Kitobni o'qish: «Инвестиции в недвижимость от А до Я»

© Оформление. ООО «Издательство «Эксмо», 2024

* * *

Первым делом про эту книгу: зачем она вам?

Все больше убеждаюсь я,

Как верна пословица:

Инвесторами не рождаются,

Инвесторами становятся.

Слегка перефразированный припев солдатской песни на слова К. Рыжова

Почему одни люди покупают уже третью квартиру за десять лет, а другие годами не могут выплатить единственную ипотеку?

Если вы тоже задавались этим вопросом, нам явно по пути. А вашим надежным шерпом¹ на нем станет эта книга. Она не только приведет вас к правильному ответу, не позволив заплутать в тонкостях финансовых операций и дебрях юридических терминов, но и укажет, куда двигаться дальше, чтобы самому стать владельцем недвижимости, приносящей доход. При этом не обязательно жилой.

Лирическое отступление для тех, кто любит краткость и спойлеры. Главный секрет в том, что покупают недвижимость как раз те вторые из нашего больного вопроса. Тогда как первые – в нее инвестируют. И это вроде бы незначительное отличие – всего лишь один глагол! – предопределяет огромную разницу в результате. В деньгах она может выражаться суммой с множеством нолей.

Логичный вопрос, возникающий сразу: чем инвестиция в недвижимость отличается от ее покупки? Разве не заключаются в обоих случаях внешне схожие сделки купли-продажи?

Схожесть нередко бывает обманчивой. Основная разница: инвестор покупает источник будущих доходов, тогда как обычный покупатель – новую статью расходов. Объяснению этого феномена посвящены десятки толстенных талмудов. Классический и очень хороший учебник Шарпа² по инвестициям³ насчитывает свыше тысячи страниц. Мне же удалось вместить всю необходимую матчасть в три небольшие главы.

В итоге получилась простая, понятная и, главное, доступная для применения каждому концепция трех китов инвестирования в недвижимость. Сплавляя в единое целое три, на первый взгляд, самостоятельных и независимых вида операций на рынке недвижимого имущества, она дает четкое представление о том, что, как и в какой последовательности делать, чтобы купленные квадратные метры приносили доход. Понимание этого не только позволит вам приобрести особый инвесторский взгляд на квартиру, дом, гараж или офис, но и поможет выстроить собственную стратегию – как заставить их работать на вас.

Внятная концепция, четкая стратегия, реалистичный инвестиционный план закладывают фундамент успеха. Но это лишь полдела. При воплощении замысла имеет значение буквально все. Тут не бывает мелочей. Именно поэтому в каждого из «китов» я упаковал множество полезных приемов, фишек, секретов и методов, основанных на солидном практическом опыте. В их числе:

• Как выбрать наилучший объект недвижимости для инвестиций.

• Где искать и как находить квартиры по ценам ниже рынка.

• Как грамотно провести переговоры с продавцом о цене.

• Как превратить обычную квартиру в привлекательный инвестиционный объект.

• Чем аренда жилья отличается от найма и как применять эту разницу.

• Какие пункты в договоре со съемщиком по-настоящему важны.

• Как привлекать лучших арендаторов или квартиросъемщиков.

• Какие шесть шагов нужно сделать перед выгодной продажей.

• Как закончить один инвестиционный цикл, чтобы сразу перейти к следующему.

И все это в увязке с нормами законодательства и практикой правоприменения. В итоге по каждому из трех китов получился полноценный тулкит⁴ инвестора в недвижимость. Причем не только в жилую.

Не одним лишь инвесторам или желающим ими стать такая информация будет полезна. Если вы:

• хотите купить квартиру для себя максимально безопасно, эффективно и выгодно;

• получили недвижимость по наследству и выбираете, что с ней делать дальше;

• приобрели жилье для детей, но, пока они растут, хотите отбить часть затрат;

• ищете способ улучшить жилищные условия без огромных кредитов;

• рассматриваете варианты надежного вложения средств надолго,

то «киты инвестирования» помогут вам найти ответы на многие вопросы и успешно решить многие проблемы. Потому что за каждой строчкой книги, за каждым описанным в ней приемом, методом или фишкой стоит четвертьвековая практика сделок, договоров и решений на емком и растущем, конкурентном и все еще развивающемся российском рынке недвижимости. Которому всего-то лет тридцать от силы.

И вот тут со всей остротой встает еще один животрепещущий вопрос: «А ты-то, автор, кто такой и зачем берешься нас учить, как правильно инвестировать?»

Об этом читаем дальше.

Осебятина от автора

Когда выходишь на эстраду,

Стремиться нужно к одному:

Всем рассказать немедля надо

Кто ты, зачем и почему.

Булат Окуджава, «Куплеты Велюрова» из фильма «Покровские ворота»

Большинство книг про инвестиции содержат рассказ об авторе. Читатель имеет право знать, чью книгу он собирается читать. И по канонам жанра такие рассказы должны выстраиваться по четкой, как дважды два, схеме: «Ребята, я такой же, как вы!»

Я самый обычный человек. Звезд с неба не хватал, миллионных наследств не получал, все постигал и всего добивался сам. Совершил тьму ошибок, потерял кучу денег, горевал, бедовал, вагоны разгружал и хрен без соли доедал. Но продолжал верить в себя! И однажды, совсем как Ньютон, уснул под яблоней. Тут-то на меня и «упало» прозрение, снизошло озарение и подействовало вдохновение. Я воспрянул духом, пораскинул мозгами, познал дзен и открыл единственную в мире формулу самого успешного успеха. Поэтому теперь весь в шоколаде.

Пишу эту книгу из гамака на Бали, где гул морской мне услаждает слух, а солнце красное нежит тело. Пока же я творю, инвестиции мои работают и денежки капают (но стейтмент не покажу – просто поверьте). Короче, если я, такой простой, достиг такой неимоверной крутизны, то вы уж точно добьетесь большего. Когда изучите мой скромный опус, купленный по нескромной цене: себя ведь надо ценить высоко, правда? А для лучшего усвоения прочитанного к вашим услугам мои курсы, семинары и видеотренинги. Кстати, в конце книги вы найдете секретный код на скидку, если захотите приобрести все и сразу.

Как ни удивительно, подобные схемы все еще работают. И автор, для которого книга – всего лишь способ впарить обучающий курс, вполне может добиться таким текстом роста продаж. А на курсе он, знамо дело, будет рекламировать свой талмуд: авторский процент совсем не лишний.

Вот только все это не про меня. Семинаров не веду, курсы не продаю, видеотренинги не записываю и даже консалтингом не занимаюсь. Мои услуги нельзя купить, и в книге их рекламы нет. Есть лишь передаваемые вам рафинированные знания, полученные за 25+ лет инвестирования в российскую недвижимость. На этой ноте и продолжим знакомство.

Меня зовут Андрей Нальгин. Я финансовый аналитик, экономический журналист, топовый блогер и частный инвестор. Родился в Москве, но совсем не с серебряной ложкой во рту. Обычный парень с московской рабочей окраины. Отец – экономист, мама – воспитатель детсада, а дед так и вовсе «землю пахал», как у тургеневского Базарова. Оба деда, если быть точным. От родителей, ставших к началу 1990-х рядовыми пенсионерами, не унаследовал ничего, кроме аналитического ума и тяги к самообразованию. За что им очень благодарен. Да и заокеанский дядюшка по отцовской линии не облагодетельствовал меня миллионом долларов. Пришлось свой капитал создавать самостоятельно и с полного нуля – на инвестициях, как вы уже, наверное, поняли. И это прекрасно!

Такой бэкграунд позволил мне шаг за шагом и год за годом на протяжении четверти века познавать нюансы и хитрости, секреты и тонкости вложений в доходную недвижимость. Сейчас, накопив и знания, и опыт, могу подтвердить, что не замурован в бетонные стены никакой «Золотой Грааль», обретя который можно почивать на лаврах или кайфовать на Сейшелах. И спать под яблоней бесполезно, поскольку не работают в инвестициях никакие интуитивные озарения и спонтанные прозрения. Тогда как внятная концепция, правильно выбранная стратегия и грамотное применение выверенных практикой техник, приемов и фишек реально поднимают доходность вложений. Иногда – в разы. Всем этим в удобном книжном формате я делюсь теперь с вами.

Да, но книг «про недвижимость» сегодня издано уже не просто много, а очень много. На любой вкус и кошелек. Полно самых разных – «легальных» и самиздатовских, бумажных и электронных, отечественных и переводных. Казалось бы – выбирай, читай, познавай, применяй и богатей на сделках с недвижимостью, как сам Трамп⁵.

Увы, есть подвох. Большинство таких книг написаны либо риелторами, либо продавцами⁶ обучающих курсов. С пародии на последних и началась эта маленькая главка. Вы можете даже искренне симпатизировать подобным людям – многие из них умеют мотивировать на свершения. Вот только пользы от их книг примерно как от просмотра сотни рекламных роликов. Даже если авторы имеют за плечами некоторый опыт работы на рынке, самую ценную информацию они вам не откроют. Потому что сами не знают.

Книги риелторов могут принести больше пользы. Их авторы, как правило, настоящие профи с огромным опытом, которые любят свое дело. Точно знают и хорошо понимают, как выстроить любую сделку, избежав подводных камней. А многие даже подскажут, есть ли в ней «инвестиционный потенциал» с точки зрения текущих рыночных реалий. Но даже самый опытный риелтор не поможет создать подходящую именно вам, опирающуюся на ваш профиль риска долгосрочную стратегию вложений в недвижимость, которая охватывает весь жизненный цикл вашей инвестиции – от входа в покупку до выхода из нее.

А вот концептуальный подход, который предлагаю вам я в этой книге, как раз и сводит воедино все три точки опоры: стратегическое виˊдение долгосрочного инвестора, профессиональный опыт грамотного риелтора и мотивирующий пинок пассионарного коуча. Ровно то, что нужно для успеха инвестиций в недвижимость.

Зачем это мне? Во-первых, делясь полученным опытом, я отдаю моральный долг тем, кто помог мне стать успешным инвестором. Многих из них уже нет, так что книга – способ почтить их память, передав вам крупицы их мудрости. Во-вторых, чем эффективнее, шире и честнее станет рынок недвижимости в России, тем лучше будет всем. И мне в том числе.

Умный человек сказал один раз, но все запомнили на века, что «дорога в тысячу ли начинается с первого шага»⁷. Его вы уже сделали, дочитав до этого места. Так давайте двигаться дальше – к новым страницам и доходным инвестициям в недвижимость.

Глава 1

Пять мифов о недвижимости, которые нужно узнать, чтобы забыть

А в древней, древней Греции

Древнели греки с детства и

От древности все умерли,

Не доживя до нас.

От них остались мифы,

А в этих мифах – грифы,

Титаны, боги, нимфы

И творческий Парнас.

С тех пор все верят мифам,

Пусть даже апокрифам:

Обман приятен уху

И возвышает нас.

Найдено на просторах интернета, автор неизвестен

«Инвестировать нужно в то, что понимаешь», – говорил мультимиллиардер Уоррен Баффетт. В случае с инвестированием в недвижимость уместно провести параллель со строительством дома. Еще до того, как начнет работать экскаватор или пара землекопов, нужно разобрать руины, убрать мусор, выкорчевать пни, удалив все, что помешает будущей стройке. Так и нам необходимо избавиться от популярных, но вредных мифов относительно инвестиций в недвижимость, чтобы создать работающий план.

Миф первый. Недвижимость – это надежно, прочно, устойчиво, на века. Она не исчезнет, не объявит дефолт и переживет государство, при котором была построена.

В общем, так действительно бывает. Египетские пирамиды простояли тысячи лет и пережили несметное число восстаний и войн. Греческие акрополи и римские колизеи тоже местами неплохо сохранились. В японском городе Комацу есть гостиница Hoshi Ryokan, которой с 717 года непрерывно владели 46 поколений одной семьи. Самый старый каменный дом Европы, в котором можно жить и сейчас, датируется примерно XIII веком нашей эры и находится во французском Авероне. На Фарерах в деревеньке Киркьюбер благополучно стоит деревянная избушка Kirkjubøargarður, также известная как «Ферма короля», где люди живут аж с XI века.

Вот только примеров, когда здания не пережили свою эпоху, гораздо больше. Даже если ограничиться горизонтом активной жизни среднестатистического человека двадцать первого века, можно вспомнить Бейрут 1976 года, Исфахан и Тегеран 1984 года, Спитак 1988-го, Белград 1999-го, Тикрит 2004-го, Алеппо 2012-го, Донецк и Луганск 2014-го, Мариуполь 2022-го.

Наводнения в России каждый год повреждают, а то и вовсе разрушают несколько тысяч домов. Десятки тысяч жилых помещений в городах и весях выгорают при пожарах. Ежегодно происходит до двух десятков «взрывов бытового газа», приводящих к полному или частичному разрушению зданий. Горе тем, кто решил сэкономить на полноценной страховке.

Миф второй. Недвижимость защищена государством: собственность священна и неприкосновенна, а здание не бумажник – его нельзя незаметно вытащить из кармана владельца.

Действительно, 35-я статья российской Конституции декларирует, что «право частной собственности охраняется законом» и что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». От совсем уж явного беспредела, когда сосед выгоняет вас из дома, эта норма права худо-бедно защищает.

Однако есть нюансы. Их много, но для понимания важен один момент. Ваша недвижимость на самом деле ваша не безусловно, а именно до того момента, пока ее признает вашей то государство⁸, где она расположена, и ровно на тех условиях, которые оно установило.

Это означает, что вы вправе распоряжаться своей собственностью не так, как именно вам угодно, а всегда в границах дозволенного законами. Например, вы не сможете, выкупив и объединив несколько квартир, открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме. Кроме того, недвижимое имущество у вас могут отобрать – даже без суда! – либо за символическую компенсацию, либо вообще без оной.

Для России это особенно актуально. Как сказал один градоначальник, «нельзя прикрываться бумажками о собственности». Подробности можно погуглить по фразе «Ночь длинных ковшей».

За рубежом также «все не так однозначно», особенно с 2022 года. В странах Балтии многим российским собственникам местные власти под предлогом соблюдения санкций ограничивают возможность вносить коммунальные платежи: это короткий путь к изъятию собственности «за долги». На Пиренейском полуострове принимаются нормативные акты, затрудняющие въезд российским владельцам недвижимости, не успевшим оформить вид на жительство. По локальным законам, «пустующие» дома и квартиры вправе занимать сквоттеры⁹. Наконец, в некоторых странах ЕС вовсю звучат инициативы о внесудебном изъятии собственности россиян «за поддержку режима^™».

Миф третий. Недвижимость – это доходно: даже в кризис людям надо где-то жить и работать, так что арендаторы всегда найдутся.

Многие считают, что быть рантье¹⁰ – круто, ведь это совсем не то же самое, что портье, сомелье или, прости господи, крупье. Хорошая недвижимость «сама себя сдает», так что делать ничего не надо, только раз в месяц получать от жильцов деньги. Конечно, так действительно бывает. Люди встречаются, женятся, обзаводятся детьми, разводятся, меняют работу, доход и образ жизни – одним словом, находят сотни поводов искать новое пристанище, поначалу съемное. Растет спрос – растет и рента. Лепота!

Только вот не реже бывает и по-другому. Например, тренд последних десятилетий – центростремительное движение населения. Из деревни люди переезжают в город, из города тянутся в мегаполис, а некоторые меняют страну и континент. Самые молодые и активные бегут в центр, где проще найти работу и устроить жизнь. В это время на периферии спрос на жилье падает, увлекая вниз и арендные ставки.

Здесь можно сделать вывод: бери недвижимость в столице, сдавай ее и в ус не дуй – центростремительный тренд вывезет, куда надо. Но охота к перемене мест – это едва ли не родовая черта двух поколений: Y, набирающего силу в социуме, и особенно Z, входящего в возраст зрелости. Для наймо- и арендодателя их легкость на подъем оборачивается проблемами. Например, сегодня люди снимают жилье на год-два, а на горизонте пяти лет съезжают почти 90 % временных жильцов. Поиски новых постояльцев длятся от двух-трех недель до двух-трех месяцев в наиболее востребованном сегменте – городском эконом-классе, и до полугода в сфере элитного жилья. Такие простои – это минус к доходности.

Другие проблемы преподносят экономические кризисы¹¹. В России они повторяются каждые четыре-шесть лет. В такие периоды спрос на съемное жилье быстро сокращается, ибо люди пытаются «ужаться» в расходах. Рента летит вниз. «Денежная машина» с автоматической коробкой передач оказывается припаркованной совсем не в том месте.

Миф четвертый. Недвижимость – это гарантированная сохранность сбережений: хотя колебания возможны, в долгосрочном периоде цены на недвижимость всегда обгоняют инфляцию.

Действительно, как показывает практика, в России даже доллар может превратиться в «фантик», а недвижимость по-прежнему будет свободно продаваться и покупаться или, в крайнем случае, обмениваться.

Кроме того, с 2000 года потребительские цены в России выросли примерно в семь с половиной раз, а стоимость квадратного метра в Москве – в 12,5 раз. Но, как водится, и здесь есть нюансы: весь этот сумасшедший рост сконцентрировался в первом десятилетии нашего века. За последние десять лет цены на потребительском рынке почти удвоились, тогда как метр подорожал всего на 60 %. С учетом свежих российских трендов надеяться, что ценник в обозримом будущем поскачет вверх в темпе «золотых нулевых», могут совсем уж безнадежные оптимисты.

По авторитетным свидетельствам экономических учебников, цена в каждый момент времени – результат баланса спроса и предложения. Но в кризисные периоды интерес к недвижимости падает: люди бросают все силы на решение более насущных проблем, нежели жилищный вопрос. Рынок либо замирает до лучших времен, либо откатывается назад. Тем, кому срочно нужно продать квартиру, комнату или гараж, придется столкнуться с множеством неприятных открытий.

Как скоро вы сможете обменять свою недвижимость на всеобщий эквивалент стоимости – деньги? Одна только регистрация перехода права собственности обычно занимает от пяти рабочих дней. При очень сильном везении весь цикл продажи – экспозиция, заключение договора, регистрация, завершение расчетов – может занять месяц. Но это в случае, если никто не косячит и сделка идет как по маслу. В реальной жизни порой проходит от двух-трех месяцев до полугода и более.

Что делать, если жизненные обстоятельства отводят на сделку дни или даже считанные часы? Брошенные квартиры в Херсоне показывают, что могут потребоваться непростые решения. В таких ситуациях план замуровать сбережения в недвижимости разбивается о суровую реальность.

Миф пятый. Инвестиции в недвижимость позволяют сохранять и приумножать крупные капиталы гораздо лучше, чем банковские депозиты и другие виды инвестирования.

Действительно, средняя стоимость квартиры в Москве – 18–20 миллионов рублей. Чтобы гарантированно сохранить такую же сумму на банковских депозитах, потребуется открыть счета в 15–16 банках¹². За каждым надо будет пристально следить. Если же денег в 4–5 раз больше, то, как говорится, «захлебнешься пыль глотать», разнося свои вклады по сотне кредитных организаций, которых в России остается все меньше¹³.

Это звучит вполне разумно, особенно для тех инвесторов, чьи ресурсы и возможности пока еще далеки от озвученных «московских» цифр. Но, дочитав до этого места, вы, вероятно, задумались: «Так в чем же подвох?»

На самом деле никакого подвоха нет: исходный посыл верен, но только как направление мысли. Ключевой нюанс в том, что растаскивание кучи средств по многим десяткам разных банков предполагает какую-никакую диверсификацию. А вложение денег в два-три объекта недвижимости, пусть даже разного назначения, – это, как ни крути, концентрация капитала в одной корзине. Присовокупим к этому сказанное выше о надежности, доходности, рисках и ликвидности и получим вывод: инвестиционная недвижимость – совсем не то же самое, что банковский депозит. Нет ни стопроцентных гарантий сохранности, ни стабильных процентов, ни даже возврата суммы в заранее определенный срок. Может, лучше все-таки бег по банкам?

И тем не менее книга по инвестициям в недвижимость сейчас перед вами. А значит, в этой сфере деятельности все не так плохо, как могло бы показаться. Просто уже на входе важно понять один ключевой принцип. Чтобы инвестиции в недвижимость были успешными, прибыльными и надежными, все эти пять мифов нужно воспринимать не как барьеры, а как начальные условия и факторы риска.

Отечественный фольклор старается рисковых людей героизировать: «Риск – благородное дело», «Кто не рискует, тот не пьет шампанского». Но в реальной жизни все иначе.

Можно выделить три основные модели поведения в отношении рисков:

1). избегать: этот путь выбирают обыватели, не понимая, что тем самым рискуют еще больше;

2). диверсифицировать: это путь классического инвестора, но в недвижимости такую диверсификацию осуществить сложнее, чем с портфелем ценных бумаг, по крайней мере, если вы не мультимиллионер;

3). управлять: этот подход можно назвать бизнесовым, хотя он тоже часто применяется в инвестициях. Например, на фондовом рынке тейк-профиты и стоп-лоссы¹⁴ – это инструменты управления рисками.

Ничто не мешает инвестору в недвижимость позаимствовать у бизнеса принцип, согласно которому рисками можно и нужно активно управлять, а не бежать от них. Тогда у вас не будет ни завышенных ожиданий на старте, ни сильных разочарований в процессе. При этом в недвижимости для риск-менеджмента нужны иные приемы, нежели те, что используются в торговле ценными бумагами. О них мы поговорим позже.

В следующей главе мы разберемся с тем, что такое инвестиции, какие правила необходимо соблюдать, когда инвестируешь в недвижимость, а также на каких трех китах базируются принципы вложений в квадратные метры.

Глава 2

Инвестиции в недвижимость на раз-два-три: одно слово, два правила и три кита успешного инвестирования
Инвестиции в недвижимость на раз-два-три…

Слова бывают разные,

Слова бывают всякие,

Слова бывают ясные,

И твердые, и мягкие.

Слова бывают смелые,

Упрямые, суровые,

Но непременно дело

Стоит за каждым словом.

Сергей Баруздин, «Стихи для младшей школы»

Отец учил меня: «Если какое-то дело стоит того, чтобы им заниматься, нужно по крайней мере делать его хорошо». Пожалуй, многие родители говорят нечто подобное своим детям. Но мой отец на этом не останавливался и продолжал: «Чтобы хорошо делать то, чем занимаешься, надо в первую очередь понимать, чем именно ты занимаешься».

Так что же такое инвестиции в недвижимость? Давайте разберемся со смыслом каждого слова по отдельности. С «недвижимостью» обычно все ясно и без долгих пояснений. Под этим термином мы обычно подразумеваем:

а) саму землю, поделенную на участки;

б) то, что находится под землей, то есть недра;

в) то, что построено на земле, прочно к ней прикреплено и не может быть «произвольно перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению».

Детализированный список выйдет очень длинным. Но для нас важен один существенный момент. Недвижимость для инвестиций – это все то, что зарегистрировано государством в реестре учета прав на недвижимое имущество. Если какого-то объекта или права на него в нем нет, инвестировать в это нельзя.

Более сложное понятие для большинства людей – «инвестиции». В чем суть инвестирования? Чем оно отличается от других основных видов операций на финансовом рынке, например сбережений и спекуляций, которые приносят вроде тот же результат – наш «бухгалтерский баланс» растет?

2.1. Всего одно слово

Справочники утверждают, что термин «инвестиции» происходит от латинского investio, что означает «одевать» или «покрывать» (плащом либо накидкой). Как этот fashion-сленг просочился в мир финансов – ни за что не догадаться, если не знать про «инвеституру». Этот термин также образован от investio и означает средневековую европейскую церемонию, во время которой сеньор в обмен на клятву верности наделял вассала собственностью. А проходила она так: подданный облачался в мантию, опускался на колено и с почтением принимал символический дар господина, например ком земли.

Но если «инвеститура» – это собственно акт получения недвижимого имущества во владение, то «инвестиция» – приобретение оснований для такого акта. Для чего будущему феодалу нужно было хорошенько вложиться в службу господину, либо подкрепить свою верность крупной суммой денег.

Так или иначе, современное понимание инвестиций выросло из мира операций с недвижимостью, которые были популярны в Средние века. При этом корни инвестиционной деятельности уходят в еще более седую старину. По большому счету, инвестировать люди начали за тысячелетия до нас, когда осознали силу земледелия.

Вы можете удивиться, но первыми в истории цивилизации инвестициями можно считать вспашку, посевную и жатву. Представьте первого землепашца, который появился на свет за 10 000 лет до нашей эры. Родители назвали его, допустим, Таштемиром¹⁵. Все его предки жили по принципу «человека ноги кормят». Бродили по просторам современной Турции, Сирии, Ливана, Палестины и т. д. – позже ученые окрестили эти земли Плодородным полумесяцем, – собирали зерна проса, чечевицы, ячменя. Тем и питались.

Но Таштемир оказался умней предков. Он тоже мог бы съедать все, что собирал, надеясь, что завтра «будет день – и будет пища». Однако решил, что не дело Homo sapiens просто ждать милостей от природы, задача всякого разумного человека – вырвать их у нее. После чего часть собранного зерна стал сеять, то есть в прямом смысле вкладывать или, если угодно, «инвестировать», надеясь на будущий обильный урожай. В его мечтах из каждого зернышка вырастал колосок с множеством зерен. Дело в шляпе!

Заметим, что Таштемир и его потомки инвестировали просо в землю не абы как. Они бросали семена туда, где от них будет максимальный прок – новый урожай с еще большим количеством зерен, – а посевную кампанию с летней страдой продолжали из года в год, отчего в закромах прибывало. Эта инвестиционная модель – посей плоды, собери урожай, часть реинвестируй обратно в землю – позволяла не только закрывать базовые потребности по Маслоу, но и приумножать капитал. Что в итоге давало возможность от урожая к урожаю продвигаться вверх по пирамиде ценностей.

Благодаря этому люди, несмотря на гигантские риски агробизнеса, стали плодиться и размножаться по всей планете. Далее смена кочевого образа жизни на оседлый привела к буму в девелопменте, породила урбанистику и прочие блага цивилизации. С годами человечество настолько разрослось, расцвело и разнообразилось, что уже вовсю думает, как покинуть Землю и начать инвестировать в другие планеты.

Из этого можно сделать вывод, что инвестиции в широком смысле – это вложения чего-то ценного (денег, времени, ресурса) в некое рискованное предприятие в надежде получить профит в будущем. Можно сказать, что современные люди только и делают, что инвестируют, когда вкладывают часы, дни и годы жизни в учебу, работу, карьеру, отношения, воспитание детей, ожидая, что вложенное вернется сторицей.

В более узком смысле инвестиции – это вложение денег в реальные активы или финансовые инструменты с целью создания и приумножения капитала, который будет служить источником получения регулярного дохода в виде «денежного потока» или ренты.

Да, такое определение несколько отличается от классического описания инвестирования, в котором акцент делается на приумножении вложенных средств за счет роста рыночной стоимости инвестиционного портфеля. Но все-таки большинство людей мечтают не о попадании в рейтинг «Форбса» по размеру активов. Они хотят получить источник дохода, чтобы жить – не тужить и не слишком работать. Поэтому я рекомендую фокусироваться в первую очередь на ренте и лишь затем – на возможном удорожании базового актива.

Что касается сбережений и спекуляций, разберемся и с ними на примере Таштемира. Он явно вырос в финансово грамотной семье. Его предки хотя и жили собирательством, но часть добычи сберегали в глиняных кувшинах на зиму или на черный день. Таштемиру наряду с инвестированием зерен в почву приходилось оберегать их от жучков и грызунов до новой посевной. Так же и нам с вами нужно сберегать финансы от прожорливой инфляции. Она точит капитал по чуть-чуть, но постоянно, за годы отгрызая солидные куски.

За последнее десятилетие российский рубль «усох» почти вдвое. С января 2012 года по январь 2022-го инфляция составила ощутимые 90,2 %. Это значит, что в среднем все подорожало в 1,9 раза! Только очень небольшое количество доступных финансовых инструментов за тот же срок показали сопоставимую доходность.

Если подытожить сказанное, все, что не сберегает капитал от обесценивания из-за роста цен, по сути, означает его проедание, а потому не является ни инвестициями, ни сбережениями. То, что лишь покрывает инфляционные потери, это сбережения. И только то, что реально¹⁶ приумножает капитал сверх инфляции и помимо прироста рыночной стоимости приносит еще и дивидендный, процентный, рентный или иной регулярный доход, – и есть те самые желанные для большинства людей инвестиции.

Как тогда отличить их от спекуляций, которые тоже могут приумножать вложения? Снова посмотрим на Таштемира, который год за годом наращивает масштабы своего агробизнеса. Некоторые из его соседей тоже стали пахать и сеять, но нашлись и те, кто решил украсть или отнять урожай у хлебороба. Таштемиру понадобилась защита, так что рядом с ним появился дюжий парень Темирбулат¹⁷, который за киккар¹⁸ зерна взялся отваживать воров. Конечно, Таштемир мог бы и сам поработать кулаками. Но это рискованно – можно так получить по голове, что землю пахать станет некому. Да, выгоду от разделения труда и узкой специализации люди осознали задолго до того, как это стало мейнстримом в экономической науке.

Затем Таштемиру потребовалось нечто, способное интенсифицировать земледелие и повысить урожайность. Если есть спрос, будет и предложение. Так рядом с аграрием появился кузнец Дамир¹⁹, который за киккар зерна выковал ему бронзовый плуг. Обрабатывать почву стало проще и эффективнее, урожайность возросла.

Можно сказать, что в этот момент возникла полноценная экономика. В нее входили промышленность, сельское хозяйство и сектор услуг. Отношения между занятыми в этих сферах людьми строились на принципах меновой торговли. Стоит ли удивляться, что вскоре родился на свет и торгаш Покан²⁰, который одолжил у Таштемира киккар зерна, пришел к Дамиру, обменял его на плуг, а тот отнес в соседнюю деревню и продал за два киккара, создав капитал практически из ничего.

Это и есть классическая спекуляция: Покан приумножил свои средства исключительно за счет торговой операции купли-продажи. Многие воспринимают спекуляции как нечто плохое. Но так ли предосудительно поступает Покан? Конечно, Дамир мог бы и сам дойти до соседней деревни, продать свой плуг селянам, получив прибыль. Но если бы он потратил время на ходьбу туда-обратно, то сократил бы свои возможности бить молотом по наковальне и заниматься учеными изысканиями по части металлургии. Его производительность труда снизилась бы, из-за чего Таштемир не получил бы вовремя новый плуг, а промедление с пахотой и посевной грозило бы неурожаем и голодом. А еще на Дамира в дороге мог бы напасть лев – и прощай кузнец. Таким образом, спекулянт Покан в действительности занят полезной для общества работой, которая способствует и технологическому прогрессу, и росту экономики.

К слову, умозрительное рассуждение, которое я привел выше, тоже является спекуляцией. Этот термин восходит к латинскому слову speculātiō, которое означает «созерцание» или «умозрение». Современный смысл оно получило в Средние века от купцов из немецких земель. На их сленге spekulation означало «высматривать или высчитывать в уме выгодную сделку». Со временем умозрительный процесс отошел на второй план по сравнению с прибыльным результатом. Спекуляция стала означать «выгодно купи и перепродай». В процессе инвестирования в недвижимость мы не станем пренебрегать и спекулятивными операциями, но с соблюдением ряда условий, о которых поговорим отдельно.

А пока еще раз наглядно посмотрим на разницу между инвестициями, сбережениями и спекуляциями, теперь на примере из наших дней. Допустим, у вас есть бутылка Veuve Clicquot. Если вы убрали ее в винный шкаф, а через десять лет достали оттуда в целости и сохранности, значит, вы сберегли свой актив. Если же в процессе хранения часть шампанского «испарилась» из емкости без вашего участия, значит, с выбором инструментов сбережения у вас не задалось.

Если вы толкнули «раритетный» экземпляр, который хранился у вас на протяжении десятилетия, стороннему энофилу, а на выручку приобрели две-три новых «Вдовушки», вас можно поздравить с удачной спекуляцией. Если же вы сумели пристроить ту же бутылку Джену Мальвихиллу²¹ с условием бесплатного бокала при каждом посещении ресторана Latour в Нью-Джерси, а на десятилетний юбилей сделки получили такого же объема сосуд с Veuve Clicquot, вашу инвестицию можно ставить в пример всем начинающим инвесторам.

2.2. Два правила одного дела

Заниматься операциями с недвижимостью Homo sapiens начали, как только слезли с дерева и обнаружили опытным путем, что спать на голой земле неудобно и небезопасно. Любого могли съесть и крупные хищники, и мелкие насекомые.

Volens-nolens нашим предкам пришлось умнеть дальше, прекращать ждать милостей от природы и брать будущее в свои руки. Первым делом люди взялись за древки, а затем… разошлись. Одни начали копать палками землянки и строить из стволов и веток шалаши, став первыми девелоперами. Другие с дубинками наперевес пустились за готовым жильем, конкурируя за него с пещерным медведем и саблезубым тигром. Кто-то может назвать их рейдерами, но правильнее считать их первыми венчурными инвесторами.

Помним ведь, что инвестиции – это вложение собственного ресурса (в данном случае здоровья и времени) в рискованное предприятие (а рисковать приходилось жизнью) в расчете получить прибыль.

Она, к слову, не маленькая. Надежное и прочное убежище повышало шансы передать свои гены будущим поколениям. Можно сказать, что любой инвестор может обнаружить у себя фрагменты ДНК далекого предка, который одолел зверя и привел свою скво²², ладу²³ или тян²⁴ в новый дом, разумно пропустив ее вперед. Гены девелоперов тоже не пропали. Благодаря им существует современная цивилизация с ее урбанистическими ценностями. Лишь в инвестиционных делах мало что изменилось: ставки высоки, риски велики, конкуренция огромна, а зазеваешься – легко сожрут.

Все это приводит нас к простой мысли: безрисковых инвестиций не существует. Даже в недвижимость. Увы. Ну а как называется рискованное занятие с целью получения выгоды или прибыли?

Правильно, бизнес. Этот термин уходит корнями в старое английское слово bisignes, означавшее одновременно «тревогу», «хлопоты» и «занятие». Невероятно емкое определение!

Итак, первое правило, которое стоит понять и принять, заключается в том, что инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Вашего собственного дела. Так к этому занятию и нужно относиться.

Этот тезис прост, но не очевиден. И, как правило, о нем умалчивают многие авторы книг по инвестициям в недвижимость. Они много и с охотой рассуждают о том, как получать доходы от сдачи ее в аренду, а еще больше и охотней – о том, как извлекать прибыль от перепродажи с наценкой. Последнее, как мы помним, относится к спекуляциям (за некоторыми исключениями). В итоге читатели, пытаясь применить полученные «знания», разочаровываются. Одни вдруг обнаруживают, что сдать недвижимость – это не просто хлопнуть по рукам и раз в месяц получать арендную плату. Для других большой проблемой становится даже скромное изменение рыночной конъюнктуры, из-за чего они на годы застревают в сделках, ожидая подходящей цены. Подобных разочарований могло не случиться, если бы люди понимали, что инвестируют не в бетонные стены, а в собственное дело на их основе.

Но правильно ли подходить к инвестициям в недвижимость как к вложениям в бизнес, ведь квартира, коттедж или гараж – совсем не похожи на интернет-магазин или мини-пекарню? Вспомним азы. Любой бизнес получает прибыль за счет создания важной для своего клиента ценности. Настолько важной, что тот будет оценивать ее выше других альтернатив среди огромного числа возможностей на рынке и с готовностью отдаст деньги за право ею обладать или пользоваться. Сверх того, эта ценность закрывает минимум одну из потребностей клиента, а в идеале – сразу несколько. Например, мини-пекарня выпускает продукцию, которая не только позволяет потребителю утолить голод, но и дает ему возможность почувствовать себя гурманом, эстетом или даже важной персоной (мотив «я могу это себе позволить» – скажем, пирожок по цене торта на магазинной полке). Точно так же любой объект недвижимости ценен тем, насколько он удовлетворяет потребности покупателей или арендаторов.

На первый взгляд здесь все проще пареной репы. Квартира закрывает потребность в крыше над головой, гараж – в надежном приюте для стального коня, офис – в рабочем месте, склад – в удобном хранении. Но это слишком поверхностный взгляд. В качестве легкой разминки для мозгов предлагаю вам подумать и посчитать, сколько и каких потребностей способна удовлетворить обычная «двушка» в многоквартирном доме – от базовых до высших, согласно пирамиде Маслоу²⁵.

Второе правило лучше всего выражает формула «Вход рубль – выход два». И это не только про желаемый многими уровень прибыли от вложений в недвижимость после ее перепродажи.

Рис. 2.1. Диаграмма иерархии человеческих потребностей по Абрахаму Маслоу²⁶.

Когда-то давно, начитавшись книжек о «финансовой свободе», я твердо решил порвать с оковами офисной жизни и уйти на вольные хлеба. Мол, тут меня не ценят, а там я лет через пяток стану миллионером в тогда очень твердой валюте. Строго по учебникам составил, как мне казалось, просто гениальный бизнес-план, а точнее – два. И с ними пришел к своему начальнику и наставнику, который поработал на госслужбе, поплавал в бизнесе, а теперь руководил командой аналитиков из кресла вице-президента крупного инвестиционного банка. На мои бумажки с выкладками он даже смотреть не стал. А первым делом спросил:

– Сколько там у тебя планов? Всего два? Ну ты и лопух! А план F среди них есть?

– ???

– Выкинь ты из головы чушь, будто план А и план B – все, что нужно начинающему бизнесмену. По уму, уже на старте ты должен иметь не два, а сразу шесть планов. Конечно, без планов А и В ты кредит не получишь даже у нас. Но тебе нужен и план С – на случай, если твоя идея выстрелит и клиент ломанется толпой сверх твоих лучезарных ожиданий. Кучу бизнесов убил не низкий спрос, а экспоненциально выросший, с которым владелец не справился: заказы профукал и клиента потерял. Нужен план D: как ты станешь масштабироваться. Нужен план Е, чтобы понимать, в какие ниши и как ты двинешь, когда достигнешь потолка в начальной. Нужен план F – или Finish – при каких условиях, как и куда ты будешь выходить из бизнеса? Например, по каким метрикам ты поймешь, что провалился и пора фиксироваться с наименьшими потерями, чтобы не стать Пончиком²⁷? И как ты будешь делить активы, кому делегировать полномочия, чтобы сохранить контроль, когда решить уйти на покой, а бизнесом станут рулить другие люди? Этот план ты должен держать в голове от начала и до конца.

Мой шеф был умницей, хотя излагал, по сути, базу. Но это были основы, проверенные суровой практикой российских реалий. Конечно, в этом была и манипуляция: ни один начальник не хочет потерять толкового подчиненного. Его импровизированная лекция о бизнес-планировании ненавязчиво мотивировала сидеть на месте ровно, а не рыскать по сторонам.

Так вот, план F действительно важен не только для бизнеса в классическом понимании, но и для инвестиций: войти в сделку – при всех видимых сложностях на рынке – стократ проще, чем выйти из нее с прибылью. Даже если речь идет не о продаже недвижимости, а об аренде. Правило «Вход рубль – выход два» работает в этом случае точно так же. Перед сдачей внаем или в аренду жилье или гараж необходимо спланировать, что вы будете делать, когда и если:

• закончится срок договоренности с нынешним съемщиком;

• изменится рынок и прежний размер ренты станет для вас невыгодным;

• съемщик станет настаивать на снижении платы, на которое вы не согласны;

• из-за съемщика у вас начнутся проблемы с соседями или полицией;

• съемщик причинит вашему имуществу ущерб кратно больший, чем размер ренты.

Наконец, как вы будете завершать устную сделку или писаный договор, чтобы свести свои потери к минимуму?

Еще важнее с самого начала продумать план выхода из владения недвижимостью. Даже если вы предполагаете держать ее пожизненно, а затем передать детям. К слову, это также одна из форм выхода из сделки, которая требует весьма тщательного планирования. Ибо мы предполагаем, а рынок располагает. Словом, покупайте недвижимость, когда понимаете, как и кому вы ее продадите, а продавайте, когда знаете, куда направите выручку, чтобы ваш инвестиционный портфель рос.

Об этом мы подробнее поговорим в следующих главах. А пока разберемся с «тремя китами».

2.3. Три кита успешного инвестирования

Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры – это надежно.

У инвестиций в недвижимость есть свои три кита – три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:

• покупка;

• аренда;

• продажа.

На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил – продал», «купил – сдал» и «купил – сдал – продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда – субаренда», или «наем – поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.

Прежде чем перейти к частностям и тонкостям, выделим общие характеристики. Во-первых, у каждой сделки, как у всплывшего на морскую поверхности кита, есть две части: всем видимая, надводная, и незаметная, скрытая под водой, но более важная, потому что именно она удерживает все на плаву. Во-вторых, есть три стадии процесса: нулевой цикл → основной этап работ → завершение и выход, собственно, как и при стройке, если вспомнить нашу аналогию в начале книги. Ниже рассмотрим, как выглядит каждый из «китов».

ПОКУПКА

С точки зрения обывателя:

поиск объекта → договор и расчеты → собственность и «ключи».

По крайней мере, так эту операцию видит большинство людей, даже те, кто сам уже покупал недвижимость.

С точки зрения инвестора этот процесс выглядит следующим образом:

После этого можно переходить к операциям с объектом в соответствии с вашим инвестиционным планом.

Теперь взглянем более пристально на оставшихся «китов».

АРЕНДА

С точки зрения обывателя:

поиск съемщика → cдача в аренду/наем → получение ренты.

С точки зрения инвестора:

ПРОДАЖА

С точки зрения обывателя:

поиск покупателя → заключение договора → получение денег.

С точки зрения инвестора:

Конечно, это довольно упрощенные схемы. С подробностями разберемся немного позже. Что касается общих моментов, главная часть во всех сделках – подводная, хотя она, как правило, не очевидна. Кроме того, обязательно есть нулевой цикл, от которого зависит, насколько успешной в целом окажется выбранная стратегия.

Глава 3

Инвестиционные стратегии в недвижимости

Мяч затаился в стриженой траве.

Секунда паузы на поле и в эфире…

Они играют по стратегии «ду́бль-вe»,

А нам плевать, у нас – «четыре-два-четыре».

Владимир Высоцкий, «Песня про правого инсайда», концертный вариант

Все люди, смею напомнить, делятся на две категории. На тех, кто распределяет всех людей по двум категориям, и на тех, кто поступает как-то иначе. Причем внутри каждой из таких категорий может обнаружиться две или более подкатегорий.

В каком-то смысле инвестиции в недвижимость напоминают эту старую шутку. Они также делятся на две категории – рентные и арбитражные. А на следующем уровне детализации тоже есть место делению на подкатегории.

Рентная инвестиция подразумевает, что вы приобретаете объект недвижимого имущества надолго и на его основе создаете регулярный денежный поток или ренту. Это перекликается с правильными инвестициями в акции, которыми классики²⁸ рекомендуют владеть «вечно». В недвижимости вечное владение тоже возможно (примеры в первой главе), но не всегда рационально. Дом – это не коньяк, с годами лучше не становится. Рано или поздно с любой недвижимостью придется расстаться, как бы она ни была мила инвесторскому сердцу. Поэтому даже стратегия рентных инвестиций должна предусматривать выход из актива в какой-то момент. Уже только по этой причине инвестору в недвижимость есть смысл заранее разобраться не только с тем, как дом, квартиру, гараж или коттедж купить и сдавать, но и как в подходящий срок продать свой актив с выгодой, чтобы вложиться во что-то еще.

В свою очередь, для арбитражных инвестиций создание регулярного денежного дохода не является целью. Главный их смысл – получить доход от перепродажи по более высокой цене недвижимости или прав требования на нее. Это соответствует биржевому термину «арбитраж», который восходит к старому французскому arbitrage, что означает «справедливое решение» или даже «справедливая сделка». В идеале и здесь получение дохода необходимо поставить на поток – пусть не ежемесячный или ежегодный, но все же более-менее устойчивый.

На этом месте внимательный читатель должен вспыхнуть благородным гневом. Мол, как же так, в предыдущей главе автор убедительно доказал, что покупка для последующей перепродажи с прибылью не является инвестицией, а теперь пытается убедить нас ровно в обратном! Уж не морочит ли он нам голову?

И правда, есть повод заподозрить неладное. Тем более что на финансовом рынке арбитраж относят к чистым спекуляциям. Там под арбитражными сделками понимают куплю-продажу одного и того же актива с получением прибыли за счет разницы во времени между двумя этими операциями либо в связи с неодинаковыми ценами на географически разных рынках. В последнем случае инвестор может купить, скажем, акцию «Риэлти Инком Корпорейшн» в Лондоне и перепродать ее с выгодой в Нью-Йорке. Практически то же самое проделывал наш знакомец, торгаш и первый спекулянт Покан. Он за киккар зерна покупал плуг у кузнеца Дамира, чтобы перепродать его землепашцам в соседней деревне уже за два киккара. Для получения выгоды Покан использовал географический арбитраж, но мог бы и временноˊй применять тоже. В неурожайный год один и тот же плуг мог бы стоить полкиккара, а в урожайный – три. При этом сам продукт кузнечного труда, независимо от цены, оставался ровно таким, каким вышел из-под молота Дамира.

Но с недвижимостью подход, применимый к операциям с финансовыми активами или с физическими товарами, почти не работает. Например, в России сегодня, в отличие от «золотых нулевых», владельцу приходится ждать месяцами, а то и годами, чтобы перепродать объект с более-менее ощутимой выгодой. Взлет 2020 года, когда к декабрю квадратный метр жилья подорожал на 40–50 % относительно января, был удачным для инвесторов исключением. Географический арбитраж и вовсе невозможен: нельзя переместить «однушку» из Верхней Пышмы в Москву, чтобы выручить за нее высокую московскую цену.

Таким образом, в недвижимости арбитраж возможен в первую очередь за счет изменения характеристик или свойств объекта недвижимого имущества, которые добавляют ему ценности в глазах покупателя. И это уже не спекуляция, а создание добавленной стоимости, то есть бизнес. Как я уже писал, вложения в недвижимость – это инвестиции в бизнес на основе недвижимости. Только бизнес, объединяя ресурсы, труд и деловой талант предпринимателя, способен производить добавленную стоимость, превышающую арифметическую сумму исходных. И только он же способен придать этой деятельности не единоразовый, а периодический, то есть возобновляемый и повторяющийся характер.

Напрашивается вопрос: как же можно создавать добавленную стоимость в недвижимости, которая уже является добавленной стоимостью и чаще всего уже готовым объектом? Варианты ответов можно брать у того же бизнеса. Например, джинсы когда-то считались рабочей спецодеждой, а теперь их носят представители элит. Товар остался тем же, но маркетологам удалось его перепозиционировать для более платежеспособных потребителей.

В начале XXI века торговая компания «Технопарк» по примеру других российских продавцов электроники решила запустить собственную торговую марку бытовой техники под псевдозападным брендом. Однако если аналоги от конкурентов так и остались в бюджетной нише, то Bork сегодня уверенно чувствует себя в премиум-сегменте, хотя миксер, соковыжималка или чайник хоть за три тысячи рублей, хоть за 20–30 тысяч устроены и работают почти одинаково. Но бренд и дизайн творят чудеса. Coca-Cola изначально была лекарством и продавалась в аптеках, а теперь ее продажи превышают миллиард бутылок в день. Вот что значит маркетинг!

Такие подходы применимы и в арбитражных стратегиях. Меняя назначение, планировку, дизайн или интерьер объекта, мы можем позиционировать его новой аудитории, для которой он будет представлять боˊльшую ценность, либо расширить аудиторию его пользователей/покупателей. За счет первого или второго возможно увеличивать собственную прибыль. И здесь у нас снова возникают «две категории». Применительно к недвижимости можно менять либо физические характеристики объекта, либо его юридический статус и целевое назначение. В первом случае вариантами таких изменений жилых и некоторых нежилых помещений могут быть:

• ремонт;

• переоборудование;

• реконструкция;

• редевелопмент (достройка);

• перепланировка.

Во втором случае можно рассматривать как основу стратегии:

• смену целевого назначения с жилого на нежилое или наоборот;

• покупку недвижимости на стадии строительства с последующей перепродажей.

Да, инвестиции в новостройки также относятся к арбитражным сделкам. Ведь изначально покупается не сам объект, а права требования к застройщику, который его создаст через некоторое время. Тогда как продается уже готовая недвижимость «с ключами», которую можно сразу оформлять в собственность. То есть в процессе меняется сам объект инвестиций.

Вместе с тем и в рентных стратегиях ничто не мешает инвестору использовать элементы арбитража с недвижимостью, изменяя отдельные параметры собственного объекта для повышения ренты или увеличения его стоимости для будущей перепродажи. Ремонт помещения перед его сдачей или покупка объекта на первичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем – самые наглядные примеры.

Теперь рассмотрим обе категории инвестиционных стратегий более подробно.

3.1. Рентные стратегии

Покупка объекта для сдачи в аренду или наем

Это интуитивно понятная даже Покану и оттого популярная среди розничных инвесторов стратегия. Хотя многим кажется, что для нее необходим высокий первоначальный капитал, это не обязательно. Во-первых, объектами для сдачи в аренду или наем могут быть не только квартиры, апартаменты, дома и дачи, но также нежилые помещения от офисов и складов до машиномест и гаражей, где порог входа на рынок заметно ниже. Во-вторых, эту стратегию можно реализовывать не только в столицах и миллионниках, но во множестве других населенных пунктов, даже за пределами региона своего проживания. Так, уже многие москвичи и питерцы инвестируют в Сочи, Калининград, Нижний Новгород – из-за более низких цен на метр доходность получается выше, чем на конкурентных столичных рынках. И в-третьих, привлечение ипотеки тоже снижает порог входа, а использование льгот и скидок частично компенсирует затраты инвестора.

Плюсы: простота реализации, надежность, долгосрочный характер.

Минусы: конкурентный рынок, невысокая доходность, внимание государства.

Посуточная субаренда

Схема популярна и привлекает инвесторов относительно низкими первоначальными вложениями. Для ее реализации не нужно приобретать дорогостоящую квартиру или дом – достаточно заключить с владельцем договор аренды или найма на длительный срок с правом сдавать жилье в субаренду или поднаем. Это имеет смысл, ведь посуточная аренда куда более выгодна, чем помесячная: прибыль может превышать затраты на 50 %, а в сезон – еще больше. Важно лишь правильно выбрать объект.

Для посуточной аренды лучше всего подходят студии и однокомнатные квартиры – в таких помещениях, по данным²⁹ StanGher Fund, заинтересовано 57 % потенциальных клиентов. Локация должна быть с удобной транспортной доступностью и находиться близко к центру.

При этом сложностей хватает и здесь. Во-первых, найти согласных на такой вариант собственников непросто: многие владельцы жилья не хотят, чтобы их квартиры сдавались посуточно и быстро изнашивались. Те, кого такая проблема не беспокоит, зачастую сдают собственность в посуточную аренду без посредников.

Во-вторых, поиск арендаторов может быть довольно сложным и утомительным занятием, к тому же подверженным сезонности. То есть выручка может снижаться из-за простоев. А еще сдаваемое посуточно помещение требует регулярной уборки и контроля: недобросовестные жильцы могут испортить бытовую технику и мебель.

Плюсы: низкий порог входа, высокая доходность.

Минусы: сезонность, нежелание собственников разрешать субаренду, затраты сил и времени на регулярный контроль за сохранностью имущества.

3.2. Арбитражные стратегии

Инвестиции в новостройки

Они относятся к арбитражным сделкам, поскольку в процессе меняется сам объект инвестиций, а инвестор принимает на себя все строительные риски, за что и получает справедливое вознаграждение. Рентабельность этой стратегии тем выше, чем раньше инвестор приобретет актив. Раньше схема с покупкой «на котловане» или даже «на пустыре»³⁰ и последующей продажей «на ключах» могла принести 100 % отдачи на вложенный капитал. В последние годы из-за изменений в законодательстве и перехода девелоперов на эскроу-счета³¹ доходность таких инвестиций резко упала. Вложения на стадии котлована позволяют рассчитывать на доходность от 10 % до 25 % после сдачи объекта в эксплуатацию. Но зато снизился риск остаться с носом по вине застройщика.

В публикации издания «Коммерсантъ»³² руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров заметил по этому поводу: «Доля инвестиционных покупок существенно сократилась – с прежних 20–30 % до малозначимых 5 %. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто “припарковать” деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят».

Так или иначе, перепродать объект можно на любом этапе строительства. Лучшее время для сделки – поздняя осень и декабрь, когда девелоперы дают покупателям скидки и бонусы перед Новым годом.

Плюсы: потенциально быстрый оборот капитала, высокая масса прибыли.

Минусы: заморозка стройки из-за финансовых затруднений или банкротства девелопера, существенная задержка со сдачей объекта, снижение его итоговой стоимости из-за нового строительства поблизости.

Перепродажа после ремонта

Еще один популярный и интуитивно понятный способ увеличить стоимость актива. Инвестор покупает старую недвижимость на вторичном рынке и вкладывает деньги в ремонт, повышая рыночную цену объекта. Ценности может добавить даже простая чистовая отделка помещения. Прибыльность такой стратегии составляет около 10–20 % в зависимости от объема и качества ремонтных работ.

При выборе этой стратегии стоит искать жилье, стоимость которого будет ниже средней в районе. Сам район должен быть привлекательным для покупателей, иначе вернуть инвестиции быстро не получится. Обратите внимание на наличие крупных транспортных узлов или другой общественной инфраструктуры.

Плюсы: минимальные риски (объект уже готов), относительная простота реализации.

Минусы: низкая ликвидность, небольшая доходность при больших вложениях (стоимость объекта плюс ремонт).

Чтобы минимизировать издержки, эксперты советуют заиметь собственную ремонтную бригаду, так как сторонние строители могут завысить стоимость материалов и работы.

Скидка на «убитое» жилье обычно составляет не меньше 10 %. В то же время наценка за свежий ремонт, по оценкам экспертов компании «НДВ Супермаркет недвижимости», составляет порядка 20 тысяч рублей за квадратный метр. Однокомнатная квартира при покупке со скидкой в 500–700 тысяч рублей прибавляет после ремонта 600–800 тысяч. Если вложения в ремонт составили не больше 10 тысяч рублей на квадратный метр, доход от перепродажи составит от 700 тысяч рублей до 1 миллиона.

Но помните, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее пяти лет и не является единственным жильем, владельцу придется заплатить НДФЛ, причем размер ставки зависит от суммы полученного дохода и статуса налогового резидента РФ. Правда, можно рассчитывать на налоговый вычет – 1 миллион рублей или фактические расходы на покупку.

Перевод помещения из жилого в нежилое

В зависимости от ситуации такие юридические маневры могут резко поднять в цене стоимость актива. Перевод жилого помещения в нежилое имеет смысл при покупке квартир на первых этажах, которые пользуются высоким спросом у розничных торговых сетей, аптек, банков, салонов красоты и других бизнесов. Ключевой фактор при выборе объекта в этом случае – его расположение. Прекрасно, если жилье находится на первой линии, около оживленных транспортных узлов и человеческих потоков.

Доход от сдачи помещения в аренду под бизнес, по разным оценкам, в 2–2,5 раза превышает доходность от аренды под жилье. При этом сложность стратегии – в ее забюрократизированности: процесс перевода квартиры в нежилое помещение в последние годы сильно усложнился. Например, сегодня жилье должно принадлежать собственнику, не иметь обременений (ипотека или залог не допускаются), в нем никто не должен быть прописан, а все изменения и перепланировки придется регистрировать. Кроме того, нужно получить согласие двух третей от всех собственников дома. Сделать это бывает непросто. Наконец, для изменения статуса объекта потребуется масса бумаг: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, план помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства или перепланировки и другие документы.

Специалисты «НДВ Супермаркет недвижимости» объясняют: «В Москве осуществить перевод квартиры в нежилой фонд очень сложно, но, если удастся, это повысит арендную ставку минимум в два раза, а цену продажи – не менее чем в полтора. Стоимость услуги – от 500 тысяч рублей, если все делать своими силами, и до 2 миллионов рублей, если привлекать подрядчика. Но стоимость «однушки» в спальном районе можно за полгода-год превратить из 6 миллионов рублей в 10 миллионов и даже больше».

Переделка одной квартиры в две

Смысл стратегии в том, чтобы выжать максимум из площади жилья: из одно- или двухкомнатной квартиры можно сделать две студии, повысив совокупную стоимость. Это более сложная задача, чем простой ремонт: нужно возвести дополнительные стены, установить дополнительную сантехнику, переделать электрику, учесть наличие окон и обеспечить максимум жилого пространства для каждой студии. Кроме квартир, делить на студии можно, к примеру, таунхаусы.

Две студии можно продать, получив единоразовую прибыль, или сдавать в аренду. Второй вариант может оказаться заметно выгоднее: на рынке жилья студии оцениваются лишь ненамного дешевле однокомнатных квартир. Благодаря этому срок окупаемости объекта может существенно уменьшиться, так как каждый квадратный метр будет приносить примерно в 1,5 раза больше дохода. Вместе с тем на студии, как правило, труднее найти арендаторов.

«Однокомнатные квартиры более востребованы на рынке аренды. Стоимость проживания в них всего на 2000–3000 рублей выше, чем в студии. И арендаторы готовы платить эту сумму ради более комфортных условий проживания», – согласно оценкам проекта «Яндекс. Недвижимость»³³.

Часть I
Покупка

Глава 4
Нулевой цикл для покупателя недвижимости

Напрасно думают, что ноль

Играет маленькую роль.

Мы двойку в двадцать превратим.

Из троек и четверок

Мы можем, если захотим,

Составить тридцать, сорок.

Пусть говорят, что мы ничто, –

С двумя нолями вместе

Из единицы выйдет сто,

Из двойки – целых двести!

Самуил Маршак

Мне часто встречались советы вроде «Начинать инвестировать в недвижимость следует с “глубокой проработки вопроса”». Имеется в виду, что нужно понять, как устроен рынок, кто входит в число его участников, какие виды-типы-классы недвижимости существуют, какие риски подстерегают инвестора на пути в магнаты и латифундисты. Список вопросов зависит от фантазий автора такого совета и порой от того, на построчной или повременной оплате он сидит. В целом такой подход имеет право на жизнь. Но, как говорится, есть нюанс.

4.1. Три круга ада для инвестора в недвижимость

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер. Все сделки в этой сфере тоже очень долгие. Если на фондовом рынке можно стать обладателем портфеля акций за считанные минуты – с домом, квартирой, офисом, это не прокатит. Даже если хочется действовать решительно, по принципу «пришел, увидел и купил», регистрация перехода права собственности займет время: от пяти-семи рабочих дней – по нормативам оказания госуслуг – до месяца на практике. Чтобы провернуть обратную сделку, понадобится еще больше времени – от нескольких месяцев до нескольких лет. Причем не факт, что без потерь в деньгах или уровне доходности. Цена ошибки при выборе недвижимости намного выше, чем на фондовом рынке.

Чтобы выбрать правильно, вспомним главное правило: инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Поэтому мы выбираем сначала нишу и стратегию для создания и развития своего дела и только потом – сам объект, учитывая бюджет и предпочтения.

Как же понять, какая ниша и стратегия бизнеса на недвижимости подходят именно для нас?

Ответов тут еще больше, чем бизнесов. Один из наиболее понятных и заслуживающих доверия критериев лет 20 назад сформулировал американский бизнес-консультант и писатель Джим Коллинз. Перед этим он 20 лет проработал в едва ли не самой известной консалтинговой компании McKinsey.

За основу он взял древнегреческую притчу³⁴ про ежа и лису. Лиса хитра, ловка и проворна, а еж неповоротлив и простоват. Лиса каждый день изобретает миллион сложных стратегий, чтобы исподтишка атаковать и поймать ежа, который умеет лишь одно: при возникновении опасности свернуться в колючий клубок. Но раз за разом повторяется один и тот же сценарий: лиса выпрыгивает из-за укрытия и нападает на ежа. Тот, почувствовав опасность, моментально сворачивается в шар с острыми иглами, торчащими во все стороны. Лиса видит эту непробиваемую защиту и убирается восвояси, чтобы разработать другой способ нападения. Каждый день их сражение возобновляется, но, несмотря на коварство лисы, неизменно побеждает еж.

Этой аллегорией из мира животных Джим Коллинз иллюстрировал неочевидную мысль: надежная и простая в реализации концепция на длинном горизонте позволяет достичь большего, чем любая хитроумная стратегия. В бизнесе данное правило работает особенно четко, даже если не приносит моментальных дивидендов.

Впрочем, сама по себе простота еще не служит гарантией успеха. Мало ли существует простых, но ошибочных бизнес-концепций! Или, как вариант, простая и в целом верная идея бизнеса может не подойти именно вам. Простота работает только тогда, когда сочетается со внутренними качествами самого предпринимателя. С его компетенциями, мотивацией и умением извлекать прибыль из того, чем он занимается. То есть начинать поиски своей ниши нужно с честных ответов на три простых вопроса.

1. В чем вы можете быть лучшим в мире или хотя бы в своей деревне?

2. Что из того, чем вы занимаетесь, вас по-настоящему увлекает?

3. На чем основана экономика вашей деятельности или, иными словами, «где деньги»?

Ну а дальше все тоже довольно просто. Заслуга Джима Коллинза в том, что он сумел представить сложный алгоритм выбора ниши в бизнесе по принципам уже знакомой нам «концепции ежа». Так появилась простая и наглядная диаграмма³⁵ из трех пересекающихся кругов.

Рис. 4.1. «Концепция ежа» Джима Коллинза.

Голубая фигура в центре – это и есть квинтэссенция, на основе которой можно создавать свою «концепцию успеха» в бизнесе, выбрав нишу и стратегию.

По большому счету, все эти два с половиной абзаца и одна диаграмма нужны были только для того, чтобы теперь перед вами предстала простая, как стратегия ежа, система выбора правильной для конкретного инвестора собственной ниши и подходящей именно ему инвестиционной стратегии. Ниже – более детализированная схема, которую можно использовать на практике. И теперь вы понимаете, что взята она не с потолка. Естественно, тут тоже набор из трех кругов. Только наполнение их немножко иное.

Рис. 4.2. Концепция выбора ниши и стратегии для инвестиций в недвижимость.

Два круга внизу отражают все, что связано с личностью инвестора.

• Р – это все ваши ресурсы. Они не сводятся только к деньгам. Помимо финансового капитала, важен и капитал социальный. Это компетенции, навыки, связи, репутация, профиль риска, кредитный рейтинг и даже здоровье, ведь инвестиции в недвижимость – марафон, в котором надо быть в хорошей форме по самым разным параметрам.

• Ж – это, как и у Джима Коллинза, ваши желания, источник вдохновения и мотивации. То, что вас действительно волнует. Что влечет в инвестициях, помимо стремления поднять тучу денег. То, что будет вас поддерживать на длинной дистанции, помогая переживать трудности и неудачи, неизбежные в любом деле.

Круг наверху – это внешние факторы, которые ограничивают и отчасти направляют инвестора.

• В – это возможности рынка недвижимости, доступные с точки зрения финансов и географии. Хотя сегодня вполне возможно купить жилье даже в соседнем государстве, не покидая пределов своего населенного пункта, все же не стоит в основу своей концепции успеха класть покупку студии на Манхэттене, если вы – госслужащий в России. А использовать ипотеку и другие виды кредитов для расширения пространства выбора инвестиционных вариантов надо с осторожностью (об этом поговорим в других главах книги).

4.2. Развилки и ловушки выбора

Предыдущий раздел не предлагает догм. Он всего лишь призван упростить и структурировать процесс выбора, но простоту и структурность любят не все. В конце концов, можно действовать интуитивно, без оглядки на схемы и алгоритмы. Можно, имея деньги, просто выбрать объект – и к черту все концепции. Может ли такой подход сработать? Да. А почему нет? Есть ведь люди, которым и в лотерее везет.

Правда, результатом интуитивного выбора, скорее всего, станет одна из двух самых известных и простых стратегий инвестирования в жилую недвижимость. Либо «покупка для аренды», либо «инвестиция на стадии котлована – продажа на ключах». Однако нельзя исключить и того, что, расчертив схемы и перебрав варианты, вы также остановитесь на одной из них. Разница в том, что в случае с осознанным выбором ваша мотивация оставаться в бизнесе, скорее всего, будет выше, а сам отбор объектов под стратегию станет эффективнее. При этом оценить и сравнить результаты двух подходов можно будет только через годы: ведь, как мы помним, инвестиции в недвижимость – это надолго.

И вот еще аргумент в давнем споре интуиция vs системность. Интуитивные решения принимаются тоже на основе информации. Только чаще всего не особо полной и вдобавок эмоционально искаженной. Допустим, посмотрел человек несколько роликов на YouTube или прочел яркую книгу-мотиватор по инвестициям в недвижимость – и загорелся: «Хочу так же. Может он это «так же» повторить у себя и для себя? Да. Но устроит ли его такой результат? Не факт. Когда в голове идеальная картина мира, любое столкновение лоб в лоб с реальностью может не только обескуражить, но и разбить – морально и психологически. Вот история из жизни. Один мой знакомый мечтал попасть на работу в ту самую компанию, у которой «Мечты сбываются». Мол, платят там хорошо. Но ведь недаром говорят: «Бойтесь своих желаний». Однажды его мечта действительно сбылась. Но уже через полгода работы на хорошей должности с неслабым окладом, соцпакетом и прочими бонусами, он понял, как сильно ошибся. Работа оказалась ненормированной, коллектив – ленивым, начальник – самодуром, а внешний лоск и блеск – обычной мишурой. Никаких денег, в общем, не сто́ит. Такой вот пример «успешного» достижения цели, поставленной не из рациональных соображений, а на основе эмоций и интуиции.

Словом, я предлагаю алгоритмизировать выбор нулевого цикла с рациональных позиций. Это необходимо сделать еще до того, как приступать к выбору объекта недвижимости и стратегии работы с ним. Можно выделить несколько развилок, которые влияют на окончательное решение инвестора.

4.2.1. ТИП НЕДВИЖИМОСТИ

Напомню, что российское законодательство делит недвижимость на три больших категории: а) землю, б) ее недра и леса, в) постройки.

Вкладываться в земельные участки советовал еще неудачливый старатель, но прекрасный писатель Марк Твен. Его инвестиционная рекомендация и сейчас не утратила актуальности, но она заслуживает отдельной большой книги. Мы недвижимость будем далее рассматриваться в более скромном формате – как здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также объекты незавершенного строительства. И даже в таком суженном, словно коридор в малогабаритной квартире, толковании кроется масса инвестиционных возможностей на любой вкус и кошелек.

Традиционно всю недвижимость делят на три типа: жилую, коммерческую и производственную. Последняя, на мой взгляд, более интересна не столько инвестору, сколько предпринимателю: если уж покупать пилораму или цех, то для выпуска продукции, а не для сдачи в аренду. Таким образом, для инвестирования остаются две огромных ниши – жилые помещения и коммерческая недвижимость.

По большому счету, главный выбор на этой развилке – категория клиентов, с которой вам комфортнее взаимодействовать: обычные люди, либо юридические лица. Конечно, жилье, машиноместа и гаражи пользуются спросом не только у частных лиц, но и фирм или ИП³⁶. Однако в случае с офисами, складами и торговыми площадями ваша клиентская аудитория сомнений не вызывает.

Типология недвижимости с точки зрения инвестора

Примечание.

В2В (от англ. business-to-business, т. е. «бизнес для бизнеса») – сегмент предпринимательской деятельности по выпуску товаров и оказанию услуг другим бизнесам.

В2С (от англ. business-to-consumer, т. е. «бизнес для потребителя») – сегмент предпринимательской деятельности, где товары и услуги предлагаются и продаются напрямую конечному потребителю.

Еще один критерий – и снова из разряда внутренних мотивов: к чему, к какому виду сервисов «лежит душа». Хочется ли обеспечивать людям крышу над головой, пусть и временную, либо интереснее помогать бизнесменам с рабочими местами для персонала, либо же решать проблемы клиентов с хранением и защитой их имущества. Словом, надо внимательно прислушаться к себе: что больше отзывается внутри, помимо желания делать деньги. А вот бюджет в этой развилке не должен быть в числе главных определяющих факторов. Скорее, он служит ограничителем собственных бизнес-фантазий.

4.2.2. ТИП РЫНКА ДЛЯ ПОКУПКИ

На этой развилке каждый инвестор в недвижимость оказывается перед новой дилеммой: что выбрать – вторичный рынок или первичный? Можно купить готовую недвижимость, а можно, образно говоря, приобрести обещание застройщика и, дождавшись сдачи дома, оформить законное право собственности. Эти варианты предполагают разные типы сделок и уровни риска.

На вторичном рынке, особенно если речь о жилье, главный риск – заключить договор не с тем парнем. Фактов явного мошенничества, когда квартиры продаются по фальшивым документам или по левым доверенностям от недееспособных лиц, сегодня намного меньше, чем было 20–30 лет назад. Но все же грамотный юрист назовет не менее сотни рисков, когда покупатель вместе с вторичным жильем приобретает долгие хлопоты, несет дополнительные траты, а в некоторых случаях остается и без денег, и без собственности.

Впрочем, есть и хорошая новость: тот же грамотный юрист в рамках услуги по сопровождению сделки поможет избежать этого кошмара с вероятностью в 99 %. На оставшийся 1 % страховщик предложит услугу «Страхование титула» или защиту от риска утратить право собственности. И хотя на вторичном рынке теоретически могут быть оспорены две трети сделок, на практике до суда доходят не более 5–7 % спорных случаев. Причем далеко не всегда судьи идут на поводу у недобросовестных продавцов – силы сторон в этой борьбе примерно равны.

В свою очередь, на первичном рынке главный риск лежит вне зоны действия права. Он связан с непредсказуемостью производственных и социально-экономических процессов. Сколь бы ни были совершенны технологии строительства, никто не застрахован от сюрпризов. Добавим к этому так называемый человеческий фактор. И про кризисы в российской экономике, наверное, никому напоминать не надо. Поэтому на первичном рынке есть немалый риск, что девелопер превысит обещанные сроки строительства. И хотя боˊльшая часть задержек не слишком критична – в трех четвертях случаев они не превышают шести-девяти месяцев, – около 0,5–1 % покупателей на первичном рынке жилья ежегодно пополняет ряды обманутых дольщиков. Чаще всего это происходит из-за банкротства застройщика.

Наконец, даже вовремя законченный жилой дом или офисный центр может иметь строительные дефекты, устранение которых потребует времени и денег. К сожалению, от этих рисков полностью застраховаться не поможет ни юрист, ни строительный эксперт. Многое зависит от везения инвестора. И значит, вам имеет смысл обдумать для себя, насколько окупает эти риски дисконт в 20–30 % к ценам на вторичке.

На первичном рынке нежилой недвижимости, где нормативное регулирование³⁷ и контроль государства слабее, порог входа, как и цена ошибки, кратно выше. Там подобные риски могут не иметь значения разве что для инвестора, который работает по одной из арбитражных стратегий, – при условии, что он вовремя переложит их на покупателя.

4.2.3. ТИП ЛОКАЦИИ

Возможно, вы знаете «Правило трех М» в отношении выбора объекта недвижимости – это «Место, Место и еще раз Место». В оригинале это звучит: «Location, Location and Location». Но есть более широкая точка зрения: в каком городе, регионе, стране покупать недвижимость? Сотни тысяч россиян владеют зарубежными недвижимыми активами. Для многих это инвестиция. Нередко ключевым фактором для них выступает возможность получить вид на жительство в другом государстве. Еще больше жителей, например, Крайнего Севера имеют квартиры в Москве, Питере и других городах-миллионниках, а множество москвичей покупают недвижимость в Геленджике и Сочи.

Плюсы и минусы есть у каждого варианта. Свой регион, а тем более населенный пункт, предполагает простоту обслуживания и контроля при сдаче в аренду. Среди минусов – ограниченное количество вариантов или необходимость более солидного бюджета для увеличения их числа. При инвестировании в другом регионе эти плюсы и минусы могут меняться местами. Например, мои московские знакомые вложились в квартиру в Калининграде. В 2022 году они внезапно обнаружили, что регулярные полеты туда и обратно стали отнимать намного больше времени и денег. Инвестиционная составляющая изначально привлекательного проекта начала трещать по швам. Но и совет вкладываться только в своем регионе может подойти далеко не всем: например, жители Норильска и Тюмени вполне рационально стремятся приобретать объекты в столицах или курортных городах. Цены на авиабилеты их не смущают, потому что подобные вложения воспринимаются в первую очередь как пенсионный актив.

Зарубежная недвижимость будет интересна прежде всего тем, кто чувствует потребность в «запасном аэродроме». Либо тем, кто связывает свои планы на 20–30 лет вперед с релокацией за рубеж. Мысль о пенсии в своем европейском домике на берегу теплого моря многих согревает. В России за последнее время в число мотивов неожиданно вошли весьма специальные «операционные риски». Их оценка сугубо индивидуальна, но целесообразно заранее проанализировать такой вариант, чтобы в будущем не корить себя.

При этом нельзя не учитывать ряд неприятных сюрпризов, которые стали актуальны в последние несколько лет. В пандемийные 2020–2021 годы российские собственники недвижимости за рубежом столкнулись с кучей проблем: закрытые границы, сложности со сдачей в аренду и обслуживанием, рост коммунальных платежей и налогов. Недавно к ним добавились финансовые и визовые трудности: усложнились логистика и правила денежных расчетов, появились риски правового характера, возникла полная неопределенность относительно дальнейшего развития ситуации.

4.3. Финансовая сторона вопроса

На первый взгляд, здесь все просто. Нужно решить: покупаем «на чужие» или «только на свои» – и в зависимости от выбранного ответа оцениваем или собственные финансовые ресурсы, или возможность привлечения кредита от банка – это наша исходная точка. Затем определяем бюджет будущей покупки, после чего бежим на рынок недвижимости, чтобы подобрать доступные варианты.

Но недаром народная мудрость говорит: «Поспешишь – людей насмешишь». Поэтому выдыхаем и начинаем считать да размышлять. Многие люди по разным причинам против кредитов: берешь чужие деньги и на время, а отдаешь свои и навсегда, еще и с процентами. Но верно и то, что банковский кредит, как финансовый рычаг, резко увеличивает возможности бизнеса. Посмотрите на корпоративную отчетность – большинство компаний в долгах, как в шелках. Но их боссы не только не переживают, как отдавать займы, а еще и всячески изыскивают возможности для привлечения новых ресурсов у кредиторов. Да и малые предприниматели регулярно просят: «Смягчите условия кредитования! Дайте нам больше заемных денег!» А ведь мы, смею снова напомнить, хотим не просто покупать недвижимость, но строить бизнес на ее основе. Так почему бы и нам не поступать как настоящие бизнесмены?

Привлечение кредита для покупки недвижимости, в которую мы планируем инвестировать долгосрочно, будет выгодным, если:

• Ваши деньги уже инвестированы в активы, доходность которых выше ставки по кредиту с учетом дополнительных платежей типа страховки, налогов и налоговых льгот (подробнее об этом читайте в главе 6).

• Предполагаемая рента позволяет покрыть либо весь платеж по кредиту (идеальный случай), либо его процентную часть (минимальное условие).

• Вы нашли привлекательный с точки зрения цены объект, потенциал удорожания которого явно превышает сумму процентов по кредиту за тот же срок: например, у продавца есть причины продать недвижимость с дисконтом к рынку.

• Кредит позволяет масштабировать бизнес на старте, например, вместо одной квартиры-студии купить три.

• Использование «кэша» для полной оплаты создаст больше сложностей, чем выгод: правило действует в первую очередь при покупке недвижимости за рубежом, где есть строгие процедуры проверки чистоты происхождения денег покупателя, в этом случае ипотека вполне может быть удачным промежуточным решением.

Заемные средства – это не только ипотечный или потребительский кредит. Деньги можно занять у родных или друзей, а иногда и у самого продавца. Для этого существуют программы отсрочки платежа или рассрочки. В России они не редкость, особенно если речь идет о первичном рынке недвижимости. По сути, это ведь также заем, причем иногда беспроцентный.

На Западе популярно правило: самый первый источник денег для начинающего бизнесмена – три F – family, friends, fools (друзья, семья и дураки). Стоит ли пренебрегать этими возможностями? Вопрос риторический. Но помните, что кредит доступен не всем и не всегда³⁸, а риск испортить отношения с друзьями и родными может перевесить все соображения выгоды.

При анализе финансовой стороны сделки надо учесть моменты вроде бы очевидные, но часто упускаемые из виду.

• Останется ли у вас после покупки недвижимости подушка финансовой безопасности – ликвидные сбережения, которых хватит на три-шесть месяцев жизни при текущем уровне расходов.

• Если привлекаются кредитные ресурсы, хватит ли вашей подушки, чтобы покрыть при необходимости и обычные расходы, и платежи по кредиту.

• Насколько для вас комфортен ежемесячный платеж по кредиту? Обычно считается, что финансовый дискомфорт возникает, когда отдавать банку приходится больше 30 % дохода, тогда как 50 % – это критический предел. Но подобное эмпирическое правило сформулировано для среднестатистического заемщика, а в вашем случае может статься, что будет тяжело отдавать даже четверть дохода, либо же, напротив, оставшихся 35–40 % хватит на вполне комфортную жизнь.

• Каков ваш план действий на случай крупных непредвиденных расходов, например из-за внезапных проблем со здоровьем или потери источников дохода.

• Насколько инвестиции в недвижимость коррелируют с другими вашими жизненными планами и целями, или, иными словами, чем вы будете готовы пожертвовать, если этого потребуют обстоятельства.

Ответы на эти и другие вопросы необходимо найти заранее. Если вы не волк-одиночка, обязательно обсудите их с партнером по жизни и придите к согласию. После этого у вас должна появиться собственная «концепция ежа», которая будет включать в себя три ключевых решения:

• Устраивающая именно вас базовая бизнес-модель или стратегия.

• Подходящая под вашу ситуацию финансовая схема покупки или аренды объекта.

• Вытекающие из первых двух пунктов параметры приобретаемой недвижимости.

Возможно, вам потребуется несколько итераций, чтобы совместить все это в рамках единой концепции и получить тот самый «золотой треугольник» на пересечении трех кругов, изображенных на схеме в начале этой главы. Помните, что ваши приоритеты и ресурсы, а также рыночные возможности и ограничения, могут быть подвижными.

Ваше финальное решение в общих чертах может выглядеть так: «Моя стратегия инвестиций в недвижимость – приобрести рентное жилье для последующей сдачи в аренду физическим лицам. Мой инвестиционный план – купить готовую и не требующую ремонта квартиру-студию в своем городе с потенциальной рентой в XXX рублей и ценой не выше YYY. Мой финансовый план – ипотека с первым взносом в размере 50 % из личных сбережений, что позволит покрывать ежемесячные платежи рентой». Сформулировав концепцию, переходите к поиску и выбору объекта.

Глава 5
Стадия котлована

Они копали котлован, они копали!

Давили грязь, давали план – не уступали.

Красавец рядом, дом, растет на загляденье,

А котлован все вниз идет тож в предвкушеньи.

найдено в Сети, автор неизвестен

Как на стройке, так и в инвестициях успех или неудача проекта зачастую предопределяются просчетами на самых ранних стадиях. Незначительная ошибка в планировании – образно говоря, «на котловане» – впоследствии может обойтись очень дорого. И не факт, что ее в принципе удастся исправить. Опытные инвесторы точно знают: чтобы получить среднюю рыночную доходность за 20 лет, вам может потребоваться терпение на два десятилетия вперед.

Например, многие американцы, вложившиеся в доткомы³⁹ в конце 1990-х, смогли отбить свои вложения с учетом инфляции только к началу 2020-х годов. Такова цена ошибки выбора на фондовом рынке, где сделки быстрее, затраты ниже, ликвидность выше, а изначальные промахи иногда удается исправить за счет усреднения⁴⁰ по портфелю.

При инвестировании в недвижимость усредняться еще сложнее из-за инертности рынка. К тому же, чтобы «усреднить» стоимость портфеля квартир в Москве или Питере, нужен внушительный капитал. И наверняка большинство людей предпочли бы получать не среднюю по рынку доходность на уровне банковского депозита, а намного больше. Для этого придется искать лучшие сделки из возможных, покупать не средние, а первоклассные объекты.

Охота за ними сопровождается жесткой конкуренцией, требует быстрой реакции, высокой гибкости и ясного целеполагания. Но игра стоит свеч.

5.1. Куда копать?

Какие же сделки на рынке недвижимости можно причислить к первоклассным? Многие считают, что покупку объекта ниже рыночной цены. Но есть несколько важных нюансов.

Во-первых, термин «рыночная цена» актуален только для однородных и стандартизованных объектов. Килограмм клубники на базаре на одном прилавке ничем не отличается от предложения того же объема ягод той же спелости, сорта, размера на другом. То есть о рыночной цене клубники в базарный день может идти речь, но и то в сезон тепличная израильская дешевле грунтовой краснодарской.

Однако в двух соседних типовых панельных домах квартиры с тем же метражом, числом комнат и планировкой легко могут отличаться в цене на 5–10 %. На это влияет масса мелких деталей. Средняя по району цена квадратного метра служит, как правило, лишь примерным ориентиром. К тому же продавцы, выставляя заведомо низкий ценник, вряд ли делают это просто так. В таких случаях рано благодарить судьбу за удачу – лучше поискать подводные камни столь «щедрого» предложения.

Второй нюанс заключается в том, что нет четкого критерия, на сколько процентов или рублей ниже среднерыночной должна быть цена первоклассной сделки. Ответ зависит от класса жилья, города, актуального состояния рынка. Чтобы не углубляться в детали, дам примерный ориентир. В Москве на сбалансированном⁴¹ рынке хорошим можно считать дисконт в 4–6 % для жилья эконом-класса, 8–10 % – для комфорт- или бизнес-класса, от 10–15 % – для элитного жилья. И это без учета дополнительных скидок на первый и последний этажи, «убитое» состояние объекта и прочие пожиратели стоимости.

Наконец, последний нюанс связан с тем, что для инвестора в недвижимость первоклассность потенциального объекта определяется не только его ценовыми характеристиками, но и тем, насколько он подходит для вашего инвестиционного плана. Сказанное не означает, что цена вовсе не имеет значения. Но она должна учитываться в совокупности с другими факторами, которые характеризуют конкретный объект.

Предположу, что этот замечательный вывод, отлитый в граните, заставил вас задуматься: «Окей, эти рассуждения превосходны, но как именно следует учитывать всю эту чертову совокупность факторов, чтобы в обычном объявлении о продаже, ничем особенно не отличающемся от всех других, разглядеть первоклассную сделку? На что по-настоящему важно обращать внимание?»

Упс! Настало время оторваться от просмотра «домкликов»⁴² и прочих «цианов»⁴³. Сделаем шаг назад – к инвестиционной стратегии. Для успешного инвестирования на совокупность факторов, от которых зависит интегральная оценка объекта, необходимо уметь смотреть глазами потенциальных клиентов – покупателей или арендаторов. Что для них будет иметь наивысшую ценность в объекте?

Печка, от которой можно плясать в поисках ответа, отчасти задана выбранной стратегией и соответствующим ей инвестпланом. Если стратегия заключается в покупке жилья на вторичном рынке для последующей сдачи в аренду или наем⁴⁴, а план предусматривает покупку квартиры-студии, круг клиентов будет одним. Если ваш план основывается на покупке «двушки» в жилом комплексе бизнес-класса, портрет потенциальных съемщиков окажется совсем другим. Разница в их предпочтениях будет весьма ощутимой. Студии, как правило, снимают люди одинокие и молодые, а многокомнатные квартиры – зрелые и семейные. Для первых приоритетами могут быть транспортная доступность, близость к фитнес-клубам и торгово-развлекательным центрам, а для вторых – наличие парковочных мест, удобный выезд на магистраль, охраняемая территория, развитая детская инфраструктура в виде садов, школ, досуговых и спортивных клубов, поликлиник. Это всего лишь один пример того, насколько могут различаться критерии оценки объекта в зависимости от виˊденья «своего клиента»⁴⁵.

В то же время составление портрета клиента на данном этапе, еще до начала поисков, – работа больше творческая, чем аналитическая. Многое здесь принадлежит интуиции и опыту. И еще – это улица с двусторонним движением. Вполне возможно, что в процессе размышлений вы решите скорректировать свой инвестиционный план. Например, с молодой семейной пары переориентируетесь на одиночек с высокими доходами и в пределах того же бюджета будете выбирать уже не двухкомнатную квартиру в старой панельке на окраине, а современную студию в престижном ЖК поближе к центру. Или, наоборот, сочтете, что приоритетный именно для вас клиент – не молодой и востребованный профессионал из породы «перекати-поле», а семья пусть и скромного достатка, но с устойчивыми и долгосрочными планами.