть на своей недвижимости

Способы извлечения прибыли из недвижимого имущества

На рынке недвижимости каждый товар уникален, информация о сделках закрыта, а условия сделок не унифицированы. Что это означает для инвестора? В первую очередь, возможность купить объект дешевле его реальной стоимости. Есть десятки причин, по которым собственник может продавать свою недвижимость дешевле среднерыночной цены.

Еще одна причина инвестировать в недвижимость – возможность самостоятельно изменять стоимость недвижимости. Цена акций, паев, золота никак не зависит от их владельцев, но, купив недвижимость, владелец может самостоятельно улучшить ее и в результате повысить стоимость. Квартиру, например, можно перевести в нежилой фонд или наоборот, можно разделить на несколько помещений, можно повесить в ней кондиционер или просто сделать ремонт.

Но главное преимущество недвижимости перед другими инвестиционными инструментами состоит в том, что под нее легко получить банковский кредит, что открывает для инвесторов множество возможностей.

Например, если у инвестора есть 100 000 долларов, он может купить на эту сумму акции или положить деньги в банк, чтобы получать проценты с вклада. Но если инвестор проявит интерес к покупке недвижимости, то, вложив свои 100 000 долларов, он легко может купить недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 долларов. И если купленные на 100 000 долларов акции вырастут на 20 %, то прибыль инвестора составит не больше этих 20 %, а если недвижимость стоимостью 500 000 долларов вырастет в цене на 20 %, то инвестор получит стопроцентную прибыль на вложенные средства.

Если инвестору понадобятся наличные, а денежные средства вложены в акции, то единственным вариантом будет их продажа (банки крайне неохотно кредитуют под залог акций, частным инвесторам это практически недоступно), то есть он потеряет права на будущие доходы. А чтобы «извлечь» средства из недвижимости, достаточно заложить ее в банке и получить кредит в размере до 80 % от текущей стоимости, сохранив при этом все права как на арендные платежи, так и на будущее удорожание недвижимости.

Конечно, за кредит придется платить проценты, но это будет самая низкая процентная ставка из возможных, поскольку недвижимость исторически признана наиболее надежным активом. Кроме того, сдавая свою недвижимость в аренду, инвестор сможет погашать процентные платежи.

Таким образом, в итоге можно обобщить все преимущества недвижимости перед другими инвестиционными инструментами следующим образом:

– в недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги;

– недвижимость позволяет получать двойной доход, как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости;

– риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника;

– в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене;

– инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы при анализе текущих данных о состоянии и развитии экономики и показателей рынка недвижимости региона;

– недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости;

– стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно;

– недвижимость легко купить в кредит;

– недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.

Особенности инвестиций в недвижимость в совокупности формируют еще одно преимущество, важное для начинающих инвесторов: в этих инвестициях сложно ошибиться. Но даже если инвестор ошибся в расчетах и купил далеко не самый лучший объект, в долгосрочной перспективе рост стоимости компенсирует цену ошибки, а в силу уникальности каждого объекта обязательно рано или поздно найдется покупатель, которому нужна недвижимость именно в этом месте.

Еще одно преимущество недвижимости как инвестиционного инструмента – его высокая инерционность. Если рынок акций экономические новости могут обрушить в считанные часы или даже минуты, рынок недвижимости отреагирует на них с задержкой в несколько месяцев. Такая замедленная реакция рынка дает инвестору время собрать дополнительную информацию, взвесить все «за» и «против» и принять обоснованное решение относительно поведения на рынке.

Вместе с тем рынок недвижимости не следует слепо за экономикой региона, а отзывается также на изменения своей внутренней структуры. Отследить эти изменения можно с помощью наблюдений за рыночными показателями.

Для определения фазы рынка необходимо знать соотношение спроса и предложения, причем не только в настоящий момент, но и на перспективу. Так как точных индикаторов для измерения этих показателей не существует, инвесторам приходится ориентироваться на общедоступные статистические показатели, которые можно разбить на две группы: экономические, характеризующие спрос, и показатели рынка недвижимости, характеризующие предложение.

Всякий потенциально привлекательный с точки зрения инвестирования объект может быть «примерен» для возможности извлечения дохода по одной или нескольким схемам. А схем таких насчитывается достаточно много. Вот самые популярные и доступные начинающему частному инвестору (предпринимателю): 1. Имеющуюся квартиру или дом можно продать в пиковый сезон спроса, например перед Новым годом, и купить аналогичную в сезон спроса пониженного, например летом. Сезонная разница цен может достигать 15 %, а риэлтер удовлетворится постоянными комиссионными в 3–5 %, то есть вы получите таким образом до 10 % с одной сделки раз в году. Конечно, квартира должна быть свободна, кроме того необходимо иметь другую жилплощадь для проживания.

Кроме всего прочего, вы сами или риэлтер по вашему поручению можете «прокрутить» деньги в банке, добавив еще 5–7 %.

2. Имеющуюся в собственности квартиру можно продать и купить квартиру аналогичной площади в новостройке (разница цены достигает 20–30 % для квартир одинакового метража, а риэлтер опять же удовлетворится 3–5 %, остаток разницы ляжет в ваш карман – проигрыш в районе (в месторасположении квартиры) обеспечивает прибыль. Тот факт, что новостройки требуют расходов на обустройство быта, а часто сдаются вообще без внутренней отделки, компенсируется расположением квартиры в новом доме, что также предоставляет много эксплуатационных плюсов. Новостройка со временем дорожает быстрее, чем старая квартира. Новостройку можно подобрать таким образом, чтобы, в отличие от старой квартиры, она была более востребована на рынке аренды. Прибыль от аренды можно использовать для оплаты первых взносов по обычному или ипотечному кредиту для покупки второй квартиры, которую тут же можно сдать внаем.

3. Имеющуюся квартиру можно поменять на квартиру меньшей площади, получив за это доплату. Можно переехать хотя бы в соседний дом, размер доплаты в этом случае будет небольшой; можно выбрать район похуже и квартиру поменьше, тогда доплата составит от 10 % стоимости квартиры.

4. Можно продать квартиру в престижных доме и районе и не спеша инвестировать деньги в элитную новостройку. Застройщик предоставляет скидку в размере 15–20 % инвесторам на этапе строительства. Не бойтесь обмана – работа риэлтера включает контроль над юридической чистотой сделки, а удовлетворится он опять-таки 3–5 %. Через год (чем качественнее строящееся жилье, тем реже задержки строительства) вы будете жить в новой квартире не хуже прежней, а разница осядет в вашем кармане. Этот способ заработка доступен также людям, имеющим не единственное жилье. Вновь построенная квартира по этой схеме обладает характеристиками, позволяющими сдать ее внаем скорее всего от 1500 до 5000 рублей в месяц.

5. Квартиру на первом этаже с окнами на проезжую часть в районе повышенной деловой и торговой активности можно перевести из жилого фонда в нежилой, то есть под офис или магазин, а затем сдать в аренду уже нежилое торговое помещение по коммерческой стоимости. Цена аренды таких помещений от 200 рублей за кв. м общей площади в зависимости от города и месторасположения помещения. В случае же ее продажи стоимость будет выше по сравнению с аналогичными квартирами, но находящимися в другом месте, на 30–50 %.

6. Можно продать квартиру и построить себе дом или новую квартиру для постоянного проживания в ближайшем пригороде или просто купить аналогичную квартиру. Квартиры в пригороде в большинстве российских регионов, исключая, конечно, столичный, сто́ят в 1,5–2 раза меньше городских. С разницей можно поступить, как и в предыдущих случаях. Размер прибыли существенно будет зависеть от усилий риэлтера и застройщика.

7. Можно «принести» в риэлтерскую фирму вариант продажи или обмена квартиры либо дома для друзей, знакомых, родственников и коллег. Риэлтер поделится с вами частью своей комиссии. Если вы хотите сохранить факт своего обогащения в тайне от этих самых родственников и коллег, риэлтер всегда отнесется к этому с пониманием. Если вы будете обращаться в одну риэлтерскую фирму неоднократно, то, как правило, сможете рассчитывать на дополнительные скидки.

8. Вам ничто не мешает продать свою квартиру по договору ренты, в соответствии с которым можно и деньги получить, и проживать в квартире до конца жизни. В случае любых неприятностей закон будет на вашей стороне. Этот способ требует особенно тщательного подхода к выбору риэлтера, который должен обладать лицензией на такую деятельность, кроме того, этот способ не годится для людей молодых, здоровых и веселых – у таких владельцев квартиру по договору ренты просто никто не купит.

9. Можно принять участие в программе долевого строительства жилья или купить строящийся объект. На первоначальном этапе строительства жилого дома можно приобрести квартиру по первоначальной стоимости. На каждом этапе строительства цена квартиры возрастает, и застройщики поднимают на нее цену.

Например, покупая квартиру за 500 000 долларов, 20 % ее стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса. Через полгода квартира дорожает на 10 % и стоит уже 550 000 долларов. Еще через полгода квартира вырастает в цене еще на 50 000 долларов, а ее конечная цена составляет уже 600 000 долларов. За год квартира подорожает на 20 %. Продав ее, можно заработать 100 % на вложенные на первоначальном этапе деньги. Кроме того, следует иметь в виду, что перепродать квартиру можно на любом этапе строительства.

Если вы пожелаете оставить квартиру себе, в конце строительства можно взять под эту квартиру кредит в банке со сроком выплаты до 30 лет. Если вы пока не собираетесь жить в этой квартире, сдача квартиры в аренду поможет выплачивать ежемесячные платежи в банк по погашению кредита, то есть квартиросъемщики будут выплачивать ваш кредит.

Зарабатывать можно не только на городских квартирах и домах, но и на загородной недвижимости, хотя в России пока еще не на всякой загородной недвижимости можно получить сопоставимую с «городской» недвижимостью прибыль. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70 % домов и поселков, построенных в 1997–2005 годах, на сегодняшний день сто́ят ровно столько, сколько сто́ит земля и коммуникации, то есть без учета стоимости самих зданий. Как правило, эти здания не отвечают даже минимальным архитектурным запросам и современным требованиям к планировочным решениям.

Если для города основным секретом успеха личного делового проекта является «место, место и место», то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.

Вообще-то, в каждом поселке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или мини-маркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов еще осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещенные аккуратные дорожки, нужны газоны, ограды, охрана. В поселках высокого уровня обычно имеется постоянная охрана с видео-наблюдением, в поселке бизнес-класса – наемная на въезд-выезд. Спортивный комплекс, учреждения культурного и развлекательного профиля неизбежно повышают заинтересованность покупателей и арендаторов. Обязательно же для успешного с финансовой точки зрения проекта наличие на территории поселка любого уровня гостевой автостоянки и детских площадок.

Поселок считается самостоятельным и престижным, если непосредственно в населенном пункте находится здание администрации. 90 % покупателей загородного жилья в настоящее время предпочитают организованные коттеджные поселки, в то время, как еще несколько лет назад таковых покупателей было только 10 % – застройщики предпочитали «самосел».

Как показывают данные риэлтеров, спрос на новые коттеджи по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.

Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, причем клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.

Арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг городов пока немного. Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50–70 %, а цена – на 25–30 %.

Замедление роста цен связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет, а до тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15–20 % в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.

Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.

Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.

К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное – понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость – не исключение.

Москва уже давно догнала и обогнала многие мировые столицы по ценам на приобретение и аренду коммерческой недвижимости. Обогнала настолько, что цены на помещения в самых дорогих бизнес-центрах Америки покажутся нашему покупателю недвижимости весьма умеренными. Разумеется, подобная ситуация привела к тому, что на рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости устремились многочисленные непрофессиональные инвесторы. Качественных офисных помещений в Москве по-прежнему катастрофически не хватает.

Составление частного инвестиционного проекта

Инвестируя в недвижимость, нужно смотреть не на прогнозы цен (которые никогда не сбываются) и не на процент годовых по формуле «аренда, деленная на продажу». Инвестиции в недвижимость – комплексная деятельность, в которой необходимо по максимуму использовать такие преимущества недвижимости, как легкость получения и дешевизна кредитов под залог недвижимости, а также возможность иметь доход и от арендной платы, и от удорожания помещения, лишь тогда можно рассчитывать на доходность в 15–20 % годовых при полном страховании рисков.

«Комплексная» стратегия инвестирования в недвижимость подразумевает покупку недвижимости с дальнейшей сдачей ее в аренду и получение под залог приобретенной недвижимости кредита в банке. При этом кредит берется с таким расчетом, чтобы арендные платежи покрывали выплаты по кредиту. В результате реализации этой стратегии инвестор вкладывает в объект лишь небольшую долю своих средств, а высвобожденные ресурсы может использовать по своему усмотрению.

Риск в инвестициях – это шанс потерять инвестированную сумму и (или) доход от инвестиции.

Доход от любой инвестиции может выражаться в увеличении ее стоимости или в регулярных платежах. Как уже было отмечено, недвижимость – одна из немногих инвестиций, позволяющих получать двойной доход: как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости. На самом деле такая возможность – большая редкость для инвестиционного инструмента. Как правило, если инвестиция генерирует регулярные платежи, она не прибавляет в стоимости (тот же банковский вклад), а если растет в стоимости (акция), то не приносит регулярного дохода.

Естественно, некоторые компании выплачивают своим акционерам дивиденды, что является разновидностью регулярных платежей, проблема лишь в том, что большинство компаний платят лишь символические дивиденды: например, дивиденды по акциям Газпрома за 2006 год составили лишь 2 руб. 54 коп. на акцию, что при цене акции в 247 руб. 58 коп. (на 22 мая) означает годовую доходность в 1,02 %.

Риск не получить доход при сдаче недвижимости в аренду может возникнуть по двум причинам – из-за простоя помещения (отсутствие арендатора) и задержки или даже неуплаты арендной платы.

Первый способ уберечься от простоя помещения – тщательно подходить к выбору объекта инвестиции. Принимая решение в пользу того или иного объекта, необходимо учитывать не только цену, но и ликвидность: если целью инвестора является извлечение рентного дохода, то нет смысла покупать непривлекательное для арендаторов помещение даже дешевле его рыночной цены.

Кроме того, инвестор должен вести правильную арендную политику: запрашивать адекватные рынку арендные ставки и условия аренды, активно и грамотно вести работу по поиску арендаторов. То есть знание рынка и умение работать на нем являются необходимыми атрибутами инвестора, хотя всегда есть возможность привлечь к работе соответствующие агентства, которые всегда готовы помочь с поиском арендаторов и дать консультации по вопросу арендных ставок.

Тотальный дефицит недвижимости на российском рынке приводит к тому, что в жилом секторе, например, срок экспозиции (ожидания клиента) типовой квартиры при сдаче в аренду редко превышает неделю. Коммерческие помещения на первых этажах на проездных улицах также находят арендаторов в считанные дни. На подбор арендатора для менее ликвидных помещений может уйти месяц-два (что вполне приемлемо для инвестора), и лишь очень неудачная покупка будет простаивать действительно долго.

Второй риск, связанный с арендой помещения – неплатежи арендной платы. Главным оружием в руках собственника является тщательный выбор арендатора. На рынке аренды жилой недвижимости необходима проверка «арендной истории» потенциального квартиросъемщика, включая разговоры с прежними арендодателями. В коммерческой недвижимости также обращают внимание на сроки работы компании-арендатора и ее известность. И, конечно, правильно составленный договор аренды в том числе поможет снизить или компенсировать риск неплатежей.

Многолетний опыт западного рынка говорит в пользу использования в инвестиционных расчетах показателя 7 %; именно в такую долю от совокупного арендного дохода обходятся потери от простоя помещения. При отсутствии более надежных сведений можно ориентироваться на указанную цифру.

Риски неполучения рентного дохода (в силу простоя и неплатежей) полностью контролируются собственником недвижимости, как и большинство других рисков. Эту особенность необходимо отнести к преимуществам недвижимости как инвестиционного инструмента. Сравните эти возможности, например, с возможностями владельца миноритарного пакета акций: акционер никак не контролирует риски профессионализма менеджеров или надежности контрагентов.

Почему же при всех достоинствах недвижимости как инвестиционного инструмента так мало частных инвесторов вкладывают свои средства в квадратные метры? Основной причиной является то, что инвестиции в недвижимость – долгий и сложный процесс, требующий экспертных знаний сразу в нескольких областях. Начинающим инвесторам логично было бы прибегнуть к помощи профессионалов рынка, хотя обращение к риэлтерам практически не снижает требований к инвестору, как это станет ясно читателю после прочтения раздела о правилах работы с посредниками.

Прежде чем приступить к осуществлению проекта с избранным инвестиционным объектом, устраивающим по качественным параметрам, необходимо произвести расчет доходности. Ниже представлен вариант такого расчета, который учитывает основные затраты и потери (простой, амортизация, текущий ремонт).

ОБЪЕКТ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ: офисное помещение

Адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейский р-н, 3-я ул. Строителей, 17

Резюме проекта:

Сумма инвестиций – 3 308 760 руб.;

Сумма к получению через один год – 2 659 335 руб. (80,3 % от вложенных средств);

Внутренняя норма доходности (IRR) – 24,57 %.

Подробное описание объекта:

здание – административное, год постройки – 1967, в хорошем состоянии, расположено в глубине квартала на закрытой территории;

помещение – офисное площадью 60 м², с собственным санузлом, высота потолков – 3 м;

вход – прямой из подъезда;

инфраструктура – все телекоммуникации, кондиционирования нет;

состояние – готовый ремонт 3-годичной давности;

парковка – 2 машиноместа в закрытом дворе.

Экономика:

запрашиваемая стоимость – 126 000 условных единиц (1 у. е. = 26 рублей);

трансакционные расходы – 1 % от суммы сделки.

Прогноз затрат:

ремонт «по евростандарту» – 3 000 руб. за 1 м²общей площади;

страхование помещения – 1 % от оценочной цены;

коммунальные платежи – за счет арендатора.

Прогноз доходов:

арендная плата – 600 руб. за 1 м²в месяц;

арендная плата за парковку – 2 500 руб. за машиноместо в месяц.

Инвестиционные показатели:

соотношение «арендная ставка/стоимость» (yield) – 13,19 %;

соотношение «чистый операционный доход/стоимость» (cap rate) – 14,02 %.

Предлагаемая стратегия инвестиций:

помещение приобретается за собственные средства инвестора;

ремонт «по евростандарту», сроки – 2 месяца;

сдача помещения в аренду по 600 руб. за 1 м²в месяц + коммунальные платежи, ежегодная индексация арендной ставки – 10 %;

по истечении года с момента приобретения под залог помещения берется кредит на стандартных условиях (70 % от оценочной стоимости, 13 % годовых, срок выплаты 7 лет);

выплаты по кредиту погашаются за счет арендных платежей;

после погашения кредита помещение продается; трансакционные расходы при продаже составят 1 % от суммы сделки.

Принятые допущения:

среднее ежегодное удорожание составит 10 %;

потери от недозагрузки и неплатежей составят 7 % от ежегодной арендной платы.

График денежных потоков:

Годовые (суммарные) денежные потоки

Проект обладает высокой устойчивостью – доходность по-прежнему превышает 15 % годовых даже при:

– уменьшении арендной ставки на 25 %;

– одновременном уменьшении прогноза удорожания до 5 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %;

– одновременном уменьшении арендной ставки на 20 %, прогноза удорожания до 6 % в год и ежегодной индексации арендной ставки до 5 %.

Перспективность проекта:

при увеличении арендной ставки на 20 % доходность проекта превышает 25 %;

при увеличении прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 30 %;

при одновременном увеличении арендной ставки на 20 % и прогноза удорожания до 20 % доходность проекта превышает 35 %.

Консультационные услуги на рынке инвестиций в недвижимость готовы предоставить некоторые компании, работающие в сфере инвестиций. Кроме того, реагируя на спрос, многие агентства недвижимости сейчас создают в своем составе отделы инвестиционного консалтинга. К сожалению, частному инвестору они в большинстве случаев помочь не могут. Серьезные компании, специалисты которых действительно разбираются в вопросах инвестиций в недвижимость, не рассматривают в качестве клиентов инвесторов с суммой в 100 000–500 000 долларов; они начинают разговор с инвесторами, обладающими денежными средствами в размере 5 млн долларов и выше. Но даже если инвестору повезет и в небольшой компании ему попадется профессионал, действительно разбирающийся в инвестициях в недвижимость (а не просто имеющий финансовое образование), который поможет инвестору составить подробный план действий, реализовывать этот план инвестору придется самостоятельно.

Инвестиционный консультант умеет правильно учесть и посчитать доходы от эксплуатации недвижимости и затраты на ее содержание, может предложить схемы кредитования, увеличивающие эффективность инвестиций, но в своих расчетах он опирается на цифры, которые ему дают другие люди. И если эти цифры окажутся неверными, то пострадает от этого только инвестор – свое вознаграждение консультанты получают за написание отчетов, а не за соответствие содержания этих отчетов реалиям инвестиционной практики. Поэтому обращение к инвестиционным консультантам в лучшем случае снимает лишь часть проблем инвестора.

Как выгодно продавать недвижимость

Современный рынок недвижимости называют рынком продавца, это значит, что продавец диктует основные условия функционирования рынка. К услугам продавца недвижимости множество риэлтерских агентств. Владелец продаваемой квартиры может выбрать одно или несколько агентств сразу. Собственник «заказывает музыку» и в определении стоимости своего предложения. Словом, при ажиотажном спросе на недвижимость правящий бал продавец оказывается в гораздо более выгодных условиях, чем другие участники сделки – покупатели и посредники, которым приходится действовать в рамках жесткой конкуренции.

Выручить больше денег за продажу жилья – естественное желание собственника. Но как решить, стоит ли продавать свою квартиру сейчас, когда цены на недвижимость заметно растут, или, может быть, лучше дождаться пика роста и реализовать жилье дороже? Чтобы дать дельный совет, риэлтеры рассматривают каждый конкретный случай. Если предстоит простая продажа, то есть продавец получит деньги за квартиру без последующей покупки другой жилплощади, нужно оценить ее ликвидность. При ажиотажном спросе на рынке недвижимости хорошо идет жилье даже не лучшего качества: небольшие квартиры не самой удобной планировки с маленькой кухней в старом доме, удаленном от метро. Цены на такие квартиры уже приблизились к своему максимуму, поэтому, если речь идет о продаже именно такой квартиры, лучше не колебаться – продав квартиру сейчас, вы выиграете время и не потеряете деньги.

Если квартира благоустроена, удобно расположена и находится в престижном районе, то с продажей можно и подождать (конечно, если в планы собственника не входит получение денег на какие-либо неотложные нужды).

Вторичный рынок пополняется покупателями с первичного рынка и теми покупателями, которые ранее предпочитали арендовать квартиры, в результате даже неликвидное жилье находит своего покупателя. Но даже в такой выгодной ситуации продавец сталкивается со многими трудностями. Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки. Одно дело, когда речь идет о владельце собственности, который хочет максимально выгодно ее реализовать, другое дело, если продажа совершается лишь при условии последующей покупки.

Продажа квартиры (и любой другой недвижимости) начинается с ее оценки. Несмотря на общеизвестность существования института профессиональных оценщиков, пытаясь заработать на сделках с недвижимостью, продавцы практически никогда к ним не обращаются. Частный инвестор либо проводит самостоятельное исследование рынка, либо полагается на мнение риэлтера, либо использует оба эти варианта, что, конечно, наиболее правильно.

Оценка квартиры может интересовать одновременно и покупателя, и продавца. Продавец должен знать реальную стоимость недвижимости для того, чтобы назначить ей адекватную цену – не ниже суммы, с которой покупатель будет готов расстаться. В то же время знание рыночной стоимости квартиры позволяет продавцу не расходовать время на долгую экспозицию объекта, цена которого явно завышена.

Большинство продавцов проводят оценку квартиры, анализируя сведения, опубликованные в периодических изданиях по недвижимости. Не будем утверждать, что таким образом нельзя получить достоверную информацию для оценки квартиры. Все дело в том, как проводить анализ.

Самый простой способ оценки стоимости квартиры основывается на нахождении соответствующего среднестатистического значения. Из имеющихся в базе предложений жилья вашего типа (сходных по местоположению, площади, планировке, инфраструктуре, отдаленности от метро, типу и возрасту дома, этажу и т. д. квартир) выбираются подходящие. Суммировав все схожие предложения и разделив их на число предложений, можно получить приблизительную стоимость квартиры, начинать предлагать продажу которой необходимо, добавив примерно 20 % стоимости.

Чтобы узнать минимальную «скупочную» цену позвоните в агентство недвижимости и предложите приобрести свою жилплощадь – оставлять свои координаты вовсе необязательно.

Второй способ предполагает более сложные расчеты: 1. Определите среднюю цену 1 м²квартиры в вашем районе, схожие с вашей по максимальному числу признаков. Для этого вначале определите среднюю рыночную цену 1 м²каждой квартиры (делим цену на общую площадь), а затем суммируйте все средние цены, а сумму разделите на число квартир. В итоге получите общую среднерыночную цену 1 м²жилья нужного вам типа в районе.

2. Определите среднерыночную цену квартиры, умножив ее площадь на общую среднерыночную цену 1 м²жилья. 3. Выявите степень влияния отдельных признаков (факторов, достоинств) на стоимость жилья. Для этого сгруппируйте квартиры с интересующим вас признаком и квартиры, у которых этот признак отсутствует (при прочих равных условиях). Разделите среднюю цену 1 м²квартиры с признаком на среднюю цену 1 м²квартиры без признака и получите коэффициент. 4. Для более точной оценки таким же образом определите коэффициенты по другим признакам (факторам, достоинствам). 5. Умножьте цифру, вычисленную в пункте 2, на значения коэффициентов, и в результате получите достаточно точную цену продаваемого имущества.

Чтобы наилучшим образом оценить квартиру, крайне желательно привлечение риэлтера, особенно это касается квартир, находящихся в нетиповых домах. Риэлтер прибегает к тем же стандартным способам оценки, с той лишь только разницей, что делает это на основании большого практического опыта. В его распоряжении находятся обширные базы данных, аналитическая информация, которую на протяжении длительного времени собирает каждое крупное агентство. Довериться лучше одному агентству, и выбирать его надо не по принципу: «кто меньше назовет цену», а по профессиональным качествам риэлтера, по надежности компании, в которой он работает. Определенной модели поведения продавца с риэлтером не существует. Но, конечно, если вы начинаете понимать, что приходится выбирать неудобные модели поведения с риэлтером, немедленно меняйте агента.

В условиях покупательского ажиотажа цена на квартиру может многократно корректироваться до того момента, когда квартира будет реально продана. Обычно цена растет, но если это неликвидный объект, цена может и падать. Нередки случаи, когда продавец просто держит фиксированную цену, ожидая, пока рынок не примет ее. Риэлтер лучше чувствует все эти тонкости и сможет дать дельный совет – его прямой интерес состоит в том, чтобы каждая сделка была реализована как можно скорее.

Обращение продавца к услугам риэлтера может быть взаимовыгодным. Весомые комиссионные обычно покрываются подбором наиболее привлекательных встречных предложений на рынке недвижимости, которые обнаружить самостоятельно в крупном городе в одиночку просто нереально. Однако, для того чтобы сотрудничество оказалось действительно взаимовыгодным, все отношения с риэлтером должны строиться финансово грамотно с первых шагов отношений.

Представим себе стандартную ситуацию: вы заключили договор с агентством, которое должно получить, скажем, 6 % за то, что продаст вашу квартиру и купит вам другую. Спрашивается, 6 % от чего? Обычно в договоре записано, что комиссионные – это процент от стоимости самой дорогой квартиры. Если вы решили оставить часть денег на свои нужды, то самой дорогой сделкой будет продажа вашей квартиры. И это хорошо: агент постарается продать ее подороже.

А что если новая квартира дороже, то есть имеет место доплата? На этой стадии агент заинтересован, чтобы покупаемая квартира была подороже, поэтому и тактика риэлтера может быть иной. Агент может пойти по пути наименьшего сопротивления и просто попытаться убедить вас заплатить столько, сколько хочет первый попавшийся продавец, только чтобы побыстрее и подороже закрыть сделку. Эта опасность особенно насущна сейчас, когда продавцы иногда ухитряются менять цену даже после получения залога (они ничем не рискуют, залог-то у них).

В интересах риэлтера несколько завысить цену, поскольку величина его комиссионного вознаграждения обычно выражена в фиксированном проценте от стоимости наиболее дорогого объекта торговой сделки. Поэтому всегда следует насторожиться, если агент вдруг проявляет подозрительный энтузиазм по поводу продажи квартиры, цена которой кажется вам завышенной; иметь собственное представление о конъюнктуре рынка всегда полезно.

Наиболее продуктивный подход – не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать, особенно если конкретная сделка состоит лишь в продаже квартиры и не предполагает одновременного приобретения другого объекта недвижимости. Наиболее правильный подход в этом случае – выставить квартиру на продажу по немного завышенной цене и наблюдать за реакцией. Если на протяжении двух недель (в крупном городе) интереса к вашей квартире со стороны покупателей не возникло, снижайте цену на один процент, если не помогает, снижайте еще на один процент.

Резкие движения крайне нежелательны – профессиональные участники рынка отслеживают историю предложений, резкие колебания стратегии продавца могут натолкнуть их на предположение, что квартира имеет правовые дефекты или что ваше предложение – вообще фиктивный вариант.

Приступайте к рекламе. Как всем известно, реклама – двигатель торговли. Так вот и не скупитесь на рекламу, не стесняйтесь. Предлагайте свой товар всеми приемлемыми способами – расскажите своим друзьям, подайте объявления в газету, разместите предложения на сайтах о недвижимости.

Чего не следует делать, так как предлагать купить друзьям и родственникам (наверняка продешевите) и давать рекламу в ежемесячные и дорогие издания, кроме случаев очень дорогих, эксклюзивных предложений.

Будьте готовы к звонкам маклеров и покупателей в самое неожиданное время. Берегите нервы и не старайтесь ответить на все вопросы. Установите временны́е рамки, удобные для себя. Не стоит спрашивать, маклер вам звонит или нет, это по большому счету не имеет значения, да и правду, увы, не всякий скажет.

Не стоит отмахиваться от посредников. Многие считают, что, послав посредников куда подалее, можно что-то выиграть. Это ошибочное мнение. Если покупатель обратился к посреднику, то он и оплатит его услуги, для вас же главное – получить вами назначенную цену. Другое дело – посредники, которые не имеют клиента на покупку, но звонят лишь с целью сделать вас своим клиентом. Если вы не хотите ничьих услуг, четко объясняйте это сразу.

Когда клиенты станут интересоваться собственно квартирой, можно зафиксировать цену. Наверняка покупатели будут торговаться, но на этом этапе, вместо того чтобы соглашаться, лучше подождать, пока рынок догонит вашу цену. Если же покупатели пошли косяками и проявляют большой энтузиазм, – это верный признак, что вы продешевили. Не стесняйтесь придумать предлог, чтобы отказать клиенту. Проще всего сказать, что уже кому-то обещали подождать один день. Поднимите планку и продолжайте в том же духе, пока не почувствуете, что дороже продать не получается. Итак, ценовая динамика – ваш союзник. Лучше не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать.

Полезно производить некоторый отбор-фильтрацию покупателей еще на стадии телефонных переговоров. Сэкономить время – значит сэкономить и деньги.

Показывать квартиру необходимо с умом. Проветрите хорошенько квартиру, особенно при наличии курящих жильцов, завалы из вещей разберите или как-то замаскируйте, вымойте окна, если надо. Если где-то что-то подтекает, срочно почините – капающая и подтекающая из неисправной сантехники вода создает неприятное ощущение неблагополучия. Вы даже представить себе не можете, насколько быстрее и выгоднее можно продать подготовленную таким образом квартиру.

Договариваясь с покупателем о показе квартиры, назначайте точное время. Фраза: «Да приходите в любое время, я весь вечер буду дома» может повлечь за собой утомительное и бесплодное ожидание, а кроме того, уважения к вам тоже не добавит: кто же так небрежно обращается со своим временем? Если вы хотите выгодно продать, значит, сделайте так, чтобы к вам отнеслись с уважением с самого начала.

Требуйте, чтобы потенциальный покупатель оставил свои номера телефонов, и находите повод перезвонить ему, например, чтобы уточнить время. В противном случае категорично и жестко отказывайтесь от встречи, не сообщайте свой адрес. Поступив таким образом, вы предотвратите сразу несколько возможных неприятностей: во-первых, вы всегда сможете изменить договоренность в случае изменения обстоятельств; во-вторых, это поможет вам уберечь себя от мошенников; в-третьих, таким образом можно отчасти обезопасить себя от людей с несерьезными намерениями, крадущими ваше время. Люди очень необязательны, и у вас всегда будет возможность убедиться в том, собирается ли человек выполнять договоренность, прибудет ли он вовремя и придет ли вообще. Этот совет может показаться несущественным, но лишь до того момента, пока вы не столкнетесь с таким явлением на практике.

С покупателями будьте вежливы и нейтральны. Кому-то квартира будет нравится, кому-то – нет. Будьте готовы к критике и не принимайте ее близко к сердцу. У всех есть свои недостатки, но ведь и достоинства тоже есть; часто достоинства бывают скрытыми, не забывайте о них рассказывать.

Не надо нахваливать выложенную 20 лет назад кафелем ванную комнату – это мало кто поймет и поддержит. Хороший вид из окна, низкие расходы на содержание квартиры, качественное обслуживание домоуправлением заинтересуют очень многих. Тепло, освещение и сухость квартиры – тоже неочевидные качества, но о них надо говорить.

Подготовьте квитанции о квартплате, людей всегда интересуют расходы по квартире. Не забудьте сообщить о местонахождении ближайших школ, детских садов, автостоянок, остановок общественного транспорта, возможности подключения Интернета, кабельного телевидения.

Не будьте навязчивыми и не требуйте ответа сразу – люди обычно берут время подумать. Другая крайность – высокомерие и холодность; это отпугивает. Найдите золотую середину в общении и держитесь ее. Не переживайте, если вашу квартиру посмотрели несколько человек и никто не решился сказать «да», – на всякий товар есть свой купец, и возможно ваш покупатель еще до вас не дошел.

Если же квартиру посмотрело 10 человек и больше, но никто не захотел ее покупать, есть повод задуматься. Возможно, стоит пересмотреть цену, обычно это главная причина промедлений.

Если же покупатель обнаружился, пора переходить к переговорам о продаже.

Любой приличный покупатель начнет переговоры с торгов, и к ним необходимо быть готовым с самого начала. Доставьте человеку удовольствие, не отступайте сразу. Уступайте с трудом и понемногу – покупатель получит удовлетворение от того, как он вас уломал, и вы сможете ощутить уверенность в том, что не продешевили.

Определив цену, договоритесь о способе оформления. Если у вас есть знакомый юрист или риэлтер – подключите его к работе на этой стадии. Не надо недооценивать важность каждого из этапов сделки.

В первую очередь решите с покупателем следующее: способ оплаты квартиры, порядок подготовки документов и сторону, оплачивающую соответствующие расходы (кадастровая справка, договора у нотариуса и т. д.), срок вашей готовности освободить квартиру (если это необходимо) и санкции, которые вы будете нести, если не сделаете этого в срок, а также все сроки вообще – по поводу сбора всех справок, подготовления договоров, перечисления (передачи через депозитарную ячейку) денег.

Все договоренности лучше фиксировать письменно, так вы избавите себя от многих неприятных моментов и лишних хлопот.

Если оценка сделана верно, сроки продажи будут оптимальными: для свободной квартиры – две недели, для альтернативы – один-два месяца; этот срок определяется уровнем требований к приобретаемому в обмен объекту недвижимости.

Какими бы ни были основные и неизменные параметры квартиры (общая площадь, этаж, месторасположение дома, наличие балконов и лоджий), существуют возможности повысить ее рыночную стоимость и сократить время продажи.

Во-первых, можно выписать из квартиры жильцов и продать ее физически и юридически свободной.

Кроме того, несколько дополнительных мероприятий вполне способны помочь продать квартиру дороже на 1000–3000 долларов. С этой целью разберите кладовки, подсобные помещения, уберите хлам с балконов и лоджий, вымойте входную дверь, кухню, ванную комнату и окна, проветрите помещение и раздвиньте шторы, чтобы ваша квартира осветилась и проветрилась. Имейте в виду, что стены светлого цвета зрительно увеличивают площадь помещения. Избегайте беспорядка, не заполняйте пространство ненужной мебелью и редко используемыми предметами. Специально для продажи евроремонт производить не имеет смысла – вложенные в него деньги не окупятся, поскольку у покупателей разные вкусы. Однако квартира должна быть чистой и аккуратной.

В среднем (на рынке качественного жилья) стоимость квартир, в ремонт которых было вложено порядка 25 000—80 000 долларов, поднялась по меньшей мере на 45 % от стоимости ремонта. Во многих случаях, когда ремонт был сделан непосредственно перед продажей, стоимость квартиры поднялась более чем на 200 % от стоимости ремонта, то есть в этих случаях ремонт был очень выгодным вложением. Однако таких случаев очень немного, и речь идет в основном о ветхой застройке и зданиях с нетрадиционными техническими характеристиками и целевым предназначением помещения (например, в случае выведения помещений из жилого фонда, в старых постройках с возможностью перепланировки и т. д.). Не может быть однозначных рекомендаций по целесообразности вложений в капитальный ремонт, а всякий расчет прибыльности может быть произведен только после тщательного изучения недвижимости в каждом конкретном случае.

На рыночную цену квартиры и время ее экспозиции на рынке недвижимости влияет состояние подъезда и лифта. Перед приходом потенциального покупателя помойте лестничную площадку, проветрите и побрызгайте ее освежителем воздуха. Полчаса, затраченного на уборку, выгодно выделят вашу квартиру из нескольких других и принесут вам несколько лишних тысяч долларов.

Продавцы жилья нередко обращаются за помощью к частным маклерам, несмотря на то что такие помощники предоставляют хоть и более дешевую, но менее качественную услугу в сравнении с риэлтерской фирмой. Очень часто они не знают как положений Налогового кодекса РФ, так и правовых и юридических особенностей жилищного законодательства. Поэтому при продаже жилья их рекомендации и действия в оптимизации налогов продавца, как правило, непрофессиональны и приводят к излишним тратам. Следует помнить, что частный маклер не несет ответственности за свои действия, но его услугами можно и нужно воспользоваться, если от посредников необходима только помощь в поиске вариантов для покупки нового жилья.

Продавец, отказавшийся от риэлтерских услуг, также обладает рядом преимуществ.

Прежде всего он не платит комиссионных отчислений за поиск покупателя (5–8 % от стоимости жилья), то есть не теряет возможную выгоду; не доверяет свою собственность незнакомому человеку – риэлтеру, то есть не становится заложником правил, по которым работает нанятый специалист по недвижимости.

Предположим, продажная цена квартиры (после всевозможных попыток продать ее подороже) составит 200 000 долларов, то есть риэлтер нашел реального продавца, который готов приобрести квартиру за такие деньги. При этом риэлтер заберет комиссию в размере 10 000—16 000 долларов из этой суммы. В большинстве случаев риэлтер сумеет убедить продавца в том, что если бы тот сам продавал жилье, то ему удалось бы выручить и того меньше, предположим 175 000–180 000 долларов. Помимо всего прочего, риэлтер может продать квартиру за большую сумму, например за 210 000 долларов, а сказать, что продал за меньшую, то есть за 200 000 долларов, и положить разницу себе в карман.

Если продавец самостоятельно изучает рынок, он понимает, от чего зависит цена на жилье и в какие периоды она может быть максимальной, и даже в условиях срочной продажи он постарается выжать из сделки по максимуму. В свою очередь, риэлтер заинтересован не только в цене сделки, но и в количестве сделок. Продавец часто и не догадывается, что его риэлтер проводит абсолютно стандартный набор действий, а «не лезет вон из кожи» ради дополнительной 1000 долларов. Соответственно, продавец теряет возможность получить дополнительные средства.

Как только продажа квартиры возлагается на плечи риэлтера, он занимается ее показами и, соответственно, владеет всеми документами (по крайней мере, копиями основных документов), но никто не может быть застрахован от нечистоплотности посредника. Такие варианты сегодня встречаются не часто, но все-таки не стоит забывать о возможном мошенничестве недобросовестных маклеров. Поэтому, если продавец принял решение искать помощи у специалиста, то обращаться за нею нужно только в надежное агентство.

Как только риэлтер приступает к работе по продаже жилья, продавец невольно попадает в зависимость от его действий: показов, встреч, вложений в косметический ремонт, расходов на получение документов и пр. Только в случае оформления доверенности на риэлтера последний сможет полностью провести сделку и побеспокоит продавца лишь в день подписания договора и передачи денег в банковскую ячейку. Однако такая услуга стоит дороже и требует еще большего доверия от продавца.

Недостатки являются обратной стороной преимуществ и в основном определяются степенью овладения методом проб и ошибок, которого волей-неволей придерживается новоиспеченный продавец.

Во-первых, самостоятельная продажа квартиры требует траты времени и денег на рекламу квартиры, поиск покупателей, круглосуточные ответы на телефонные звонки – одним словом, для этого нужно брать отпуск.

Во-вторых, существует риск потери денег из-за неумения правильно оценить свою квартиру или переплаты труда профессионального оценщика и непрофессионального общения с потенциальными покупателями. Нельзя забывать, что «покупателем» часто бывает риэлтер, который в таком случае всегда заинтересован в снижении цены.

В-третьих, возрастает риск возникновения непредвиденных ситуаций при демонстрации квартиры подозрительным покупателям. Среди «покупателей» могут быть мошенники, агрессивно настроенные граждане и прочие неблагонадежные лица.

Наконец, почти неизбежно совершение ошибок при выработке реального плана продажи, особенно в первой сделке, из-за чего сделка может затянуться во времени, повлечь лишние расходы на «тренировки», а сэкономленные средства в ряде случаев будут ниже потерь от роста стоимости недвижимости.

Поэтому не может быть однозначного ответа на вопрос, что лучше: продавать самому или потратить деньги на помощь риэлтера; решение должно приниматься в зависимости от конкретных условий.

Если владельцу собственности срочно понадобилась большая сумма денег, например 100 000 долларов, обращаться к соседке с просьбой о займе не очень удобно – скажет, что у нее таких денег нет. Но если все-таки такая необходимость возникла, риэлтерские агентства предлагают воспользоваться услугой «срочный выкуп».

Теоретически этот вид операции имеет свои плюсы: во-первых, минимальный срок исполнения сделки в среднем 5—15 суток, которые понадобятся для сбора всех предпродажных документов. При наличии всех имеющихся документов на всю операцию достаточно и нескольких дней. Как обычно обещают риэлтеры, продавец получает 90–95 % рыночной стоимости – остальное забирает риэлтерская контора за праведные труды, отменный сервис и понесенные расходы; во-вторых, продавец не затрачивает ни времени, ни нервов, ни сил – за него все сделает профессионал.

Нас же должно интересовать то, о чем риэлтерские агентства умалчивают. Почему нам обещают продать квартиру в минимальные сроки? Объективно потому, что на нее не ищут покупателя, покупателем является сам сотрудник риэлтерской конторы, на которого и оформят жилье. Чуть позже жилье он продаст, заработав на этом кругленькую сумму. Если стоимость квартиры оценена в 3 500 000 руб., 5 % от нее, как не сложно высчитать, составит 175 000 руб., или автомобиль. Часть этих денег, конечно, будет потрачена на покрытие расходов, связанных с получением необходимой документации: справки из БТИ, согласие всех членов семьи, разрешение опекунского совета (если прописаны несовершеннолетние дети) и пр. Однако эти расходы представляют собой в «теряемых» процентах мизерную долю.

Риэлтеры попытаются разъяснить, что к расходам относятся также оформление квартиры на имя нового собственника и последующая продажа от его имени; погашение процентов по кредиту, взятому на выкуп квартиры; страхование риска, связанного с перепродажей.

Представитель агентства может также не постесняться заметить, что благодаря нашему бюрократическому аппарату приходится раскошеливаться на ускорение некоторых процессов, само собой неофициально. На самом же деле оформление недвижимости на имя нового владельца при соблюдении всех требований закона, о которых обычный риэлтер все вдоль и поперек знает, – дело не хлопотное и не дорогостоящее.

Квартиру можно продать и от имени бывшего владельца, с этой целью он должен подписать лишь акт отчуждения и получить деньги по любому из документов, принимаемых в суде. Конечно, это крайний случай, и как о ряде других доверительных схем, не имеющих фактического отражения на бумаге, риэлтеры не считают удобным об этом говорить.

Исключительно сомнительным выглядит возможный пункт расходов, касающийся погашения процентов по банковскому займу, или, другими словами, кредиту. Если у вас уже есть опыт получения кредита в размере стоимости жилой площади, вам трудно будет поверить в то, что на получение денежных средств от банка необходимо 5 дней, ибо в таком случае само обращение к услуге «срочного выкупа» не имеет смысла – можно самому взять кредит, заложив свое жилье.

Следовательно, у риэлтерской конторы имеются эксклюзивные отношения с банком, поэтому и все разговоры о банковских ставках следует поставить под сомнение, как и сами возможности предоставления беспроцентных займов на усмотрение руководства банка, то есть наличие механизмов отката, за счет которых может хорошо зарабатывать и банковская структура, и риэлтерская компания.

Действительные риски такой сделки связаны с возможными квартирными обременениями – недееспособными и несовершеннолетними гражданами, гражданами, несущими службу в армии, находящимися в исправительных учреждениях или на принудительном лечении и пр. «Срочным выкупом» такой жилплощади, кроме жуликов, заниматься никто не станет, такую жилплощадь вообще продать практически невозможно, и продавцы об этом прекрасно знают.

Риэлтер возьмется за сделку только в том случае, если будет уверен в соблюдении интересов всех сторон, иначе он мошенник. Поэтому будьте уверены в том, что на самом деле не существует ни страхования, ни компенсации риска перепродажи путем взимания денег с суммы сделки; 5—10 % являются «всего лишь» заработком риэлтера за его работу, которую вы не в состоянии самостоятельно быстро проделать.

Само понятие «срочный выкуп» заняло место привлекательной услуги искусственно. Риэлтеры и прежде прибегали к разнообразным фокусам, в особенности в периоды резкого роста цен, чтобы вынудить продавца сбить стоимость. К сожалению, в риэлтерском деле все решают деньги. Такова природа бизнеса, и это тоже бизнес. Как, впрочем, и аренда недвижимости. Поэтому любая сделка с недвижимостью обойдется в кругленькую сумму за риэлтерское сопровождение, но, по крайней мере, всегда можно разобраться, сколько и за что платить.

Как правильно приобретать недвижимость

При покупке недвижимости имеется намного меньше возможностей для коррекции цены сделки в сравнении со сделками по продаже. Самое главное условие для успеха сделки – заранее твердо установить предельную цену, которую вы готовы заплатить (а цена эта в общем зависит от всех составляющих бизнес-проекта), и не рассматривать никакие варианты, ее превышающие. Всегда есть смысл торговаться (обычно продавец уступает 1000–2000 долларов), но, поняв, что торг по подходящему варианту закончен, необходимо сразу оставлять залог, иначе нерешительность приведет к дополнительным потерям. Уже через несколько недель квартира может подорожать, а если будет продана другому покупателю, все придется начинать заново.

Как решить, стоит ли данная конкретная квартира заявленных денег? Сделать это непросто: сейчас на рынок выставлено много фантастических вариантов с явно завышенными ценами, причем завышенными иногда не на 20, а на 25–30 %. Хозяева надеются, что под шумок всеобщего психоза кто-то, может быть, купит их квартиру по этой цене. И в случае покупки недвижимости снова оказывается полезным риэлтер, который может проследить историю данного предложения и оценить уровень сделок, заключенных по таким квартирам. Особенно просто это сделать крупному агентству, собственная база данных которого даст достаточную выборку для статистической достоверности.

Всякая недвижимость – очень большие деньги, которые должны находиться в обороте. Торг уместен и здесь, но минимальная цена – только некоторая воображаемая линия. Заплатив чуть больше, опередите конкурентов, и пусть они потом кусают локти, когда через месяц цены вырастут на 5 %.

Инвестиционные проекты, связанные с приобретением недвижимости, как уже отмечалось, могут быть самыми разнообразными. И поскольку всегда любой проект в сфере недвижимости, будь то последующая перепродажа или сдача внаем, начинается с приобретения первой квартиры, выбор и приобретение объекта недвижимости должны увязываться с конечной целью.

В случае простой перепродажи жилья главным и единственным фактором выбора выступает цена, и спецификой такого варианта бизнеса является поиск объектов с максимально заниженной по сравнению со среднерыночной ценой.

Бизнес на срочном выкупе квартир с последующей перепродажей появился на заре развития рынка недвижимости, но до сих пор эта деятельность в ряде регионов может приносить инвестору до 50 % чистой прибыли с каждой сделки. Еще в конце 1980-х годов этот бизнес назывался спекуляцией, а в начале 1990-х с началом повальной приватизации жилья эту деятельность поставили на поток и перевели в разряд «бизнеса». Первые агентства недвижимости, возникновение которых относится к началу 1990-х, принялись скупать квартиры у граждан, очень неплохо на этом зарабатывая.

Бизнес этот процветает и сейчас, однако к его ведению подключились крупные инвесторы, в большинстве случаев не оставляющие «частнику» поля деятельности. На первом этапе становления рынка недвижимости, пока его перспективы были неясны, инвесторы боялись вкладывать свои деньги в покупку квадратных метров. Потом, когда цены пошли вверх, инвесторы, почувствовав, что рост будет продолжаться еще очень долго и превысит все даже самые смелые прогнозы, выстроили эффективные схемы инвестирования.

Квартира приобреталась по рыночной стоимости на момент покупки, потом придерживалась в течение какого-то времени (в лучшем случае инвестор получал дополнительный доход, сдавая имеющуюся жилплощадь в аренду), после чего перепродавалась с доходностью, напрямую зависящей от уровня роста цен. Это самая простая и «топорная» схема инвестирования в недвижимость. По большому счету, инвестор в таком случае не делает ничего, а просто удачно (или не очень) вписывается в рыночную конъюнктуру, вкладывая деньги. Кроме того, у него нет возможности управлять рисками и минимизировать их: если рынок вдруг обрушится (а такое, как показывает мировая практика, случается частенько), то убытки могут быть очень и очень серьезными.

Сегодня такая схема по-прежнему популярна, но ряд девелоперов и риэлтеров сомневаются, что рост цен на недвижимость в ближайшие годы будет таким же, как в предыдущие. Инвесторам придется подходить к вложению своих средств более обдуманно, превращая инвестирование в полноценный бизнес.

Конкурируя с крупными агентствами, частники практикуют временное объединение физических лиц для проведения конкретной сделки. Конечно, рассматривать этот бизнес как основной вид деятельности не стоит. Компании, которые занимаются выкупом, как правило, работают и с другими сделками в сфере недвижимости, как, впрочем, и частные игроки, риэлтеры и крупные инвесторы из банковской сферы. Однако не стоит делать вывод о том, что человеку, имеющему деньги и желающему заниматься срочным выкупом квартир, нечего ловить на этом рынке. Экспертам известно множество альянсов, когда инвестор объединялся с риэлтером, у которого не хватало собственных средств на организацию такого бизнеса, но имелись богатый опыт и клиентская база. В такой ситуации инвестор получает возможность наиболее выгодно вложить свои деньги и получить от них отдачу, а риэлтер – повышенную комиссию за проведение сделок. Выступая посредником при купле-продаже, агентство зарабатывает от 4 до 10 % от реальной суммы сделки.

За срочность продавцы делают большой дисконт по отношению к рыночной стоимости приобретаемого объекта. Размер скидки может меняться в зависимости от обстоятельств (состояния рынка, привлекательности квартиры, сроков, в которые необходимо провести сделку, амбиций продавца). В момент роста рынка дисконт может быть меньше, в период затишья, наоборот, увеличивается, достигая 20 %. Некоторые эксперты говорят о скидках в 30–35 %.

Можно покупать квартиру и на заемные средства, но доступ к таким ресурсам для «частников» почти закрыт. А вот крупные компании вполне могут себе позволить привлекать «дешевые» деньги для расширения бизнеса. Частники недвижимость чаще всего покупают на собственные средства – предлагаемые сегодня финансовыми институтами условия кредитования крайне невыгодны.

Предположим, на продажу срочно выставляется квартира, рыночная стоимость которой составляет 200 000 долларов. Инвестору удается договориться с продавцом о 30 %-ном дисконте. Значит, квартира будет куплена за 140 000 долларов. Через две недели она может быть перепродана по рыночной цене плюс 2 % (средний рост по рынку – 1 % в неделю), то есть за 204 000 долларов. Следовательно, прибыль инвестора на вложенные средства составит 45,7 % (64 000 долларов). Неплохо, но может быть еще больше, если продавать квартиру не сразу, а через год. В таком случае, исходя из того, что цены будут расти на 2 % в месяц (прогноз), за год получаем прирост 24 %, значит, квартира будет стоить уже 248 000 долларов. Прибыль инвестора при перепродаже составит 108 000 долларов, или 77,1 % на вложенный капитал. Кроме того, эту квартиру можно сдать на год в аренду по 600 долларов в месяц, заработав еще 7200 долларов, что увеличит прибыль до 82,3 %. Однако риски при этой схеме значительно выше. На активно растущем рынке делать такие вложения не просто выгодно, а очень выгодно, а вот в случае угрозы стагнации или обвала цен к подобному способу инвестирования следует подходить с предельной осторожностью.

Естественно, если это легальный бизнес, то с прибыли необходимо уплатить 13 % налога. В первом случае эта сумма будет равняться 8320 руб., а во втором – 14 976 руб. Расходы же на проведение сделки невелики – 300–500 долларов.

Но откуда возьмется столько продавцов, желающих срочно избавиться от своей недвижимости? Не иссякнет ли в какой-то момент рынок? Оценить объем сделок эксперты затрудняются, но, несмотря на это, они уверены, что такие продавцы были, есть и будут всегда.

Продавцами выступают люди, попавшие в критическую ситуацию. Поскольку люди всегда будут попадать в тяжелые ситуации, предложение таких квартир будет тоже всегда, и непременно найдутся те, кто готов купить дешевые квартиры. Компании, работающие в этом сегменте рынка, заполнили Интернет объявлениями о своих услугах, и многие клиенты, как признаются риэлтеры, приходят сами. В то же время игроки рынка проводят мониторинг объявлений в поисках тех клиентов, которые предпочитают давать их самостоятельно. Кроме того, у риэлтеров имеется своя база, по которой тоже можно находить клиентов.

Для успеха необходимо уметь действовать быстро. Если на рынок поступает выгодное предложение, то квартира долго не задерживается. Даже когда предложение не будет реализовано крупными компаниями, это сделают частные риэлтеры или просто знакомые продавца. В любом случае выкуп будет произведен, вопрос – кем.

Пока существует необходимость срочно получить крупные суммы денег, не имея возможности занять их у знакомых или в банке, а такая ситуация, по всей вероятности, сохранится еще надолго, срочный выкуп квартир как бизнес будет жить. А в условиях ценовой коррекции на рынке жилья риэлтеры не упустят свой шанс зарабатывать по 30 % от стоимости каждой квартиры. Другое дело, что во время стагнации снижается спрос на жилье, поэтому у инвестора могут возникнуть проблемы с реализацией квартиры.

В период стагнации проводить подобные операции не имеет смысла – увеличивается риск не реализовать приобретенное жилье, нести расходы по содержанию и продвижению квартиры. Но, как показали простые подсчеты, прибыль инвестора настолько велика, что эксплуатировать квартиру он может довольно долго – в том случае, конечно, если цены не начнут снижаться.

По мере развития рыночных отношений в стране все большее распространение будут получать банковские продукты, которые позволят людям быстро оформить кредит в сложной жизненной ситуации и не прибегать к такой крайней мере, как продажа квартиры, но когда это случится, не знает, увы, никто, даже сами банкиры.

Как хорошо заработать на обмене квартиры

Обмен квартиры, или альтернативная сделка, то есть одновременная продажа своей и покупка другой квартиры, является очень сложной сделкой, и в отличие от чистой продажи или покупки риэлтер в таких случаях просто незаменим. Если помимо всего прочего необходимо подобрать оптимальный целевой вариант жилья (для сдачи в аренду, для собственного проживания, для последующей перепродажи), то все требования могут оказаться включенными в длинную цепочку сделок. В таком случае на первый план выходит возможность не просто оценить квартиру, а реально провести сделку по заданным параметрам. Поэтому необходимостью становится определение минимального ценового порога имеющегося жилья (ниже какой цены при продаже своей квартиры вы не готовы «опуститься»), а в остальном можно положиться на помощь профессионалов.

Особенно быстро необходимо действовать, если за свою квартиру вы уже получили деньги, а сами еще ничего не подобрали. Конечно, за один день такие вещи не делаются (сгоряча можно купить совсем не то, что хотели), но за один месяц вполне реально подобрать вариант. Работу придется отложить – на просмотр часто приходится ехать по первому требованию вашего агента. Здесь надо исходить из существующей реальности: сейчас рынок продавца, а не покупателя. Покупателю необходимо быть особенно активным.

Назначив завышенную стоимость, продавец рискует потерять время, недооценив – потерять деньги. «Альтернативщикам», для которых надежность «цепочки» крайне важна, со стоимостью надо определиться очень точно. Как правило, цена «утрясается» в процессе переговоров о сделке.

Свободный продавец, напротив, может назначить завышенную цену и ждать своего покупателя, который оценит особенности квартиры и согласится переплатить.

Ныне лишь 20 % квартир продаются без покупки другого жилья. В остальных 80 % сделок на рынке недвижимости продавец одновременно является и покупателем.

Цены растут на обе квартиры, но темпы их удорожания, как правило, неодинаковы. Квартиры повышенного уровня комфортности дорожают быстрее. Если альтернатива предполагает улучшение параметров жилья, то смело начинайте продажу! Промедление чревато потерей как времени, так и денег.

Не следует проявлять медлительность, если есть желание обменять, например, двух- или трехкомнатную квартиру на однокомнатную, получив при этом максимальную доплату. Стоимость 1 м²жилья в однокомнатных квартирах выше, чем в двух- и трехкомнатных, поскольку небольшое по метражу жилье пользуется повышенным спросом. Поэтому в ожидании подорожания имеющейся квартиры положенная доплата может существенно уменьшиться.

Опытные инвесторы предпочитают покупать привлекательные с точки зрения последующего заработка объекты даже в том случае, если цена немного выше, чем среднерыночная. Несколько процентов «потерь» на этом этапе окупятся значительно большим доходом впоследствии.

Продажа и альтернативная сделка – две совершенно различные проблемы. В первом случае продавец может изыскать множество дополнительных преимуществ. Подчас обычный продавец превращается в «альтернативщика наоборот», которому выгоден покупатель, «тянущий» за собой цепочку. Механизм осуществления сделки предусматривает внесение покупателем на определенный срок денежного залога. Если покупатель укладывается в это время, совершается быстрая сделка.

Случайный распад звеньев, несоблюдение оговоренных сроков приносят продавцу дополнительную прибыль в размере суммы залога, который, как известно, при неустойке сторона покупателя теряет. Этим приемом довольно часто пытаются пользоваться и продавцы, и риэлтеры. Порядочно ли это? С моральной точки зрения, безусловно, нет: заведомо слабого игрока загоняют в угол, что неэтично. Но с точки зрения Гражданского кодекса никаких проблем: в суде такого несостоявшегося покупателя никто не защитит.

У альтернативного продавца головная боль совсем иного свойства. «Альтернативщик» продает свою квартиру только потому, что ему нужно купить взамен другую. В большинстве случаев из-за отсутствия денег продавцы не могут сначала купить новую квартиру, а потом продать свою, в результате выстраиваются целые цепочки, которые нужно грамотно реализовать. Сделать это самостоятельно практически невозможно.

Более того, пока «альтернативщик» не получил залога, у него нет денег, чтобы внести его стороне продавца – такая же «порочная» цепь может быть у его потенциального покупателя. И этот веселый хоровод совсем невесел, если учесть ситуацию постоянного изменения цен. На помощь «альтернативщику» способен прийти риэлтер (об этом, конечно, следует договориться заранее): фирма вносит аванс за своего клиента стороне продавца. Всех проблем это не решит, но если принят аванс, то условия сделки считаются зафиксированными, и цена по договору меняться уже не будет. Значит, у продавца не возникнет главной сложности, когда из-за лавинообразного роста цен на рынке он не сможет на вырученные деньги приобрести то жилье, на которое рассчитывал.

Главный совет, который можно дать продавцам: участвуйте в работе на всех этапах продажи квартиры, руководствуясь принципом: «Доверяй, но проверяй», и заключайте эксклюзивный договор, в котором обязательно должна быть указана стоимость квартиры.

Заключение с агентством недвижимости договора на эксклюзивное (исключительное) право в течение срока договора выполнять все операции, связанные с продажей объекта, в приличных агентствах является обязательным условием или правилом хорошего тона. Такой договор дает продавцу объекта ряд преимуществ, например увеличение рекламы объекта за счет агентства, включение в услуговый комплекс некоторых услуг без дополнительной оплаты и прочие «льготы».

Прежде чем реализовывать квартиру, продавцам рекомендуется (хотя, казалось бы, в этом заинтересованы только покупатели) проверить ее историю, связанную с возникновением и переходом прав собственности на объект недвижимости. Подобная экспертиза положительно влияет на стоимость и скорость реализации объекта. Покупатель практически всегда делает выбор в пользу проверенных квартир и готов платить за них выше, чем за сомнительные.

Правильная технология поведения с потенциальным покупателем (впрочем, и с агентом тоже) требует не просто знания юридических норм, а понимания человеческой психологии, умения расположить к себе людей. Кому-то это покажется странным, но профессионалы рынка утверждают, что обаяние хозяина и привлекательность места его проживания часто играют решающую роль в выборе покупки, что, конечно, неудивительно. Современный человек, несмотря на кажущийся прагматизм, все же настроен на интуитивный поиск хорошего места, спокойной ауры, здоровой энергетики.

Не стоит думать, что легко продать любую квартиру. Даже в условиях растущего рынка существует жилье, которое не просто не дорожает, но даже дешевеет – его нелегко выгодно реализовать. Если квартира имеет объективные минусы, помочь делу может тонкий (не нужно это понимать, как изворотливый) подход к потенциальному покупателю. Полезно при первой встрече почувствовать, что он ищет, – возможно, ваш вариант таит в себе именно те плюсы, которые так необходимы.

Один из риэлтеров поделился с нами такой историей. В свое время на квартиру долго не находился покупатель, поскольку она располагалась в шумном месте поблизости от оживленного проспекта. Но в конце концов объявился покупатель, для которого людской и автомобильный «муравейник» под балконом оказался «утерянным раем»… Дело в том, что в прошлом покупатель был работником аэродрома, привык к шуму и толпе, а теперь очень страдал от одиночества. Поговорив с «соискателем» по телефону, риэлтер быстро сообразил, что эта сделка – точное попадание в цель. Далее последовал честный и деловой разговор об условиях сделки.

Существует немало специалистов и практических пособий по теме, как завоевать расположение и доверие людей. И если серьезные психологические притязания удовлетворить сложно, то простые рекомендации соблюсти не составит труда. Например, необходимо знать, что доброта и искреннее отношение к людям – незаменимый помощник в любом деле. Также полезно помнить, что с потенциальным покупателем нужно вести себя спокойно, чтобы передать ему уверенность в том, что он делает правильный выбор. Это советуют все без исключения психологи.

Обмен – один из наиболее трудных видов продажи квартир, который имеет свои сложности и особенности. Условно процедуру обмена можно разделить на 5 этапов:

1) оценка возможности обмена;

2) поиск покупателя;

3) подбор квартиры;

4) подготовка документов;

5) оформление сделки.

В оценку возможности входит выбор реальной стоимости квартиры, определение перспектив формулы обмена и решение стратегии всего варианта. Первостепенное значение имеет четкая ориентация в ценах на недвижимость и на их основе определение оптимальных сроков обмена.

Любой сложный обмен может быть упрощен до такой сжатой формулы:

квартира = квартира + доплата, либо квартира + доплата = квартира

В левой части формулы обмена имеется в виду обменная квартира, а в правой – новая квартира. В доплату могут войти несколько показателей: еще одна квартира (квартиры), просто деньги, оплата услуг специалиста, оплата налогов, коммунальных долгов, оплата нотариального оформления, затраты на подготовку документов в БТИ, затраты на переезд, ремонт новой квартиры и др.

Подсчет стоимости обменной квартиры производится как бы в обратном порядке: сначала рассматривается цена новой квартиры в выбранном районе, потом к ней прибавляются все затраты и определяется общая стоимость, которая с учетом торга и будет называться покупателю.

Если полученная цена окажется выше, чем существующая средняя цена в районе расположения обменной квартиры, то весь вариант может стать нереальным, а рассчитывать на случайное решение вопроса при сложности рыночных процессов в недвижимости не стоит. В этом случае рекомендуется пересмотреть район расположения новой квартиры либо ее характеристики (планировку, этажность, состояние) или же изменить требования по доплате.

Лучше всего вести поиск покупателя и новой квартиры параллельно, одновременно подготавливая документы и определяя риски раздельного оформления квартир в зависимости от повышения или снижения цен на квартиры.

Если при простой продаже срок освобождения квартиры не играет особой роли, то при обмене важно не только согласовать цену с будущим собственником, но и договориться об отсрочке выезда из квартиры, так как требуется время на поиск нового объекта недвижимости (который тоже должен освободиться в определенный срок), а также учесть время на возможный ремонт и переезд.

Третий этап – поиск новой квартиры, тесно взаимосвязан со вторым этапом. Закрепить выбранную квартиру за собой с помощью задатка целесообразно только после получения такового от покупателя обменной квартиры. Важным условием является начало поиска. Если начать его рано, то в момент появления реального покупателя может оказаться, что большинство просмотренных или выбранных квартир уже проданы, а оставшиеся не удовлетворяют требованиям. Если же начинать подбирать новую квартиру сразу после согласия покупателя приобрести обменную квартиру (до оформления задатка), то существует риск потерять покупателя из-за длительности поиска обменного варианта.

Многие сотрудники агентств недвижимости в реализации обменных вариантов к наибольшим сложностям в проведении сделки относят неуверенность заказчиков, постоянное сравнение с существующей квартирой или желание посмотреть на что-то лучшее.

После появления (выбора) покупателя на обменную квартиру и выбора новой квартиры участники сделки согласовывают сроки освобождения обеих квартир, решают все необходимые вопросы перехода прав собственности. Затем составляются два предварительных договора купли-продажи (их лучше заверить нотариально), в которых закрепляются устные договоренности сторон.

Обратите внимание на важность одновременности даты заключения основных договоров купли-продажи, а также сохранения величин задатков. Заключение основных договоров в одно время и у одного нотариуса упростит процесс передачи денег, снимет обеспокоенность и облегчит ожидание завершения сделок. В некоторых ситуациях, когда невозможно указать одну дату заключения договоров, можно согласиться и на другие условия, а вот величина задатков должна сохраняться постоянной.

Что же касается подготовки документов, необходимых для нотариального оформления, то лучше заранее о них побеспокоиться. А в случае покупки обменной квартиры в кредит наличие нужных документов поможет быстро решить вопрос о выделении кредита банком.

И наконец, последний, пятый, этап – оформление сделки. Это самый ответственный момент, по которому будет видно: все ли правильно вы делали, чтобы не испортить праздник?

В идеальном случае все участники договора собираются вместе, еще раз уточняются все детали событий, которые будут происходить у нотариуса, проверяется готовность документов на сделку и назначается время встречи в нотариальной конторе.

В итоге наступает день, когда все остаются довольны, уходит волнение последних недель, согласовываются оставшиеся договоренности по переоформлению телефона, уточняются даты переезда, передачи ключей и книжки по коммунальным платежам. Иногда бывает шампанское.

По общему мнению специалистов в области недвижимости, самый неприятный момент организации сделки – аукцион, который нередко устраивает сторона продавца. Аукционы больше распространены на рынке недорогого жилья, когда агенты имеют дело с несколькими покупателями. В торговле элитной недвижимостью такая ситуация вероятна только в случае, если уже есть покупатель, готовый купить данную квартиру, идет сбор документов, а в этот момент появляется новый клиент, который хочет «перебить» цену. Развитие событий зависит от порядочности продавца.

Нередко сам продавец, устранившись от сделки и доверившись риэлтеру, не догадывается, что из-за его квартиры устроили торг на соискание самого состоятельного покупателя. Чаще всего в таких случаях сокрытие информации идет до самого конца, а «теневая» прибыль оседает у агента.

В любом случае у покупателя есть выбор, участвовать или не участвовать в таком аукционе. Но что делать продавцу, чтобы обезопасить себя от таких предприимчивых риэлтеров? Чтобы не быть обманутым, продавцу необходимо зафиксировать в договоре как цену квартиры, так и стоимость услуг. Указание в договоре всех условий поможет не превратить квартиру в проходной двор, к тому же позволит избежать ситуации, когда продавец назначил стоимость квартиры, например, в 1 000 000 долларов, а продаваться она будет за 1 200 000 долларов. Самое печальное, что вся эта канитель крайне невыгодна продавцу при необходимости альтернативной сделки – время уходит, а цены на покупаемую недвижимость растут, и даже гипотетическая дополнительная выручка скорее всего не окупит долгосрочных инвестиционных прибылей.

Бороться с пороками бесполезно, в разумном обществе может идти речь лишь о постепенном и целенаправленном смягчении нравов и законов. Сказанное в полной мере относится и к аукционам. В условиях бешеного спроса на недвижимость невозможно запретить продавать свое имущество по максимально возможной цене, и аукцион – самый эффективный способ такой продажи. Вопрос в том, как правильно его организовать.

Надо сказать, что существует механизм «цивилизованного» аукциона. Всех потенциальных участников надо заранее, до просмотра объекта, предупредить о том, что цена будет увеличена, поскольку существует несколько претендентов на объект. Часть покупателей отпадет уже на этом этапе, поскольку не все могут заплатить больше заявленной цены. Также еще до просмотра необходимо уведомить участников аукциона об условиях реализации объекта (время продажи, срок освобождения, банк, в котором продавец желал бы получить деньги, и т. д.). После этого еще часть покупателей выйдет из игры, а торги будут проводиться среди оставшихся. С эмоциональной точки зрения аукцион – напряженный процесс, поэтому далеко не каждый продавец готов пойти на это, но, если решение принято, нужно держать прямой контакт со всеми претендентами (в том случае, если человек продает квартиру самостоятельно), чтобы не позволить посредникам получить скрытую комиссию. Если сделка происходит при участии специалиста, он обязан всю выручку от повышения цены, за минусом ранее оговоренных комиссионных, передать продавцу.

С другими сложностями продавец квартиры сталкивается редко, если, конечно, правильно решаются вопросы о передвижении денежных средств. Если покупатель уже нашелся, то может всплыть проблема с выбором формы и способом оплаты договора покупки, но она легко решается путем совместных переговоров. К продаже все документы на квартиру должны быть подготовлены и представлены риэлтеру и юристам на проверку, чтобы в процессе проведения сделки не выяснились какие-нибудь неожиданности.

Сложности могут быть связаны и с риском передвижения денежных средств (как предоплаты, так и основной суммы). Избежать этого риска поможет обращение к специалисту по недвижимости, который проведет полное финансовое сопровождение сделки и обезопасит продавца.

Большинство сделок сегодня проводится по закону и в соответствии с наработанной практикой. Исключение составляют случаи, когда сделка происходит между друзьями или родственниками. Здесь уже каждому решать: надежен ли его партнер. Единственное, от чего хотелось бы предостеречь, – это от неофициальной передачи денег в том случае, когда участники сделки – недостаточно близкие люди, чтобы доверять друг другу без подстраховки. На стадии расчета лучше воспользоваться услугами банка и арендовать сейфовую ячейку – услуга удобная и в контексте общих затрат недорогая.

Итак, при обмене квартиры необходимо пользоваться всеми рекомендациями, установленными как для покупки, так и для продажи объекта недвижимости, и, вдобавок, быть особенно нетерпимыми к факторам, замедляющим сделку.

Как получить наибольший доход от аренды жилья

Аренда жилья в долгосрочной перспективе имеет тенденцию перехода из дополнительной (в отношении к непосредственной торговле объектами недвижимости) в основную статью инвестиционного дохода. Вместе с тем эта тенденция заставляет владельцев собственности быть готовыми к тому, что им придется иметь дело с проявлениями таких сторон жизни, о наличии которых они раньше только лишь догадывались.

В частности, само назначение жилплощади разными людьми может трактоваться совершенно различным образом. Например, арендуемые квадратные метры очень легко могут превратиться в офис. Конечно, по закону жилое помещение может быть использовано только для проживания, но… ситуации возникают разные, и появление на окнах жалюзи и кондиционера – еще не самый пикантный вариант.

Решившись извлекать доход с квадратных метров, необходимо быть готовым к общению с самыми разнообразными арендаторами.

Несколько лет назад наша знакомая решила сдать свободную квартиру в центре столицы. Однако за цену, рекомендованную ей в агентстве, желающих стать арендаторами не находилось в течение месяца. Потенциальных квартирантов отпугивали некоторая неухоженность квартиры, старая мебель и окна, выходящие на проезжую часть. Но своим расположением (квартира находилась буквально напротив метро) эта жилплощадь очень заинтересовала одного психотерапевта, ведущего частную практику. Месяц он обхаживал хозяйку и, наконец, убедил сдать ее под малопосещаемый офис. Инженер человеческих душ пригласил рабочих с Украины, те быстро «навели марафет» в квартире, которая приобрела после указанной процедуры вполне приличный вид. Ночевать здесь никто не собирался, поэтому шум колес под окнами не имел особого значения. И теперь пенсионерка имеет стабильный источник дохода, не испытывая проблем с частой сменой арендаторов.

Психотерапевты, парикмахеры, маги, консультанты по календарикам часто используют квартиры под «кабинет» для приема посетителей. Несмотря на довольно высокие цены, оказывается дешевле арендовать квартиру, чем помещение в «офисном» здании. Требование у этой категории арендаторов одно: дом должен располагаться в центре, как можно ближе к метро. Лучше, чтобы квартира была на первом этаже.

Желательно, чтобы в будущем «кабинете» были оборудованная кухня и благоустроенный приличный санузел. Арендаторы-предприниматели обычно готовы провести легкий косметический ремонт, они не нуждаются в мебели и, как правило, исправнее других категорий граждан платят. Если арендуемая квартира оказывается удачной по месторасположению, они адекватно реагируют на повышение арендной платы, сохраняя за собой вместе с «накатанным» местом клиентскую и снабженческую базу годами.

При переезде такие арендаторы ведут себя порядочно по отношению к арендатору: предупреждают о переезде заранее, не оставляют неоплаченных счетов за телефонные переговоры. Квартира после выезда такого квартиранта часто оказывается в лучшем состоянии, чем до сдачи в аренду.

Как правило, собственники таких квартир, решив продолжить сдавать их в аренду, и дальше будут искать подобного клиента. Например, очень часто в бывшем кабинете психотерапевта через какое-то время начинает вести прием колдунья или гадалка.

Бизнес, однако, бывает разным, хотя всегда остается бизнесом. Девушки, предлагающие массаж или просто отдых состоятельным клиентам, тоже занимаются бизнесом, их рабочий кабинет – та же съемная квартира.

Чаще всего квартиру для работы ищут не сами девушки, а хозяйка заведения. У таких хозяек есть свои риэлтеры, свои компании, услугами которых они пользуются из года в год. Даже если на квартире предполагается заниматься «черт знает чем», хозяевам это преподносится, как курсы массажа. Интересуют арендаторов, в основном, квартиры, расположенные в центре, а также по главным городским магистралям. Преимущество отдается большим, двух-, трех-, а то и четырехкомнатным, квартирам. В этой ситуации также не требуется обязательный ремонт, специально нанятая строительная бригада быстро приведет квартиру в порядок.

При эксплуатации квартиры, однако, не все так безоблачно – «массажные салоны» принадлежат к сфере бизнеса, находящейся на грани криминала. Кроме того, устав наблюдать постоянно меняющихся посетителей, спокойному бытию массажных тружениц могут помешать соседи. Нередки случаи, когда хозяева квартир, узнав, чем именно занимаются их арендаторы, немедленно расторгают договор. Правда, содержатели массажных салонов на арендную плату не скупятся, так что если квартиру сдает владелец, относящийся к категории «жадин-говядин», то он обычно бывает доволен.

При расставании возможны варианты. В первом случае, если хозяин был обманут, не знал, для каких целей арендовалась квартира, он в одностороннем порядке разрывает договор, дав квартирантам сутки на сборы. Иногда обманутые владельцы квартир для выселения жильцов приглашают сотрудников милиции. В другом случае массажный салон съезжает, так как «точка» именно в этом месте начинает приносить убытки. В наиболее печальном случае бордель «закрывают» сотрудники милиции в ходе какой-нибудь операции. Так что, даже если работодатели «девочек» согласны платить неплохие деньги, хозяевам квартир надо подумать, стоит ли рисковать.

Труженики сельскохозяйственных рынков, особенно с крайнего юга или востока, часто имеют привычку проживать вместе со своими деликатесами. Сплошь и рядом маринуются корейские капустка и морковка в ваннах съемных квартир. Люди, готовящие салаты, обычно арендуют самые дешевые многокомнатные квартиры вне зависимости от места, в них набиваются по несколько семей. Так хозяйские квадратные метры используются и для жизни, и для бизнеса. Притязания на комфорт у этой категории арендаторов минимальны. Главное, чтобы им кто-нибудь сдал жилье и чтобы квартира стоила дешевле, чем в среднем на рынке.

Жилье после таких бизнесменов, конечно, будет выглядеть крайне неприглядно. Однако многие собственники не испытывают никаких предубеждений насчет состояния квартиры, в которой сами не проживают. К тому же такие квартиры передаются «по наследству»: съезжая, капустно-морковный клан рекомендует владельцу квартиры своих знакомых. При этом финансовая сторона не страдает: при минимальных (а вернее, никаких) вложениях в квартиру для собственника жилья сдача под изготовление салатов – возможность получать неплохие деньги, не испытывая проблем с «простоем».

Грязные ванны – наиболее печальный результат деятельности арендаторов этой категории. Проблемы с милицией и регистрацией «салатники», как правило, улаживают сами. Правда, если все-таки захочется сделать ремонт в квартире, ванну придется менять или как минимум вновь покрывать эмалью – въевшийся жир и специи просто так не отчистить.

Один из агентов рассказывал, что помог снять квартиру известному карточному шулеру. Ему нужны были апартаменты в центре, куда бы он мог привести коллег, игроков в преферанс… Правда, с этой квартиры шулер довольно быстро съехал, оставив ключи у соседки и немалую пачку долларов на столе хозяйке, в благодарность за уборку и в компенсацию морального ущерба. Так, на всякий случай… До сих пор женщина с теплотой и нежностью вспоминает того арендатора.

Если собственник все же обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова: 1) устное или письменное предупреждение и (или) штраф; 2) звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту); 3) обозначение сроков выселения; 4) обращение в суд.

На практике редко кому приходится пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами, в частности, потому, что не более 10 % владельцев из приблизительно 100 000 сдаваемых в столице квартир платят налоги.

Сколько же можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную? Профессионалы рынка жилья утверждают: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. В то же самое время эти профессионалы предпочитают либо строить жилье на продажу, либо управлять чужим имуществом, но почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, почему?

Арифметика расчета доходности весьма непроста. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования, «всего лишь» за счет роста стоимости квадратного метра, и эффект удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, неоспорим тот факт, что все познается в сравнении.

В качестве относительно универсального инструмента аналитические агентства регулярно предлагают (конечно, предварительно высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Он учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и прочие «непредвиденные» обстоятельства.

Аренда как минимум дает доход, позволяющий оплатить все перечисленные затраты и риски и, кроме того, редко не приносит чистой прибыли. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, владельцу приходится нести расходы, иногда немалые. Кроме того, сдача квартиры внаем – дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.

Приведем приблизительный расчет проекта «Сдача жилья в аренду». Возьмем за основу факт наличия скромной однокомнатной квартиры площадью 38 м²в панельной девятиэтажке в отдаленном спальном районе крупного города. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат: дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. (В качестве примечания – по словам опытных риэлтеров, выгоднее сдавать две однокомнатные квартиры, чем более дорогую трехкомнатную, поскольку расходы те же, а суммарная арендная плата выше.)

В нашем случае услуга риэлтера при покупке включена в стоимость квартиры. Кроме того, считаем, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтером и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтеру, которые оплачивает наниматель.

Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600–650 долларов.

Регулярные отчисления на мебель и оборудование делаем исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры усредняем до двух недель в год. В случае с дешевым жильем простой необходим лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит 1–2 раза в год.

После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составляет в нашем балансе 412 долларов в месяц, или 5,7 % годовых в валюте, при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3 %. Если налоги вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлтеры), то прибыль «подскочит» до 6,8 %, то есть доход не столь значителен, как может показаться на первый взгляд.

В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40 %. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, – явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214 %. С учетом сложного процента это примерно 12 % в год. Добавим к ним 6 % доходов от аренды и получим 18 %. По российским меркам, до смешного низкая цифра, едва ли покрывающая уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.

Из приведенных расчетов понятно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома – они способны окупить себя не раньше, чем за 10–20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль?! К тому же «профессиональный» инвестор работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее; по сравнению с квартирой доходность падает вдвое, становясь ниже процента по банковским депозитам. Поэтому «частнику» опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится.

Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают, делая это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например по наследству. Другие хозяева не доверяют банкам, нет у них доверия к рублю и даже к доллару, поэтому они считают квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие, наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую.

Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали, и в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.

Вот примерный расчет эффективности вложений в доходную квартиру:

Если вы сделаете аналогичные расчеты с собственной квартирой или домом и приведенные цифры доходности вас устроят, продолжите чтение.

Прежде чем сдавать квартиру, необходимо определиться с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на «экономкласс» (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты «собачьих будок»), «бизнес-класс» (1-, 2- и 3-комнатные в районах массовой застройки) и «люкс» – хорошие квартиры в хороших местах. Это не праздный вопрос: от характеристик жилья зависят не только цены, но и вероятные квартиранты и тип отношений, который с ними придется строить.

Сколько квартир сдается в Москве, точно не знает никто. Договоры аренды не подлежат регистрации, в налоговую инспекцию владельцы квартир тоже не торопятся. Остается опираться на мнения экспертов.

Исходя из количества текущих предложений и частоты повторного появления объектов на рынке, специалисты оценивают число вовлеченных в этот бизнес квартир в пределах 60—150 тысяч. Для города, в котором более 3 млн квартир, это мизерные цифры, сопоставимые с числом гостиничных мест, и просто ничтожные в сравнении с миллионной массой легальных и нелегальных приезжих.

Риэлтеры с сожалением констатируют полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию арендного сектора, и городская администрация тоже не жалует его особым вниманием. Слабое распространение аренды сужает рынок. В то же время зарубежные государства активно стимулируют сдачу жилья, предоставляя его хозяевам преференции по уплате налогов. Ведь аренда позволяет динамично «перераспределить» жилплощадь, в значительной мере решая проблему крыши над головой граждан. К тому же, приезжие, занимая сдаваемые квартиры, становятся потенциальными источниками налогов, необходимых городской инфраструктуре.

При нынешнем положении вещей риэлтеры в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2–3 года) ожидают постепенного роста стоимости аренды, хотя жилье в аренду дорожает медленно.

Доходность арендного бизнеса в столице регулярно падает, несмотря на растущий спрос. В 2004 году квартира эконом-класса окупалась при сдаче ее в аренду за 12 лет, «элитная» – за пять лет, а в 2005 году срок окупаемости в сегменте дорогого жилья увеличился вдвое – до 10 лет, жилья эконом-класса – до 15 лет. Для наймодателей это не слишком выгодный бизнес, и их ожидания чаще всего не оправдываются, несмотря на регулярный пересмотр ставок аренды.

Случаи покупки одним человеком, например, 3–4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду превратились в рыночную тенденцию. В Москве и крупных городах формируется новое направление доходного бизнеса. Но заниматься таким бизнесом без помощи профессиональных консультантов и риэлтеров довольно рискованно, поскольку далеко не каждый дом (или квартира в доме) будет пользоваться должным уровнем спроса со стороны арендаторов, а следовательно, и приносить собственнику фиксированный доход. Сдача квартиры в аренду может стать перспективным источником дохода, однако для этого нужно правильно рассчитать ликвидность жилья.

В то же время представления о приемлемом уровне доходности также сильно различаются. В зарубежных банках годовой процент по вкладам редко превышает 3 %, а уровень дохода при аренде «идеальной» элитной квартиры достигает 15 % годовых.

Выгоднее продать недвижимость, чем сдавать ее в аренду – доля участия дорогостоящего ремонта при расчете арендной ставки почти вдвое ниже, чем при оценке продажной стоимости квартиры.

Квартиры за 350 долларов в месяц в Москве – чрезвычайно редкое явление в настоящее время. Дешевле 400 долларов в месяц снять жилье практически невозможно. Это варианты квартир, в которых, как правило, давно не было ремонта, которые расположены в отдаленных районах, на юго-востоке, юге, востоке столицы; они с наборной мебелью, далеко от метро, на первых и последних этажах, часто без телефона, с обычным ремонтом или вообще без него.

Дорого – в центре, на юго-западе и западе – до 15 000— 20 000 долларов в месяц и даже выше. Такие квартиры расположены в элитных домах, как правило, со своей инфраструктурой (бассейн, корт, магазины, фитнес, химчистка, охрана территории). В них обычны авторский дизайн, импортная дорогая мебель, встроенная кухня, несколько санузлов с хорошей сантехникой. В квартире в среднем 3–5 комнат, общая площадь – от 100 до 350 м². На стоимость найма влияют район, тип постройки дома, качество ремонта, наличие мебели, площадь квартиры и кухни, количество санузлов, комнат, наличие телефона, охрана, состояние подъезда, транспортное сообщение. Расстояние от метро сказывается на цене недорогого жилья (до 1000 долларов), для элитных квартир это не так важно.

Ценовой диапазон аренды однокомнатных квартир экономкласса составляет 400–600 долларов в месяц, двухкомнатных – от 500–700, трехкомнатных – 600–900 долларов.

В Центральном административном округе Москвы стоимость найма однокомнатной квартиры колеблется от 600 до 8000 долларов, двухкомнатной – от 700 до 12 000, трехкомнатной – от 800 до 20 000 долларов в месяц.

Цены на аренду в ближнем Подмосковье (Московской области) не намного ниже, чем в столице, разница составляет 50—100 долларов на квартиры одинаковых технических параметров. Однако за городом стоимость жилья зависит от сезона. С сентября по май она выше на 10–20 %, летом цены падают, особенно на «элитное» жилье.

Наиболее привлекательно для целей заработка жилье среднего ценового диапазона со стоимостью месячной аренды в 1000–3000 долларов в месяц (бизнес-класс). Например, однокомнатная квартира стоимостью 60 000—70 000 долларов с косметическим ремонтом ценой в 1000–2000 долларов, сдаваемая за 500–600 долларов, окупится приблизительно за 8–9 лет.

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры во всех районах Санкт-Петербурга, за исключением центральных, начинается с 350 долларов в месяц, двухкомнатные сдаются за 450–500 долларов в месяц. В городе в настоящее время сдается или предлагается к сдаче около 250 000 квартир. Годовой объем рынка аренды составляет 1,4 млрд долларов.

Двухкомнатные квартиры сдают в среднем по 650–750 долларов в месяц, за трехкомнатные просят около 900 долларов. Доля однокомнатных квартир в предложении (42 %) даже чуть больше, чем год назад (35–38 %).

В престижных спальных районах Петербурга, Выборгском и Приморском, где в последнее время строится много новых качественных домов, аренда квартиры в современном доме с консьержем и парковкой может стоить около 800 долларов в месяц.

Обычно люди, приезжающие в Петербург из-за рубежа и желающие снять квартиру на длительный срок, предпочитают жить в районе «золотого треугольника» – территории, ограниченной Невой, Невским проспектом и рекой Фонтанкой. Стоимость аренды однокомнатных апартаментов в районе «золотого треугольника» составляет 1000–3000 долларов в месяц. Двухкомнатные квартиры здесь сдают не менее чем за 1300 долларов, трехкомнатные – за 2000 долларов и выше.

У арендодателей сейчас, после ажиотажного роста цен на рынке купли-продажи, появился действенный аргумент в торге с арендатором: «Вы посмотрите, сколько это нынче стоит».

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры (63 % от общего числа сдаваемого жилья) у метро средней ценовой категории. Элитная аренда также пользуется и будет пользоваться спросом, поскольку доходы петербуржцев растут, а инвестиции в Петербург увеличиваются. Представители многих крупных компаний снимают дорогие элитные квартиры, стоимость аренды которых сейчас составляет от 5000 до 15 000 долларов в месяц.

При выборе жилья арендатор оценивает престижность района, экологическую ситуацию, близость к центру (в случае с более дорогими квартирами), наличие удобных транспортных развязок, развитую инфраструктуру – все, что влияет на комфорт проживания в районе.

В самой квартире имеет значение качество ремонта, как давно он произведен, наличие и качество бытовой техники (посудомоечной, стиральной машины), вид из окон. Традиционно не пользуются популярностью первые этажи, на ликвидность таких предложений в первую очередь влияют соображения комфорта и безопасности. Конечно, арендатор на подобное жилье все равно найдется, но цена будет ниже по сравнению с той же квартирой, но расположенной на один-два этажа выше.

В большинстве случаев все зависит от конкретного предложения: если окна выходят в палисадник или во двор, а дом оборудован всем необходимым для жизни, квартира может стоить дороже, чем аналогичная этажом выше, но с окнами на дорогу и не оборудованная должным образом. Фактор сезонности влияет на стоимость московского жилья незначительно, что нельзя сказать о пригородах, курортных зонах и городах юга России. В любом случае оптимальной следует считать сдачу по цене средней для рынка или даже чуть (на 5–7 %) ниже – в этом случае арендатор будет вами дорожить.

Есть понятие «летние квартиры». Их сдают на короткий период – от трех до шести месяцев, в основном на лето. Эти предложения выходят на рынок каждый год в апреле-мае, уже к середине июня они перестают поступать. Арендодатели в данном сегменте – семьи, которые, уезжая летом на дачу, не желают, чтобы квартира простаивала, и сдают ее. В связи с краткосрочностью такие варианты дешевле. Изменения являются лишь сезонным колебанием – в августе-сентябре ставки, как правило, растут.

Итак, невозможно говорить о безусловной выгодности инвестиций в покупку квартир с целью сдачи их внаем – все зависит от качества приобретаемого жилья и суммы инвестиций. В каждом отдельном случае нужно просчитывать стратегию инвестирования индивидуально, но при выполнении ряда условий, иногда связанных с капиталовложениями, «заставить» приносить прибыль можно практически любой объект. В крайнем случае его можно обменять на подходящий.

Подумайте, действительно ли необходим ремонт и прочая «предпродажная подготовка», кроме, конечно, наведения элементарной чистоты и ремонта сантехники. Ведь «хрущевка» никогда не станет апартаментами, даже если оклеить ее дорогими обоями, – каждый увидит, что от этих обоев до евроремонта более чем запредельно далеко.

Но потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т. д. Это не только повысит цену аренды – в этом случае имеется реальный шанс перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. Мебель обязательно нужна только в полностью «дизайнерские» квартиры, в остальных случаях все зависит от конкретных пожеланий жильцов.

В самых общих чертах можно сказать, что однозначно надо ремонтировать квартиру, если она «убитая» (в ней жила до этого семья алкоголиков). Дело тут не только в деньгах, но и в том, что в такое помещение нормальный человек не поедет ни за какие деньги. А значит, арендаторы у вас будут под стать нынешнему состоянию квартиры, и вы не оберетесь с ними проблем. Но и творить евроремонт в типовой «панельке» на окраине тоже ни к чему. Квартира должна быть чистой, уютной и без особых изысков. (Напоминаем, что мы говорим о типовом рынке, – на элитном свои правила.)

Что касается мебели и бытовой техники, то тут нужно поступать совсем просто. Если все это у вас есть, конечно, поставьте. Нет – и не надо. В крайнем случае арендатор может сказать, что он хочет холодильник, и вы купите его из первых полученных от него денег.

Определяясь с ценой, следует иметь в виду, что проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем ежемесячно воевать с квартирантами из-за просчета на начальном этапе. Если планируете сдавать квартиру на долгий срок, заранее оговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, например раз в год, в столице – раз в полгода.

Основные риски арендодателя на рынке элитной недвижимости связаны с естественным износом мебели и оборудования. Проблем юридического характера не возникает при грамотно составленных договорах найма. Конечно, об отсутствии подобных проблем трудно говорить в других случаях.

Чтобы арендный бизнес превратился по-настоящему в доходный, собственнику, прежде чем приобретать квартиру, следует обратиться за консультацией либо в риэлтерские, либо в консалтинговые компании, которые проведут экспертизу квартиры или дома и его инвестиционной привлекательности, а также определят уровень арендных ставок, сдавая объект по которым можно получить максимальную прибыль.

Риски собственника в элитном сегменте связаны в основном с тем, что предложение квартир превышает спрос, но не настолько, чтобы цены на аренду элитной недвижимости не продолжали расти.

Наибольшим спросом в сегменте элитной недвижимости в Москве во втором полугодии 2005 года пользовались двухкомнатные и трехкомнатные квартиры площадью до 100 м²(37 % запросов) и 100–150 м²(32 % запросов). Что касается распределения спроса по стоимости аренды, то 30 % и 29 % потенциальных клиентов располагали бюджетами в диапазонах 1000–1500 и 1500–3000 долларов в месяц соответственно. По 14 % запросов поступило от клиентов с бюджетами 3000–4500 долларов и 4500–6000 долларов в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать квартиру по цене более 6000 долларов в месяц, составила менее 10 %. Отчасти подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир.

По оценкам экспертов одной из компаний, около 40 % сделок по аренде элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных ставок 1000–1500 долларов в месяц, еще 36 % пришлось на апартаменты стоимостью 1500–3000 долларов в месяц. Сделки в ценовых диапазонах 3000–4500 долларов и 4500–6000 долларов составили 10 % и 7 % соответственно. Доля сделок с апартаментами стоимостью более 6000 долларов в месяц составила менее 10 % от общего объема.

Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под застройку в Москве из года в год становится все меньше, поэтому в ближайшее время большое распространение может получить строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов на тот факт, что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5–7 и более лет.

Говорить о массовой застройке участков элитными домами, предназначенными специально для сдачи в аренду, пока рано. Эксперты связывают это в основном с тем, что инвестиции в доходный бизнес окупаются значительно дольше вложений в строительство и продажу квартир. Никто так и не решился пока на массовое строительство доходных домов из-за слишком большого срока окупаемости проекта. При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры, так они сразу получают прибыль и не замораживают активы как минимум на 5–7 лет.

Процесс сдерживают правовые обстоятельства. Закрепление за домом статуса доходного, то есть предназначенного только для сдачи в аренду, возлагает на владельца жилья «бремя пожизненной налоговой ответственности» и требует функционирования юридического лица, владеющего объектом или арендующего его. Значительная часть арендодателей (сектор элитного жилья) является предпринимателями без статуса юридического лица и, соответственно, платит налог по упрощенной системе налогообложения, то есть 6 %. Те, кто работают по другим схемам (как юридические лица) и являются арендодателями жилых помещений, хоть и освобождены от уплаты НДС (в отличие от арендаторов нежилых помещений), обязательно оплачивают налог на прибыль размером 24 %.

В настоящее время на рынке аренды элитной недвижимости практически не осталось арендодателей, работающих «по-черному», в отличие от других сегментов рынка, где пока еще популярностью пользуется сдача квартир напрямую арендатору без официальной регистрации сделки.

Чаще всего на протяжении уже более 10 лет элитное жилье арендуют иностранцы – дипломаты или топ-менеджеры российских отделений международных компаний. Как правило, эти люди сами за квартиру не платят: в первом случае аренду оплачивает государство той страны, которую представляет дипломат, во втором – компания, в которой работает квартиросъемщик. Вторая большая группа арендаторов элитных квартир – высококвалифицированные специалисты, приезжающие в Москву из регионов. Также арендаторами элитных квартир являются крупные бизнесмены, которые по долгу службы вынуждены постоянно перемещаться по стране и миру, и поэтому им нет особого смысла приобретать собственную квартиру. Кроме бизнесменов жилье такого уровня снимают дети богатых родителей, так называемая «золотая молодежь».

Минимальная ставка аренды в данном сегменте рынка в среднем по Москве начинается с 3000 долларов и может доходить до 25 000 долларов. Средняя стоимость аренды квартир в домах в пределах Садового кольца в 2004 году составляла 1500–4700 долларов в месяц, но были сделки и по более высокой цене.

Цена и качество предлагаемых в аренду квартир далеко не всегда соответствуют друг другу. Увеличить плату хозяева не забывают, а вот благоустроить сдаваемое жилье не торопятся. А тем временем арендаторы все менее охотно соглашаются поселиться, пусть даже и временно, в домах старой постройки, где многие квартиры десятилетиями сдаются без ремонта, с характерными продавленными диванами и обшарпанными стенами, а их коммуникации изношены до состояния, угрожающего нормальному проживанию.

Особенно низок спрос на пятиэтажные дома, которые, например в Москве, обещали снести до 2010 года. Здесь нет лифта и мусоропровода, низкий уровень безопасности, нет места для консьержа. В некоторых пятиэтажках нет балкона ни на одном из этажей, повсюду, как правило, сильно изношены сантехнические и газовые трубы. Но самое неприятное в пятиэтажках – это маленькие кухни и старая система электропроводки, не выдерживающая нагрузку современного стандартного набора бытовой техники.

В девяти- и двенадцатиэтажных домах ситуация ненамного лучше. Конечно, в них уже наличествует лифт и мусоропровод, но износ коммуникаций ничуть не меньше, чем в пятиэтажках, а кухни такие же крохотные: как правило, от 5 до 7 м².

Если говорить о жилье эконом-класса, то чаще всего клиенты запрашивают квартиры в шестнадцатиэтажных домах: они относительно недороги (от 550 долларов в месяц), а планировка и уровень безопасности существенно лучше, чем в домах меньшей этажности. Тамбурная система, наличие двух лифтов, в том числе грузового, консьерж-пост, большой двор (как правило, с детской площадкой) и развитая инфраструктура района – все это делает предложение в шестнадцатиэтажках привлекательнее остальных в нижнем ценовом сегменте.

Интересные предложения появились за последний год в новостройках. Сейчас за 500–600 долларов в месяц можно снять однокомнатную квартиру в новом доме относительно недалеко от станции метро – правда, пустую. Квартира с мебелью и бытовой техникой там же будет стоить уже не менее 600 долларов. Но поскольку далеко не все коренные москвичи – а они довольно часто предпочитают снимать квартиру со своей собственной мебелью – обеспечены жильем, то и на квартиры без мебели желающие находятся довольно быстро. Кроме того, при вселении в новостройку могут применяться разные схемы оплаты.

На цену квартиры в новостройке влияет также наличие телефона: как правило, при вселении его нет, и цена аренды поэтому может быть дополнительно снижена. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов фактор шума: въезжающие в новые квартиры жильцы первым делом принимаются за ремонт, поэтому любая недавно сданная в эксплуатацию новостройка долгое время напоминает жужжащий мегаулей. Для семьи с маленьким ребенком это может быть совершенно неприемлемо.

Квартиры в новостройках бизнес-класса стоят на порядок дороже, чем в старых и новых панельных домах. Здесь нанимателей привлекают благоустроенная огороженная территория, охрана, подземный паркинг, фитнес-центр, а также большие размеры и новые планировки квартир. Цены в таких жилых комплексах начинаются с 800 долларов в месяц. Иногда встречаются предложения и за 600 долларов, но это, как правило, квартиры с ремонтом от застройщика, без мебели. Если же в квартире сделан дизайнерский ремонт, в ней стоит новая современная мебель и бытовая техника, то стоимость месячной аренды будет не менее 3000 долларов.

Последний, самый высокий ценовой сегмент – «хай»-класс, клубные дома с минимальным количеством квартир (12–15 на весь дом, не более двух квартир на этаже). Квартиры в них выбирают самые состоятельные и самые придирчивые клиенты. Стоимость месячной аренды здесь начинается с 4500 долларов. Если хозяева торопятся сдать квартиру или просят предоплату за несколько месяцев, то цена снижается.

Абсолютное большинство потенциальных нанимателей – люди в возрасте от 23 до 35 лет. Это поколение предпочитает светлые просторные интерьеры. Мебели в квартиру можно ставить немного, но она должна быть современной и удобной. Диванчик прабабушки хозяина квартиры может быть дорог ему лично, но не тем людям, которые собираются платить ежемесячно немалую сумму за аренду.

Большинство элитных домов расположено в центре. Градация столичных районов по престижности достаточно четкая, но существует множество нюансов, которые знают лишь специалисты. Чтобы квартира принадлежала к разряду «элиты», она должна находиться как минимум в сталинской высотке, доме ЦК или как максимум в жилом комплексе с соответствующей инфраструктурой – подземным паркингом и охраняемой территорией. К категории элитного жилья относятся и апартаменты в старинных особняках исторического центра Москвы. Квартиры в них после полной реконструкции отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью VIP-класса.

Важнейшей особенностью элитных квартир является их уединенность. Поэтому обязательным требованием к жилью данного класса является узкий круг жильцов и, соответственно, небольшое количество квартир в доме, не более 20–30. У такого дома должен быть неповторимый архитектурный облик. Также дом должен располагать полным набором услуг социальной инфраструктуры: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, охраняемая парковка с расчетом не менее двух машиномест на квартиру. Здесь также проводится фейс-контроль потенциальных покупателей.

Наиболее востребованными являются апартаменты площадью от 150 до 200 м². Обычно такие квартиры состоят из 2–3 комнат с двумя полными санузлами. Цена на них варьируется приблизительно в диапазоне от 2500 долларов (в панельных домах центра или «сталинке», без парковки и охраны) до 12 000 долларов (в новом комплексе или реконструированном дореволюционном особняке с охраняемой парковкой).

При обустройстве элитной квартиры важно руководствоваться прежде всего удобством проживания жильцов. Несмотря на большой спрос элитных квартир, процент предложения сегодня все же выше, а из 5—10 вариантов арендатор должен выбрать лишь один. Несомненно, при равных прочих условиях он выберет более удобный для себя.

Специалисты рекомендуют меблировать квартиры площадью не больше 120 м². Более дорогие варианты апартаментов жильцы предпочитают обставлять сами. Но если все же апартаменты сдаются с мебелью, хозяин должен быть готов к тому, что ее придется вывозить. Исключение составляет лишь кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой, наличие которого необходимо всегда.

Для большинства VIP-арендаторов евроремонт – обязательное условие. Лучше, если это высококачественный дизайнерский ремонт. Но можно обойтись и ремонтом хорошего качества в стиле современного «минимализма». Такие квартиры сдаются лучше всего, так как отвечают требованиям большинства потенциальных клиентов.

Стены специалисты советуют окрасить в пастельные тона: кремовый, приглушенный белый, бежевый. Если обоев не избежать, то они должны быть светлыми, однотонными; обои в «цветочек» и ромбик могут отпугнуть не одного богатого клиента. Правильнее придерживаться строгости и простоты во всем. Только простота эта должна быть высококачественная, дорогая и современная. Хрустальные люстры, особенно с золотом, кстати, как и цветные обои, не найдут одобрения у большинства VIP-публики. Золото в интерьере вообще лучше исключить, конечно, если потенциальным клиентом не является арабский султан – выходцы из стран Азии любят тяжеловесную классику с коврами и хрусталем.

На окнах должны быть стеклопакеты, как минимум пластиковые, но лучше деревянные рамы. Наличие кондиционера – дополнительный плюс. Наборный паркет ценится выше, чем паркетная доска, а доска предпочтительнее ламината. Про линолеум следует вообще забыть, даже на кухне, где уместна лишь плитка, желательно с подогревом. Межкомнатные двери должны быть максимально дорогими из тех, которые можно себе позволить. В ванной комнате для удобства в сезон летнего отключения горячей воды обязателен водонагреватель (от 100 л). Плитка в ванной комнате должна быть светлых тонов до потолка, джакузи увеличит стоимость квартиры.

Большое значение иностранцы придают инфраструктуре района. Основными плюсами может стать наличие поблизости крупного супермаркета, а также иностранной школы. Именно из-за специализированных школ французы предпочитают Чистые Пруды, а англичане и американцы – северо-запад столицы.

Но любые прелести квартиры и района могут быть перечеркнуты неблагополучным состоянием дома, подъезда и двора. Поэтому, расселяя коммуналку, хозяину придется позаботиться и о подъезде. Причем не только о его стенах, но и о соседях. «Неблагополучные» обитатели дома могут свести к нулю все благие начинания, а чистый, отремонтированный, хорошо освещенный подъезд существенно влияет на сумму оплаты. Кроме того, для состоятельного арендатора очень важна безопасность. Наличие охранника или хотя бы консьержа значительно повысит привлекательность квартиры в глазах будущего жильца. Как минимум в апартаментах должны быть видеодомофон и/или охранная сигнализация.

Стоит учитывать, что затраты на ремонт и обустройство апартаментов порой составляют 50 % от стоимости самой квартиры, а иногда и превышают ее. Но при грамотном ведении дел затраты окупятся в среднем через 6–8 лет.

На рынке аренды сформировались негласные, но устойчивые правила расчетов нанимателей с хозяевами. Оплата производится вперед, обычно за месяц, но бывает и за больший срок.

Если наниматель просит о регистрации, это автоматически добавляет к цене 13 % (плюс компенсацию потерь на коммунальных услугах), но даже в этом случае хозяева редко дают согласие на такой вариант, потому что следующему нанимателю регистрация может быть не нужна, однако и милиция, и налоговая инспекция уже будут в курсе, что квартира сдается.

Когда платежи задерживаются, риэлтеры советуют занимать по отношению к нанимателю жесткую позицию и безоговорочно его выселять. Если вовремя этого не сделать в надежде получить долг, то хозяин квартиры невольно попадает в зависимость от клиента, и чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному клиенту, тем сильнее он затягивает на себе эту петлю.

В период же повышения цен профессионалы не рекомендуют хозяевам торопиться со сменой нанимателя ради лишних 50 долларов, особенно, если с ним сложились нормальные отношения – надежность тоже стоит денег.

При наличии двух клиентов, скажем на 600 долларов и на 650 долларов, полезно постараться понять, почему один из них согласен платить больше, чем квартира того стоит. Возможно, это человек, которому сложно снять квартиру по каким-то особым причинам.

Как и любое другое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками, но характерной особенностью арендного бизнеса (и вообще бизнеса с недвижимостью) является тенденция, в соответствии с которой чем дешевле квартира, тем больше рисков.

Это нормально – у обеспеченных людей выше культура потребления, имеется меньшая опасность того, что они начнут забивать гвозди в стены или мебель.

Наиболее распространенная неприятность – воровство. Арендатор может вывезти всю мебель и исчезнуть. В подтверждение тезиса можно привести такую найденную в Интернете «рекомендацию» нанимателям: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит».

Далее в списке рисков идут несчастные случаи. Арендатор может совершенно случайно квартиру просто сжечь или залить семь нижних этажей и благополучно «испариться». Поэтому риэлтеры все настойчивее поднимают вопрос о страховании аренды. О других неприятностях и способах их избежания будет сказано ниже, но эту информацию полезно принять к сведению еще на этапе решения вопроса: сдавать или не сдавать?

Цена аренды, вообще говоря, не пропорциональна стоимости квартиры. Отдельным параметрам жилья покупатель и наниматель придают разное значение. Риэлтеры настойчиво рекомендуют не только нанимателям, но и хозяевам обращаться к их, риэлтеров, помощи, утверждая, что их оплачиваемое участие в вашем бизнесе никак не уменьшит его доходность, а, напротив, поможет ее существенно поднять. Надо сказать, в некоторых случаях с их мнением трудно не согласиться.

Риэлтеры различают три уровня оказания услуг. Высший, но на практике наименее распространенный, – передача квартиры в управление; этот способ выбирают обычно собственники, в основном длительно отсутствующие по месту расположения своей собственности. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры: подбирает клиентов, собирает платежи, следит за квартирой, оплачивает коммунальные расходы, отвечает перед соседями и даже занимается ремонтом. На долю хозяев остается только получать с фирмы деньги вне зависимости от того, занята квартира или нет. Эта услуга обходится в 25–40 % стоимости всей аренды.

Вторая форма сотрудничества с риэлтерским агентством – заключение эксклюзивного договора. Если хозяевам недосуг заниматься своей квартирой, они подписывают соглашение с фирмой, отдают ключи, и риэлтер сам рекламирует квартиру, показывает ее, юридически оформляет отношения владельца с нанимателем, а в течение срока аренды, по крайней мере, морально поддерживает хозяев. Цена услуги колеблется от половины до целой месячной ставки аренды.

Третий случай типичен – хозяин звонит во все агентства и предлагает сдать жилье, ничего за помощь не платит, но и риэлтер хозяину ничем не обязан.

На чьей стороне выступает риэлтер в отношениях между хозяином и нанимателем? Чаще всего – на своей собственной, стараясь придерживаться нейтралитета. Риэлтеру не интересно завысить или занизить цену сдаваемой квартиры: если завысит, не сможет найти желающих; если занизит, сработает в интересах арендатора, и через некоторое время произойдет конфликт: хозяин поймет, что цена маленькая, начнет ее поднимать, выгонять арендатора, арендатор предъявит претензию риэлтеру и потребует, чтобы ему бесплатно подобрали другой аналогичный вариант. Поэтому риэлтеры любят повторять: «Нам не нужны неприятности, поскольку мы заинтересованы в росте вторичной клиентуры».

Оппоненты на это утверждение возражают следующим образом: что бы ни говорил риэлтер о своей непредвзятости, плюньте и забудьте. В действительности он защищает ту сторону, которая ему реально платит. В любом случае риэлтеры сходятся на том, что для хозяев лучше работать эксклюзивно. Заплатите небольшую сумму, чтобы агент фильтровал нанимателей, и работайте с ним постоянно, тогда обретете уверенность в том, что никогда не «наколетесь» на клиенте.

Уезжая на срок более месяца, найдите «доверенное лицо», агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной. Но доверенное лицо должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически – никаких стареньких бабушек и болеющих родителей.

Не надо бояться сдавать квартиру: все угрозы «настучать» в налоговую инспекцию не должны никого пугать. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, так как источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы – не пособники международного терроризма.

Если же вы хотите сдать комнату, тут нужно учитывать следующие моменты. Подумайте, сможете ли вы сосуществовать в своей квартире с чужим человеком. Определите для себя, кого именно вы готовы впустить в свое жизненное пространство. Одного человека или двоих? Если вы хотите сдать комнату более чем одному человеку, то пусть лучше это будет семейная пара. Не сдавайте комнаты в своей квартире чужим друг другу людям, незачем превращать свою квартиру в общежитие.

Сдавать комнату опять же лучше через агентство недвижимости. Это более безопасно. К тому же агенту проще будет подобрать нужный именно для вас вариант.

Если вам жилец не понравился, лучше сказать ему об этом сразу, так как совместное проживание – дело нешуточное.

Сдавая комнату, вы имеете право взять с жильца задаток, равный сумме одной оплаты, а также предоплату за месяц вперед.

В свою очередь вы обязаны предоставить жильцу ключи от квартиры, по истечении арендного срока их, разумеется, можно будет забрать, но замки после съезда жильца все равно лучше поменять.

Не забудьте заключить договор об аренде, в котором нужно будет указать, на какой срок вы сдаете комнату, обговорите с вашим будущим жильцом этот срок заранее.

Сдать комнату, как бы банально это ни звучало, – шаг ответственный. Обдумайте, насколько необходимо вам это, и, коль уж вы решились, будьте готовы к трудностям, вполне, впрочем, преодолимым. Главное – миролюбие, коммуникабельность и, конечно, терпение.

Собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем законно, все равно ваша, и закон, равно как и его служители в лице милиции и других служб, должны защищать именно ваши права.

Bepul matn qismi tugad.