Kitobni o'qish: «Убить риэлтора»

© Степанова А., 2017

⁂

Эпиграф

«Вся русская литература целиком построена на страдании. Страдает либо автор, либо персонажи, либо читатель», – цитата неизвестного мне автора, наиболее полно отражающая суть этого произведения.

Здесь же пострадают все! Автор, переживший и ежедневно переживающий великие потрясения на фронте борьбы за недвижимость, против недвижимости и с самой недвижимостью.

Персонажи баталий – участники описанных событий. Ну и, конечно, читатель, коего автор собирается оскорбить в лучших чувствах.

А что с вами делать? Надо. Верхи больше не могут, а низы не хотят. Или наоборот, не суть.

Революционные матросы ропщут: «Мы сами с усами – зачем нам посредник?»

И-и-и-и-и, мил человек – хочешь сам, жги! А я тебе помогу. Устанешь, замерзнешь, проголодаешься – всегда приходи за поддержкой. Поможем.

А пока – читай и страдай.

«Вчера труп агента по недвижимости был найден в тихом, спокойном зеленом районе, очень удобном, в пяти минутах от метро» (с).

На происшествие сбежались полиция и толпа скучающих зевак.

– А что случилось, что случилось? – кричали граждане.

Суровый усатый полицейский велел всем разойтись.

– Ну что вы мне тут столпились? Никогда трупов не видели? Так ступайте на кладбище – насмотритесь до тошноты.

Усатый полицейский пристальным опытным взглядом глянул на тело.

Агент по недвижимости был задушен. На тощей шее его виднелись здоровенные зловещие следы чьих-то лап, не знавших маникюра.

Уже холодный указательный палец несчастного весь испачкан синими чернилами.

Возле трупа валяется обрывок бумаги. Если присмотреться – это кусок договора, из которого видно – речь шла о комиссии в несколько сотен тысяч рублей.

От трупа в сторону болотистой местности вели странные зеленые следы.

– Хм! – шевелил усами полицейский.

Толпа мерно гудела.

Будто бы были свидетели, утверждающие, что на месте обнаружения трупа кто-то очень подозрительно квакал.

А одна старушка, Никитична, мелко крестясь, заверяла, что видела на поляне личную жабу Сереги Буханкина. Его домашнее животное ни с чем не спутать – такое мерзкое и экономное!

С глубоким отвращением на лице автор в сторонке жевал шоколадку и думал: «Вы, Буханкин, не знаете, а я вас, между прочим, вижу. Я знаю, кто убил риэлтора. Знаю, чьих рук, то есть лап, это дело – чья жаба его задушила. Убил риэлтора, сам себе злобный Буратино! – ехидно усмехался автор. – Сам теперь и мучайся».

Автор знал, что братья Буханкины давеча надумали старую родительскую трешку на две отдельные квартиры разменять. А любые операции с недвижимостью – это увлекательный квест с элементами детектива, налетом черной комедии и даже, как оказалось, нелегкой эротики, неведомой гранью чуть не доходящей аж до порнографии.

Ружье на сцене висит затем, чтобы один-единственный раз выстрелить.

Тысяча самсебериэлторов обойдется без агента, и ничего. И хорошо.

В этом деле самое главное – не оказаться тысяча первым. Тем, кому то ружье пульнет солью по причинному месту.

Продать квартиру, купить квартиру, остаться в живых и не сойти с ума – такое вообще возможно?

Возможно все – в новом бестселлере «Убить риэлтора».

Я часто натыкаюсь на вопросы в сети: а зачем нам нужен риэлтор? Ведь все же эти нехитрые действия можно произвести самому.

В этом месте автору всегда рассказывают, как удачно, выгодно и дорого их сосед продал или купил квартиру без риэлтора. Автор этого соседа знает – он, похоже, в Москве на всех один. Все с ним знакомы, но никто его не видел.

И в конце-то концов, автор дает обещание: если мы с вами дорого продадим квартиру, вы тоже можете говорить, что это не риэлтор у вас такой умный, а вы у себя сами.

Как контраргумент автор всегда рассказывает душеущипывательную женскую историю: одна дама (разумеется, прекрасная во всех отношениях) не ходила замуж до пятидесяти трех лет – претенденты все были недостойны. Не для них ее ягодка цвела. А в писят три взяла и выскочила за молодого мультимиллионэра. И он теперь с нее пылинки сдувает и на руках носит. Конечно, самой-то ей уже тяжело! Зачеркнуто.

Скажите: а вот если мы все последуем примеру этой дамы, мы получим такой же результат? Все выйдем замуж на шестом десятке за завидного парня?

Не путайте случайность с закономерностью.

Сосед поймал синюю птицу за хвост, продажа же (и та же покупка) – технологический процесс, которому нужно четко следовать. И если соблюсти все предписания в точности, успеха просто не может не быть.

А действительно. Что же вы отвлекаете меня от моих любимых расследований всякими глупостями?

Да, автор тут на досуге преступников в сфере недвижимости ищет. Не то чтобы они были очень ему нужны, но… и это уже совсем другая история. Если автора погуглить как «Степанова Алина риэлтор» – станет понятно, о чем мы сейчас говорим.

Давайте-ка я вам напишу книжку о том, через что вам нужно пройти, чтобы никому не платить?

Ну как никому? Конечно же заплатите мне, если вдруг во время чтения вам взгруснется и вы решите, что вам таки нужен проводник в этот увлекательный мир квадратно-метрового треша.

Я и моя команда – мы всегда найдем для вас время.

Глава первая,
в которой приоткрывается завеса тайн недвижимости

Самый лучший совет для желающих начать: НАЧНИТЕ!

Очень часто клиенты звонят автору не затем, чтобы он им что-то посоветовал, а затем лишь, чтобы в трубку поговорить самому с собой. Расскажут ситуацию, предложат пару выходов из нее, самостоятельно склонятся к одному из них и попросят одобрения сделанному выбору.

Тут моя роль – роль бородатого психолога, с мягкой кушеткой: а что вы при этом чувствуете? так вам будет комфортно? а вашим близким? Разумеется, я приму любое ваше решение и буду с вами до конца.

Хороший риэлтор – тот, который сопровождает ваш выбор, а не решает за вас, что для вас нужно. Хотя иногда так тяжело удержаться от комментариев и вызова скорой психиатрической помощи…

Сказочка про ненужную продажу

Женщина, вся в голубом, включая хитрым образом повязанную косынку, модного сейчас типажа «сзади пионерка, спереди пенсионерка», без устали поигрывая шестью кольцами на пяти пальцах в лучах солнечного света:

– Я хотела бы сделать выгодный обмен. Продать мою двушку в Выхино, купить такую же, там же, и мне нужна доплата в миллион.

– Зачем же вам этот миллион? Вы что-то планируете купить?

– Миллион мне нужен на такси.

Агент, думая, что ослышался:

– Фто-фто-фто???

– Я не привыкла пользоваться общественным транспортом…

Тут мало объяснить, что поменять одинаковые квартиры с доплатой невозможно. Откуда же в одинаковом взяться дополнительным средствам? Доплата – за что???

Так рассуждают клиенты:

– Моя квартира стоит десять миллионов, а найти такую же можно за шесть.

Кто при этом должен купить ее за десять, если за шесть их в ассортименте, мы знаем – тот самый загадочный «на каждую квартиру свой покупатель». Проще говоря, дурак, который купит что-то неуникальное намного дороже, чем оно того стоит.

Истории мои я специально начала со случая, в котором риэлторская медицина бессильна.

С одной стороны, я не имею права оценивать решения клиентов, а с другой – видя явную клинику, я просто обязана убрать пальцы несмышленыша от розетки. Можно было бы, конечно, заниматься изображением бурной деятельности, заключив договор – авось и выгорит. Но зачем? Агенты работают не по любви, а за деньги!

Минутка пользы

Собравшись продать, купить или обменять квартиру, задумайтесь: какую задачу решаете вы этим путем. Причем нужно понимать, что здесь жестокое двузаечное убийство не приводит к желаемому результату.

Купить квартиру для жизни, которую пока выгодно посдавать в аренду, – это три совершенно разные квартиры!

Квартиру, в которой вы сами захотите жить, выгодно в аренду не сдать. Отлично сдающаяся квартира не подойдет вам лично. А нечто среднее, соответственно, даст совершенно средний результат – сдавать неинтересно, жить неудобно. Прицельтесь!

Глава вторая,
экономная

Сказочка про отлов бабушки

На заре риэлторской карьеры попалась мне наследственная квартира, где сособственницы, тетушка шестидесяти пяти лет и племянница сорока с гаком, изволили друг другу в ночь перед сделкой мордочки набить. Набить, решая вопрос справедливого раздела имущества.

После чего, под неусыпным оком соседей, проследовали ночевать в местный ОВД, в обезьянник.

– Возьми у племянницы ключи, зайди к тете, одень ее и тащи на сделку, – велело мне начальство. – А то их как в шесть утра выпустили, тетушка переоделась в ночное, лежит на раскладушке и орет: «Ничего продавать не буду!»

Сказать, что в тот момент у меня подкосились ноги, пошатнулось здоровье и перепутались волосы, – ничего не сказать.

Мысленно я уже прикидывала, какой срок получу за незаконное проникновение в жилище, помноженное на киднеппинг старушки.

Бог любит меня, и как только я положила трубку, готовясь преступить сразу несколько статей Уголовного кодекса, тетушка сама мне позвонила и как ни в чем не бывало бодрым голосом доложила, что уже ждет меня у метро.

Вы же, в отсутствие риэлтора, должны быть готовы собирать старушек по городу, вкладывать их в исподнее и к прочим радостям жизни. А кто же вам будет призывом старушек на сделку заниматься? Взялся за гуж – не говори, что ты уж.

Эта книга специально написана для запугивания мирного населения. Двухлетний ребенок тоже, знаете ли, вполне может удачно переходить шестиполосную дорогу без сопровождения взрослых – история знает немало случаев.

Даже автор, в детстве живший на широком проспекте, сдуру катался на санках с горки, вылетая под колеса мчащегося транспорта.

Но это же не повод для гордости, и уж точно не пример для других.

Поэтому сейчас я вас хорошенечко так попугаю.

Но нужно быть честным. Аннотация к книге обещает, что вы, прочтя ее, сможете обойтись без риэлтора. Сможете-сможете. Во всяком случае, самые отчаянные и безбашенные – как раз из тех, кто в двухлетнем возрасте МКАД перебегал.

Для примера нам понадобится какая-то простая, как инфузория, бытовая семейная драма.

Возьмем простейший гипотетический случай.

В трешке, доставшейся от родителей, живут два брата. Один, значит, вы – Буханкин Сергей, а второй – исчадие ада, ваш младший брат Буханкин Евграф. И что-то вместе-то вам уже и не живется, и надо что-то с этим делать.

Вы-то точно знаете, что.

Вы, в здравом уме и трезвой памяти (в отличие от ума брата своего, Евграфа), желаете разменять трехкомнатную квартиру на две жилплощади.

Если бы младший Евграф имел честь, совесть и прочие достоинства – он бы непременно собрал свои вещи и умелся из общей квартиры подальше. Памятуя о том, сколько горя в жизни он вам уже причинил – чего стоит только выдранный хвост вашей любимой деревянной лошадки или сломанный транспортир! Но нет! Это чудовище в братском обличии непременно желает жить в отдельной квартире, а не под грибком во дворе. Поэтому вам, жертве обстоятельств, приходится менять чудесную родительскую квартиру на две конурки, «три дня на собаках от метро, после пожара, первый этаж, окнами на железную дорогу».

Вы задумываетесь над тем, как это осуществить. Листаете интернет, разговариваете с мужиками во дворе.

Мужики, безусловно, предлагают вам хорошего риэлтора – тот недавно их сестре офигенный разъезд забабахал. Взял, собака, дорого (все они жулики), но на все хватило, даже еще чуть-чуть осталось, а потому хоть и дорого – не жалко.

При слове «дорого» шерсть на вашем загривке встала дыбом. Ноздри начали раздуваться, а копыто в резиновом сандалике на носок стало непроизвольно бить об асфальт.

– Ну-ну! Вы на него посмотрите! Тоже мне Конек-Горбунок нашелся! Спокойно!

Зачем вам риэлтор? Что вы – лошадь, что ли? Ну, в смысле, и без кузнеца человек разумный вполне справится. Чай не интегралы брать.

И потом, хороший риэлтор действительно стоит дорого (посмотрите на меня: это ж все прокормить – дешево не отделаешься), а плохому и рубль отдать жалко. Так что нафиг-нафиг. Давайте-ка сами.

Так с чего же начать? Ну конечно, понять, за каким фигом вам все это нужно (об этом мы уже говорили). И после четкого осознания, за каким именно, приступать.

Минутка пользы

Следующим шагом после выявления истинной цели должна стать организация круглого стола переговоров, за который должны сесть все заинтересованные в сделке лица. Включая не только собственников, но и всех имеющих постоянную регистрацию в квартире.

Значит, нужно тащить на разговор не одного лишь брателло.

Двоюродную племянницу Машку из Тюмени, которую вы прописали в квартире, чтобы она во время учебы без регистрации по столице не шлындала, тоже придется оповестить.

Машке вы тоже должны будете объяснить, что нужно добровольно пойти в паспортный стол и выписаться. Можете даже пообещать прописать ее уже в новой квартире.

Но мы ведь, на примере Евграфа, уже знаем гадскую сущность некоторых веток вашей семьи. Поэтому племянница Машка вполне может скрутить композицию из трех пальцев и вообще ни в какой паспортный стол не пойти.

И выписывать тогда ее вы будете уже через суд, да и еще поискав хорошего опытного судебного юриста, не жулика.

А это, во-первых, существенно отложит реализацию ваших планов по разъезду, а во-вторых, несколько испортит репутацию вашей квартиры на рынке недвижимости – человек, выписанный по суду, очень плохо смотрится глазами покупателя.

Если ваши отношения с Евграфом оставляют желать лучшего, а медиатора (риэлтора-переговорщика) вы нанять пожабились, именно вам, для всех, придется выступать одновременно в роли психолога и в роли просящего. Причем здесь совершенно нелогично, почему это вдруг вы с братом должны понять друг друга, если не сделали этого за последние сорок лет.

И скорее всего, не поймете, и вас ждет грандиозный скандал. Но если не вы проведете переговоры – то кто же? Договоритесь!

Глава третья,
в которой мусор встретится с веником, а вы – с собственной ленью

Предположим, Евграф, брат ваш единоутробный, не стал, как обычно, бросаться в вас стулом. Жидким.

Мы вообще можем пофантазировать, что вы с Евграфом ударили по рукам, после того как пару раз ударили друг друга по лицу другими частями тела.

Вы с братом взяли, да и договорились о совместной продаже квартиры.

Что же должно стать следующим шагом? Знающие люди говорят, что это – хоум-стейджинг! Хоум – дом, стейджинг – наведение порядка и красоты. Предпродажная подготовка, в общем.

Тут, конечно, надо разбираться, кто как живет.

Если к примеру, вы модный дизайнер или там стилист – то да, вам понадобится именно хоум-стейджинг. Ежели нет – то не выпендривайтесь и просто тщательно приберите срач в квартире.

Нет абсолютно никакой необходимости перед продажей евроремонты ремонтировать. «Убитые» квартиры покупают даже охотнее – никто не станет переплачивать за чужой, обычно плохой, вкус. И даже если вы поклеите ваши любимые черные обои, с золотым тиснением, черепами и змеями и на этом основании захотите на три миллиона больше – шиш с маслом вы чего получите.

Потенциальный покупатель, в своем уме, всегда предложит вам обои эти, драгоценные, снять со стен, свернуть в трубочку и засунуть себе в ж… «жигули», я имею в виду, и увезти в новое жилище.

Сказочка про тошнотворненькое

Зайдя в одну квартиру, агент пытался пасть смертью храбрых – ибо тут же запнулся о мерзкую гору засаленной обуви вперемешку с какими-то проводами у входа.

Мусор, пыль, кошки и какие-то, вроде бы нужные, вещи ровным слоем были разложены по полу. Кроме разложенного мусора на расстеленной двухъярусной кровати, прямо в коридоре, богатырским сном спали два мужика, арендующие койко-места.

Хозяйка квартиры открыла агенту в чем-то вроде полупрозрачного пеньюара на голое тело.

Агент, даром что одного полу с хозяйкой, с трудом вышел из ступора.

– Может, вы оденетесь? Сейчас люди смотреть придут.

Напрасно он из ступора выходил. Вскорости ему пришлось туда вернуться.

– Я не стесняюсь! – Хозяйка скинула пеньюар и осталась в чем мать родила.

Помахивая ягодицами, хозяйка достала нечто вроде утягивающего комбинезона и принялась упихивать в него мощные телеса.

– Помоги, чего стоишь?

Тут агенту волей-неволей пришлось прикоснуться к голой потной коже клиента. Знал бы агент, что ждет его впереди!

С трудом натянув вторую кожу, хозяйка квартиры плюхнулась в широкое кресло, утомленно обмахиваясь газетой. Сиськи до пояса, разметались по квартире.

– О, мои глаза! – мысленно молил о помощи агент.

Внизу утягивающий комбинезон имел отверстие для отправления физиологических нужд. Там надулся странный шарик, вроде как вывалившегося края живота.

– Живот поправьте.

– Где живот?

Хозяйка квартиры подобрала сиськи, изогнулась, чтобы заглянуть внутрь себя:

– А! Это не живот – это писечка!..

До конца вечера приходилось агенту бороться с тошнотой. Даже мощные аптечные препараты от токсикоза беременных не могли побороть воспоминаний.

Минутка пользы

Вам все равно переезжать. Так стоит ли продолжать хранить весь этот хлам, накопленный веками?

Вы посмотрите вокруг – эту же колекцию неликвидного дерьма еще ваша прабабушка собирать начинала.

Дедушкино пальто, прадедушкино пальто, прабабушкина перина – вы что, это все в новую квартиру повезете, чтобы сразу наполнить ее привычным запахом старых трусов? Ну ведь нет же. Выбрасывайте прямо сегодня и не жалейте!

Начните с того, чтобы отнести на помойку коллекцию зверски умерщвленных вашим папой-садистом мерзких бабочек, очень ценный, в пятидесятых годах прошлого века, закопченный чайник и пожелтевшую подписку на журнал «Крестьянка» за последние сорок лет. Подписку обязательно. Она не только от старости пожелтела – на нее эти дурацкие коты сто раз сходили.

Между прочим, нанять специалиста по уборке можно тысячи за три, если постараться. Но коль уж вы начали экономить, объясню главный принцип: даже очень старенькая, вусмерть обосс… – в смысле ободранная квартира должна быть вычищена зубной щеткой до скрипа и иметь запах луговой свежести.

Если сто поколений кошек хором ссали на этот диван – вынести на помойку немедленно.

С обеих сторон вымыть все окна, шваброй почистить от паутины потолок, натереть мебель средством с приятно пахнущим воском.

В аккуратно выглядящие новые (!) коробки, что продают в сетевых магазинах, начать складывать свои вещи. Коробки в чистой квартире создадут атмосферу переезда и освобождения пространства.

Грязные шторы постирать, впервые за весь их срок существования, и повесить тщательно выглаженными. Не до стрелок, но все же.

На окна поставить цветы.

Оторванные, еще вами же в детстве, обои – подклеить, все, что открутилось, – прикрутить, все, что сломано, – починить, все, что нельзя починить, – выбросить.

Нет ничего более мерзкого, чем косо свисающая дверца грязного кухонного шкафа.

Хотя нет, есть – текущий кран и его рыжий след.

Надо говорить, что унитаз – это не то, что показывают на презентации? Я вам, конечно, не предлагаю поставить в него букет цветов, но пластиковую крышку-то за триста рублей вы купить можете? Хоть однотонную, хоть с китайскими котятами – все равно, только бы люди не видели этого безобразия.

По дому следует разложить саше (такие специальные мешочки) с травами и приятными отдушками, пахучее мыло и прочие приспособления, которые могут заглушить запах «бабушкиных трусов» – обычный запах старого дома.

Предупреждаю: не балуйтесь индийскими благовониями – они очень и очень на любителя. Можете получить совершенно обратный результат. Обзовут сектантами и откажутся иметь с вами дело. Приберитесь!

Глава четвертая:
играем в папарацци

Только отмыв таким образом квартиру, после избавления от старой нефункциональной мебели и прочего скарба приступаем к фотосессии для рекламного объявления.

Сказочка про фотосессию

Приходя на просмотр одной квартиры, покупатели пытались с диким криком убежать куда глаза глядят. Приходилось их останавливать и говорить: «Ну вы чего, это же детские игрушки, а не скорпионы в таком количестве по полу рассыпаны!»

Когда в крохотной двушечке живет семейная пара с двумя детьми, фотографировать там негде, нечего, а надо. Куда без фотографий-то?

Агент, конечно, предложил свои услуги, но ребята сказали: «Ладно – сами все сделаем».

Увидев фото, агент был приятно шокирован.

Клиенты пригласили в гости родственницу – известного московского фотографа (очень сожалею, что такие родственники есть не у всех).

Под бутылочку, а то и не одну, хорошего алкоголя весь домашний скарб, вместе с дитями и котами, отгребался в один угол.

Угол же противоположный стильно снимался на хорошую камеру, пока глава семейства мужественно прижимал спиной падающее и расползающееся барахло к стене.

Но это им повезло, конечно, – услуги известного московского фотографа нонче дороги, и не укупишь. Но собраться с друзьями-родственниками не как обычно, побухать, а для дела – это ж святое. Друзья познаются в беде? Вот пускай прямо сейчас и познаются. Не зря же говорят: один переезд равен двум пожарам.

Так вот, когда покупатели пытались с диким воем покинуть помещение, агент ловил их за руку: «Ну куда же вы? Погодите! Да эта самая заваленная игрушками квартира может выглядеть вот так – стильно и аккуратно!» – И квартира продалась. А куда бы она делась, при грамотном-то подходе?

Минутка пользы

Тут действуют простые и ясные принципы, известные любому юному фотографу. Помещение снимается от окна к двери, и от двери к окну. Фотографии должны быть максимально информативными и давать представление о размерах и форме комнат, а совсем не о том, сколько и где у вас чего валяется. Нет задачи у фотографий передать всю загадочность вашей русской души. Не должен потенциальный покупатель думать, зачем у вас напротив унитаза старый стул стоит – для прикола, нигде ему больше места не нашлось или еще чего похуже.

Даете Евграфу в руки большой тазик и складываете в него все, что попадается на вашем пути: фотографии в рамочках, статуэтки, лекарства, баночки, скляночки, личные мелочи – максимально обезличивая пространство.

На кухне в тазик должны попасть все ковшики, тарелочки, моющие средства, губки, прихватки, специи и даже кипящий чайник.

Отснятые помещения должны приобрести стерильный вид вылизанного перед сдачей дорогим гостям гостиничного номера. Нет, перебарщивать и вертеть из махровых полотенец лебедей – не надо!

Повторюсь, если сразу кто не понял: будь проклят тот, кто фотографирует унитаз с открытой крышкой! Единственные допустимые снимки этого предмета целиком – это фото его в магазине, пока он девственно чист. Выкладывать свидетельства многолетнего использования ночной вазы – удел извращенцев-копрофилов. А у них плохо продаются квартиры – нам с ними не по пути!

Фотографии мирно спящих на диване бабушек и вашего случайного отражения в зеркале без трусов, без сомнения, украсят собой многие соцсети, с подписью: «Ржунимагу, автор жжот, снимай ищо», но вряд ли приведут вас к желаемому результату – продаже квартиры.

Тут, кстати, еще важно, чем снимать.

Если вы человек теплый, ламповый и все ваши гаджеты выпущены еще при царе Горохе, найдите приятеля с чем-то вроде нового смартфона, с хорошей камерой и сделайте более или менее качественные снимки.

После съемки все удачные выбранные кадры (удачные – это те, где не завален горизонт, те, которые дают представление о комнате) я рекомендую хорошо осветлить в фоторедакторе. Так уличные фотографии (обязательно нужно снять дом, подъезд, двор, детскую площадку) станут ярче, а внутриквартирные наряднее.

«Ты сними, сними ее (квартиру), фотограф!» (с)

Глава пятая,
в которой вам придется посмотреть правде в лицо

Теперь квартиру нужно оценить. Именно оценить, а не переоценить. Вы страшно удивитесь, но такой аргумент, как «мне столько нужно», – очень слабо действует на покупателей. Им, батенька вы мой, не поверите – все равно. Плевать они хотели на ваши нужды. Если вдруг вам нужно хоть на копейку выше рынка – не дрогнув уйдут к соседям и купят у них, оставив вас горестно вздыхать и размышлять о несправедливом устройстве этого мира.

Минутка пользы

– Доктор, доктор, мне семьдесят лет, и я только один раз с женой за ночь могу.

– Что же вы жалуетесь? Это прекрасный результат для вашего возраста!

– А вот Иван Иваныч говорит, что может три раза!

– Совершенно не понимаю, «что вам мешает говорить так же» (с), – любимый анекдот автора о достоверности информации, в том числе о проданных квартирах.

Так как же оценить? Сделать это просто. Нужно найти около десяти ушедших за последнее время аналогов.

– Где же я их найду? – спросите вы изумленно. – Ведь в рекламе исключительно то, что еще не продалось. Поставлю-ка я лучше ту же цену, что просят мои соседи!

Увы. Не лучше. Мы живем в свободной стране, и никто не запретит вашим соседям написать в объявлении любую цифру, взятую с любого высокого потолка. Ориентируясь на тот же потолок, вы только оказываете медвежью услугу себе, увеличивая срок продажи своей квартиры.

Итак – проведите работу, проявите навыки частного детектива и тонкого психолога – найдите максимально возможное количество проданных объектов, убедите людей поделиться с вами ценной информацией – и уже на основании цены реальных сделок, вычленив и отбросив навранное Иван Иванычами, смело принимайте решение о том, за какую сумму выставлять квартиру в рекламу.

А как же правильно определить аналоги?

Для начала, сравните параметры в объявлениях (локация (район), тип дома (кирпичный он, панельный или еще какой), метраж, наличие балконов, лоджий, количество лифтов, этажность, этаж, вид из окна (двор или улица), размер кухни, количество и размер санузлов и прочее.

Затем следует отобрать равные по состоянию загаженности квартиры. Бабушатники-кошатники не могут стоить дороже квартир пусть и с глупым, но ремонтом.

После сравнения параметров прозвонить уже проданные и еще актуальные варианты и выяснить содержание правоустанавливающих документов, причины продажи и наличие отягчающих обстоятельств – все, что сложнее чистой продажи. Все варианты с возможными рисками и бомбами замедленного действия, вроде наследств и пая жилищно-строительного кооператива – дешевле квартир с прозрачными (на первый взгляд) старыми договорами купли-продажи.

Этот анализ не займет у вас больше трех-четырех дней. Ну, максимум неделю потратите. На основании полученной информации – принимайте решение о стоимости.

Сказочка про напрасные надежды

– Мою комнату купит умный человек! За три миллиона! – на этом аргументе агент потерял сознание и перенесся в мир грез.

Совпадения бывают. Совершенно случайно агент только что занимался аналогичным вариантом и уже совершенно точно знал, что девятиметровая комната в панельной девятиэтажке в Новогиреево никак не продается вот уже полгода за миллион девятьсот рублей.

Густонаселенная трешка, без малейшей, мерцающей вдалеке перспективы расселения. Милиписечная площадь, вся в трех рулонах новых обоев, под гордым наименованием «евроремонт», с роскошной панорамой на угол соседнего дома, через козырек подъезда, украшенный добрыми соседями сброшенными окурками и прочими предметами жизнедеятельности.

Нет, товарищи собственники, я все понимаю. Свое дерьмо не пахнет. Это же ваша деточка, ваша кровиночка, добытая потом и кровью.

И обои, наклеенные собственноручно (отчего-то владельцы всегда непременно говорят: я все сам делал, вот этими ручищами), как вторая кожа.

Но вы проведите аналогии – будьте разумны! Это для нас наша дочечка достойна титула Королевы красоты, а для соседей (вот же дураки какие) это всего лишь конопатая Варька со второго этажа.

И деньги ваших покупателей – они ведь не шальные, из казино. Они ведь тоже непосильным трудом заработанные. Они их тоже считают.

И назовут ли они себя умными, отдав три миллиона за то, что легко найти почти в два раза дешевле?

Никто не продает свою недвижимость только ради самой продажи. Нет такого спорта – квартиры продавать. Упорствуя в неверной, завышенной оценке, вы только отдаляете себя от исполнения какой-то своей мечты.

Давайте будем рассуждать здраво! Всегда ставьте себя на место покупателя. А вы бы, имея на руках три миллиона, купили это или что-то получше? Что заставило бы вас склониться именно к вашему варианту? Приценитесь!

Глава шестая,
где вы построите наполеоновские маркетинговые планы

Теперь нужно выстроить эффективную маркетинговою кампанию.

Сказочка про маркетинговую кампанию

Здесь сказочкой станет текст, написанный автором практически мерзлыми соплями, после собственноручной расклейки объявлений ледяным, но мокрым декабрем:

«Сам себе риэлтор, или Как продать квартиру самостоятельно»

1. Примите жесткое решение никому не платить. Твердо его придерживайтесь.

В редкие минуты слабости просите родных связать вам руки и спрятать кошелек и бить электрошокером при малейших попытках к бегству к риэлтору.

2. Разместите объявление о продаже только на одном сайте.

Что вы там покраснели? Не стесняйтесь щедро сдабривать и без того совершенно идиотский сопроводительный текст максимально вычурными эпитетами. Как-то: «эксклюзивная панельная девятиэтажка»; «уникальный совмещенный санузел»; «нестандартная стандартная планировка», «ремонт делался под себя» (умолчим, что под себя делается только лужа, конченым алкоголиком в состоянии нестояния). «Ремонт под себя» – во-первых, это убедительно! А во-вторых, как-то даже шамански!

Если вдруг вы в прошлом году подклеивали отвалившуюся плитку в санузле – так и пишите: свежий евроремонт.

Нестандартная планировка требует нестандартных же решений презентации. Размытое фото порыжевшего от старости унитаза, размещенное вверх ногами, – вполне подойдет.

Также неплохо бы сфотографировать бельевую веревку на кухне и гору обуви в прихожей. Покупатель должен знать, что в эту квартиру помещается много сохнущего белья и грязной обуви. Эти нехитрые приемы мощно действуют на подсознание, заставляя покупателей считать квартиру более просторной.

3. Ни в коем случае не продешевите! Цена квартиры не должна быть меньше суммарной стоимости всех пар обуви из Джомолунгмы в прихожей.

И вообще – при оценке прислушивайтесь к своим внутренним ощущениям. Если пяти миллионов вам не хватает на спиннинг, спарринг и Таиланд – недрогнувшей рукой пишите восемь!

4. Завистливым взглядом окиньте своих домашних-бездельников. В то время, когда все нормальные люди смотрят, как Андрей Малахов борется с битвой экстрасенсов за билеты на концерт Стаса Михайлова, ступайте клеить объявления. Ступайте-ступайте! Вы же хотели все сами, как Золушка? Ну и нечего теперь ныть.

Не забудьте переодеться в униформу расклейщика: мокрые обледеневшие ноги, застывшие негнущиеся руки, плюс ненависть ко всем сидящим у телевизора. Это важно. Здоровая злость поможет вам в продаже. Повторяйте ежедневно, до воспаления легких или продажи. Что-то из этого должно расклейку остановить.

Запретите родным и близким пускать вас в квартиру раньше, чем через два часа. А то знаю я вас – наклеит он сто объявлений и ходит себе довольный. Ишь! Нечего-нечего! План нужно выполнять!

И не балуйте себя термосом с горячим чаем. Британскими учеными доказано, что распивание чаев во время расклейки снижает ее эффективность и вашу решимость.

5. Попросите тещу крепко подержать вас за ноги, чтобы повесить баннер на девятом этаже. Пока летите вниз, не забудьте на каждый балкон по стояку, на самое видное место, положить листовку с подробным описанием продажи вашей атипичной квартиры.

Приземлившись, как кошка, на четыре ноги (менее четырех ног вы себе позволить не сможете, впереди большой путь) – лежите в направлении загодя повешенного баннера. Увидев чей-то заинтересованный взгляд, подползайте и делайте подсечку. Собирайте покупательский спрос! Как уроните мужика, так и опрашивайте: зачем, дескать, он на ваш четкий баннер свой праздный взгляд кладет? А раз глаз поклал (или положил?), пусть теперь покупает и не выпендривается.

6. Нелегальным путем добудьте телефоны жителей района (например, можете обокрасть регистратуру местной поликлиники). Сделайте шесть-семь сотен звонков. Дней через тридцать можете начинать обзванивать список повторно и спрашивать, что они надумали.

7. Ну если уж совсем ничего не помогает – заплачьте.

В следующих сериях нашего сериала для чайников я расскажу вам, как самостоятельно вырезать себе аппендицит (Сам себе хирург), устранить течь из трубы горячего отопления (Сам себе сантехник), посадить самолет (Сам себе пилот), а также многое другое, что поможет вам сэкономить кровно заработанные средства путем оставления себя любимого в опасности.

Но! Если вы еще недостаточно сильны духом – обращайтесь. Что-нибудь придумаем. Алина. 8-903-772-15-05 msk.realt@mail.ru

Минутка пользы

Что же нужно сделать на самом деле?

1. Напишите красивый рекламный текст, подчеркивающий достоинства и нивелирующий недостатки вашей квартиры.

Если вы косноязычны с детства, не стоит мучить читателей корявым слогом. Попросите знакомого написать текст за вас.

Разместите хорошее, красивое описание на примерно двух сотнях рекламных площадок. Платно, дорого. На максимальном количестве сайтов поднимите объявления в топ, выделите рамкой или цветом.

2. На балкон, лоджию или окно необходимо, с риском для жизни, повесить яркий баннер. Лучше всего смотрятся белые буквы на красном фоне. Коварные городские службы любят тихонечко подъезжать и срезать несанкционированную рекламу, поэтому изготовьте сразу три-четыре штуки и вешайте по мере исчезновения предыдущего.

На то, что вы не хотите вешать баннер, сразу же плюньте. Можете даже себя хорошенечко ударить, поспорив. Баннер нужен, и это не обсуждается.

Баннер, как и расклейка, – это возбуждение отложенного спроса.

Пошел мужик в лес за грибами, никаких квартир покупать не собирался. А тут глядь, висит что-то на стене. И думает мужик: как же я заколебался к маме на Дубровку ездить, внука возить. Может сходить посмотреть, чего там дают? Двушка – мимо, я сам в двушке живу, а вот если однушка – перевезу маман, а если трешка – так сам перееду, а матушка в моей поживет.

Вот же вам живой пример – хотел мужик грибов жареных, с картошкой, а купил квартиру. Потому как некоторые вещи мы не осознаем, пока нам прямо под нос баннер не повесят, в смысле не предложат выход из давно мучающей нас ситуации.

И вообще, соседи – это именно те люди, которые способны заплатить дороже, те, кому нужнее всего. Человек, который увидел квартиру на сайте объявлений, еще сто квартир посмотрит. Но только для вашего соседа из съемной квартиры напротив решающим станет тот факт, что двери школы, куда ходят его дети, прямо возле вашего подъезда. Ему ваша квартира важнее и приоритетнее всяких ремонтов и скидок. Так что не лишайте себя хорошего покупателя – делайте наружную рекламу!

3. Хотя на низкие этажи (до второго) именно баннер-растяжку вообще не имеет смысла вешать – те самые коварные городские службы срежут в первый же день. В этом случае выходом станет так называемая Шахматка – буквы из клейкой пленки, изготовленные в зеркальном отображении, и наклеивающиеся на окно изнутри.

4. Если вам совсем невмоготу несколько месяцев жить в кромешной темноте – на подоконник можно поставить, работающую от розетки программируемую бегущую строку. Такая штука стоит около трех тысяч.

И прекратите вы уже ваши глупости, что какие-то гипотетические воры проберутся к вам, привлеченные баннером. Во-первых, что у вас брать? Лампочку для штопки носков? Тостер начала девяностых? Кошачью шерсть с ковра? Воры, чай, тоже не дураки – откуда у вас деньги-то, если вы квартиру продаете, но еще не продали?

На тот случай, если строгие городские власти будут вас за рекламу ругать, штрафовать и подвергать прочему остракизЬму, можете вполне им сказать, что понятия не имеете, какой такой дурак вешает запрещенные вывески с вашим номером телефона. Вот пусть с него (с дурака) и спрашивают, а вам почем знать, и пусть от вас уже и отстанут.

5. Нарисовав в графической программе план хатенки (если не умеете, вспомните бессмертного «Сеятеля облигаций государственного займа» (с) и рисуйте с натуры), вы помещаете его на объявление с текстом «Продаю или меняю», с адресом дома и параметрами квартиры. После чего, купив кислотно-яркой бумаги, печатаете расклейку в промышленных количествах. Порядочный расклейщик, имея менее пятисот штук, на клейкое дело не выходит.

Штук – в смысле объявлений.

Давайте с вами посчитаем: в среднем в домах около восьми подъездов, ну, пусть плюс еще пара объектов возле каждого дома, куда можно пришлепнуть свою рекламу. Значит, вы оклеиваете подъезд своего дома, а также еще сорок девять домов вокруг, держа ориентир от ближайшей станции метро к вашим владениям. По практике, за час можно расклеить примерно сто штук. Значит, не менее пяти часов, не менее трех раз в неделю, не ранее шести часов вечера (чтобы дворники успели угомониться) вы занимаетесь упражнениями на свежем воздухе: правую руку поднять, к стене прислонить, к левой ладони, в которой зажата заветная стопка объявлений, потянуться – репит, мен!

Немаловажный вопрос экологичности вашей расклейки. В том смысле, если ты, собака страшная, будешь заклеивать людЯм всю красоту своими мазилками – набьют тебе морду и будут, в общем-то, правы. Клей ПВА – пещерный век! Люди культурные, те, что отставляют мизинец при сморкании в кулак в сторону, давно скотчуют объявления.

Делается это примерно так:

Объявления (три-пять штук, больше не надо, а то неаккуратно выйдет), вверх ногами, раскладываются вдоль кромки стола, отступив на 2–3 см.

Не вздумайте в этот момент чихнуть – разлетится все в разные стороны.

После раскладки по объявлениям наклеивается полоска одностороннего скотча так, чтобы краешек, сантиметра в полтора-два (больше не надо), торчал сверху. Потом, на уже готовые, опять раскладываются бумажки, и опять закрепляются скотчем. И такой бутерброд – десять раз. По окончании приготовления этого сэндвича острым канцелярским ножом стопки объявлений отделяются друг от друга и складываются вместе, в одну кучку.

Обращаю особенное внимание, что кодекс чести касты расклейщиков не дозволяет клеить свою рекламу поверх чужой.

На коллегу автора как-то так здорово обозлились за эти необдуманные действия, что разместили ее рекламный телефон, поганцы чертовы, в службе объявлений срочной сексуальной помощи.

Нелегко было весьма скромной Надежде, имеющей мужа, взрослых сыновей, невестку и даже внука, объяснять страждущим, что здесь им не найти утешения. Нелегко и неприятно.

Ну что? Повесили баннер? Делаете расклейку? Выставили объявления на сайте? И думаете – все? Э нет!

А теперь мое самое любимое – поквартирные обходы.

В любом уважающем себя агентстве есть для этой цели набор юного домушника – связка магнитных ключей, открывающая двери любого подъезда. Как вы будете без этого набора справляться – уж я и не знаю.

Поднимаетесь на последний этаж, звоните во все квартиры разом, ну, или потамбурно, и бодрым голосом рассказываете недовольным изумленным гражданам: так мол и так – продаю трешку – оповещаю соседей. Приходите посмотреть в свободное время! И в ручонки им суете цветную (!) листовочку.

А листовочка та предварительно дорого в типографии распечатана. На ней подробный план квартиры, лучшие фото, кусок карты и подробное описание с вашими контактами.

Завершили обход (тех же пятидесяти домов, где расклейку делали) – заполируйте это дело листовочкой в каждый почтовый ящик.

После чего, добыв базу МГТС, переходите к водным процедурам. То есть, тьфу, к поквартирному обзвону. И тем же томным голосом, исполненным неги, подробно рассказывайте о продаже квартиры.

Ну откуда я знаю, где вам на это время взять? Специально обученные люди этим на службе занимаются, а вы, выходит, вместо своей работы будете.

Бросайте учить людей, лечить людей, бросайте бизнес и станок, бросайте витрины и заводы, бросайте рыб и чертежи – собирайте спрос! В спросе главное – ваш покупатель!

Так что пиарьтесь!

Глава седьмая:
первое свидание

У человека нет и не будет второго шанса произвести первое впечатление.

Сейчас рынок покупателя. Покупатель в среднем живет полтора года. Придирчиво выбирая, заглядывает в зубы и под хвост, с силой хлопает по крупу и проверяет легкость походки. В смысле, тщательно выбирает квартиру – ну, вы меня поняли.

Риэлтора у вас нет, подсказать вам некому, поэтому установите подмышкой тревожную кнопку: когда под видом щедрого покупателя к вам придут злые дяди, вам со связанными руками совершенно неудобно будет звонить в полицию по айфону, который у вас отобрали. Кстати, у меня есть чудесный стоматолог Яков Алексеевич – он совершенно недорого вставит вам выбитые бандитами зубы. И я заранее начала собирать скидочные купоны на утюги для моих читателей. Со старыми у вас будут слишком тяжелые воспоминания – вы вряд ли захотите дальше пользоваться старым утюгом, которым вас в вашей же квартире и погладили.

А вы вот сейчас вспомните, что автор вам велел баннер повесить, мол, на него преступники не придут. Совершенно верно, преступники сортировать не будут, из какого источника приходить, поэтому баннер большей опасности не создает.

Сказочка про первую встречу

Пошел как-то автор необычную крошечную квартирку посмотреть, на Цветном бульваре. Четырнадцать метров вся – кажется, бывшая часть широченного подъезда отгорожена, в советское еще время.

В рекламе этот чудо-объект позиционировался как «квартира с террасой».

Темно, ту террасу было не сфотографировать, но выглядело это действительно экзотично – древний ржавый кровельный лист свободно валялся на подгнивших деревянных балках. Козырек над подъездом банальный.

Я читала в Живом Журнале питерского риэлтора, как она такой козырек в эксплуатацию вводила – проституцию проще узаконить…

В квартиру ту автор не проходил – не поместился. ВСЕ заставлено.

Дверь открыл пьянющий «бывший режиссер Фитиля» в трусах, лет шестидесяти пяти, заявивший, что показывать он не может, ибо там, в глубине, лежит голая женщина.

(Смайлик, дико вращающий глазами.)

После недопросмотра графиня бежала к пруду, а вслед ей неслось: «Семь семьсот без просмотра!!! Семь семьсот!»

Ну без, так без.

Свят, свят, свят!

Минутка пользы

Итак, представим, что вам не только удалось каким-то образом правильно оценить, сфотографировать и разрекламировать квартиру так, что к вам зашел незадачливый покупатель.

Автор при этом понятия не имеет, как вы будете отсортировывать тех, кого нужно принять как дорогих гостей, от тех, кого и на порог в приличный дом (и даже в неприличный) пускать нельзя.

Во время звонка потенциального покупателя должно выяснить, на какие такие средства человек собирается приобрести вашу квартиру.

Разумеется, если вы станете кричать в трубку: «Где деньги взял, признавайся!» – вас пошлют подальше.

Нет, разговор нужно выстроить особенным образом:

– Здравствуйте! А у вас какая ситуация? Живые деньги? – Очень хорошо!

Не знаю, почему, но деньги на этом рынке принято делить на живые и не очень, хотя тех, что не очень, не существует в принципе.

Живые деньги, наличные – для вас это просто, прозрачно и прекрасно. Это означает, что человек готов хоть завтра покупать, а вам не нужно бежать запасаться различными справками.

Ипотечные средства – к ипотеке вы должны быть готовы. Вам лично, без риэлтора, не продать квартиру ипотечнику, если в ней присутствует неузаконенная перепланировка. Для оценки вашей квартиры банком необходимо заранее заказать документы в Бюро технической инвентаризации и взять в Многофункциональном центре выписку из домовой книги – в ней содержится информация о зарегистрированных в квартире людях, а также ЕГРН – выписку из Государственного реестра недвижимости о правообладателе и состоянии арестов и запретов.

Когда вы предоставите ипотечнику эти документы, а он закажет оценку вашей квартиры специально обученным людям, его банк сможет рассмотреть квартиру как предмет залога, под который он будет готов выдать вашему покупателю деньги в нужном размере.

Альтернатива – вообще самый сложный, практически неисполнимый в одиночку, для вас вариант. Альтернатива подразумевает, что у покупателя есть своя, еще не проданная и никак не продающаяся квартира, – а это существенно отодвигает сроки сделки. Грамотный риэлтор выстроит цепочку продаж таким образом, что для всех участников сделки это будет не просто удобно и выгодно, но и в принципе возможно. Риэлтор подберет всем сторонам устраивающие варианты, а также поможет сделать другой стороне важные документы.

Сказочка про альтернативу

Обратился мужчина – хотел из дома в области переехать в квартиру там же.

Дом продавать было невозможно. Документальный бардак не позволял.

Он (дом) оказался вообще никак не оформленным, а правильно он мог быть зарегистрирован только в долевой собственности с бывшим соседом благодаря некоторым опрометчивым действиям. Был когда-то на участке старый дом с двумя входами. Соседу дали денег на квартиру, старый дом снесли и выстроили новый. Но в единоличную собственность оформить новый дом было никак не возможно. Только опять же вдвоем с соседом, в долях, а потом выкупать его долю. Буде на то его, соседа, добрая воля.

Долго и тщательно искались пути выправить документы, шли сложные переговоры с соседом. Существовал реальный риск, что после оформления сосед скажет:

– Большое спасибо! Ну, я пошел. Дела, знаете ли…

– А долю?

– Какую еще долю? Ах, долю! Ну, покупайте ее у меня теперь, по рыночной цене.

Но выход был найден, точки соприкосновения определены и документы для продажи были выправлены.

А вот покупателей, желающих приобрести дом, все не было. Приходили только одни лишь скучающие зеваки. Посмотреть-прогуляться.

И вот наконец, в один прекрасный выходной день, так же в гости, заглянула многодетная семья.

– Эх, домина! Не домина, а мечта! Мы бы купили, да только у нас, если честно, денег нет.

– А что у вас есть? – поинтересовался агент.

– Да так… Есть вот две квартиры на этаже – неприватизированные. Двушка и трешка.

Коллега автора занялась приватизацией квартир. Четыре месяца ушло на этот нелегкий процесс.

После чего, свозив потенциальных покупателей дома к налоговому консультанту (а как же? Собственность-то получилась совсем свежая), обе квартиры были выставлены в рекламу.

Трешка – та продалась достаточно быстро, буквально через месяц. Покупателя не смутила свежая приватизация – агент раскрыл ему все карты этой сложной цепочки.

А вот двушка стояла, как заколдованная. Даже и не смотрел никто. Но, наконец, и на нее нашелся желающий.

И тут должно было бы быть все уже гладко, но нет! При отличной кредитной истории (у агента есть путь ее проверить), с хорошим подтвержденным доходом, ни один банк не давал покупателю двушки ипотеку. Везде отказ. А ведь банки же причин отказа никому не объясняют – нет, и все. И хоть ты с ними дерись.

Коллега начала разбираться и искать, где же собака порылась.

И примерно через неделю эта собака отыскалась!

Полный тезка покупателя (по совместительству его собственный отец – людям с отсутствием фантазии вообще нелегко живется на свете), прописанный по тому же адресу – участвует в бурных судебных разбирательствах, да к тому же именно на тему недвижимости. Оспаривается сделка.

Далее документы на одобрение кредита подавались в банки с приложенным информационным письмом о возможной путанице при проверке. И первый же банк, разобравшись, одобрил заемщика.

И все наконец получилось!

Продан дом клиента, продано две квартиры покупателей и одна квартира куплена в альтернативу дому. Приватизация (налоговая консультация по оптимизации налога в связи с малым сроком собственности), опека, ипотека, материнский капитал – все было.

Получилось не так быстро – десять месяцев. Но! Все сложилось благодаря упорному труду коллеги – и автор ею очень гордится.

Все участники сделки совершенно счастливы. Я знаю точно, невозможное – возможно.

А вообще, мне нравится фраза: «Мы делаем это не потому, что это возможно, а потому, что это невозможно!»

Минутка пользы

Материнский капитал – это и страшно, и не страшно одновременно.

Вам нужно лишь запросить у покупателя справку об остатке по счету материнского капитала, непосредственно сам сертификат и предоставить тому реквизиты вашего расчетного счета в банке.

Эти примерно четыреста пятьдесят тысяч рублей Пенсионный фонд перечислит вам после того, как покупатель отнесет ему договор купли-продажи квартиры с отметкой о переходе права на имя получателя материнского капитала.

Обратите особенное внимание, что Пенсионный фонд может и напрочь отказать в перечислении, если вдруг посчитает расходование средств нецелевым.

Цель выделения материнского капитала: «Улучшение жилищной ситуации членов семьи получателя сертификата». Так, если ваш дом может быть признан ветхим, если члены семьи имеют другую недвижимость, классом выше той, что приобретается, – Пенсионный фонд может заявить, что при такой покупке не произошло улучшение жилищных условий, и покупателю либо придется возвращать вам квартиру – удовольствие гораздо ниже среднего, либо отстаивать свою точку зрения в суде, без гарантии результата, как вы понимаете.

Минутка пользы-2

Опека. Разрешение опеки на приобретение покупателем вашей квартиры потребуется в том случае, если квартира или доли в ней приобретаются в альтернативной сделке на имя опекаемых категорий граждан. Документы предоставляются такие же, как и для ипотеки. В каждом отделении опеки, собственно, может быть и свой список – лучше уточнять на местах.

Мы рассмотрели наиболее распространенные случаи приобретения недвижимости. Обо всех других вы можете расспросить вашего риэлтора, которого у вас нет, ну или задать вопрос мне: 8-903-772-15-05 msk.realt@mail.ru

Как бы вам ни хотелось быстро продать квартиру, автор все-таки не советует падать на колени, одновременно целуя покупателю руки, с криками: «Спаситель наш!» – цены вашей квартире это точно не добавит. Ваш горящий, нетерпеливый, восторженный глаз, напротив, станет поводом для мощного торга.

Точно так же не нужно кидаться в крайности и становиться в третью балетную позицию – с оттопыренным мизинцем, смотреть на потенциального покупателя с презрением Ленина к буржуазии. Ходют тут, мол, и ходют, а потом ложки пропадают.

Держите себя в руках! Скромно посторонившись, предложите пришедшим людям обойти всю квартиру по часовой стрелке, лишь ненавязчиво помогая включать свет, открывать двери. Перед уходом потенциальных покупателей предложите им дать еще кружочек, чтобы те могли рассмотреть квартиру подробнее.

Будьте максимально открыты и доброжелательны. Примерно как продавец пылесосов Кирби. Излучайте договороспособность и нацеленность на результат.

Если вам предлагают меньшую, чем вы рассчитывали, сумму, не стоит гневно орать: «Ишь, чего захотел, ублюдина! Даром – за амбаром! Пошел вон отсюда, нищеброд!» – такое поведение точно не приведет вас к вожделенной продаже.

Напротив, в этом месте очень грамотно изобразить нищеброда самому: «Да, я все понимаю и скидку бы вам дал, с нашим удовольствием, да только ведь у нас разъезд – все до копеечки посчитано, уж не обижайтесь. Это я не из вредности – честно-честно!»

Таким образом, вы не получите репутации злобного дегенерата с завышенной по цене квартирой, с которым совершенно точно не стоит связываться. Куда лучше остаться в памяти покупателя милейшим дядечкой в пылу сложного разъезда. Дегенерата постараются избежать, а на завышенную цену милого дядьки могут и пойти, если ситуация то позволяет.

Помните: ласковый теленок – двух маток сосет, неласковый – просто сосет.

После состоявшегося показа, выждав для приличия два-три-четыре дня, вы должны получить информацию о намерениях потенциальных покупателей, обратную связь.

Необходимо позвонить всем смотревшим и осведомиться, какое именно впечатление произвела ваша квартира, рассматривают ли вас в числе претендентов, стоит ли что-то исправить.

Решительный отказ от покупки – тоже очень важная информация. Что именно не понравилось? Какому варианту отдали предпочтение? Больше метров? Локация лучше? Нашли дешевле? Ремонт качественней? За какую сумму выбор бы склонился к вашей квартире? – никто вас при таком обзвоне не укусит. Послать – да, могут. Но если это способно надолго выбить вас из колеи, может, тогда и не надо самостоятельно браться за такие сложные мероприятия, как продажа квартиры?

Глава восьмая,
в которой будет найден покупатель

Долго ли, коротко ли, пройдет тридцать лет и три года, как вы без риэлтора сто восемьдесят пять раз покажете квартиру без толка и уже без всякой надежды на продажу.

И вот, случится чудо из чудес. На сто восемьдесят шестой раз явится ТОТ САМЫЙ, он!

Он пошевелит усами, потрясет волосами и… сделает предложение об авансе.

Вы, конечно, пойдете колесом ходить по квартире от радости. Напугав котов и соседей горловым пением невесть как пришедшей на ум песни перуанской певицы пятидесятых годов Имы Сумак.

Наконец, вы сберетесь с Евграфом и, жадно потирая ручки, приготовитесь принять так называемый аванс. На самом деле документ, коим он оформляется, имеет множество разных юридических названий, влекущих за собой различные последствия. Но вы решили обойтись без посторонней помощи, поэтому вам фиолетово, хоть аванс, хоть черт в ступе – для простоты будем называть его так.

Сказочка про юриста на авансе

Позови юриста в офис на аванс, так он и лоб расшибет.

Ненавижу, когда покупатели приходят не с риэлтором, а с непрофильным юристом, который ничего не понимает в операциях с недвижимостью.

Юрист конфетной фабрики пытался откусить от меня лакомый кусочек. Я ему, естественно, не далась. Еще чего?

Юрист чем плох? Он привык не договариваться, а как в суде, биться за свою позицию, до последней капли крови.

У автора – минус суббота, у покупателя – минус хорошая сумма дисконта. Три часа жарких баталий ни о чем.

Разъезжались стоя на своем. Потом свой наверняка распух и мешал юристу ходить. А юрист доволен. Ему без разницы, сорвал он аванс или нет. Ему за выход на арену платят, а не за сделку.

Минутка пользы

Смысл внесения некоторой, весьма незначительной относительно общей, суммы денег за квартиру – в подкреплении намерений продавца действием.

И вот он несет вам свои сто тысяч (впрочем, вы же физик, физическое лицо то есть, кто вам больше двадцатки-то даст?), и вы составляете бумаженцию, никакой юридической силы не имеющую. Но для пущей важности необходимо сделать все по уму. Изображайте бурную деятельность.

В хлипкой бумажке вы должны прописать то, что квартира продается с одновременным приобретением двух альтернативных вариантов, если речь идет об ипотеке – нужна строчка о покупке квартиры с участием кредитных средств такого-то банка.

Следующий необходимый пункт – юридическое освобождение. Это означает, что необходимо обозначить точные сроки, когда вы с Евграфом и вашей любимой двоюродной племянницей выпишетесь из квартиры.

Никакой другой недвижимости у вас нет, значит, выбор у вас небогатый – выписываться вы можете или в воздух, или в те квартиры, что купите.

Если вдруг вы уговорите покупателя на вашу выписку в течение четырнадцати дней после сделки, значит, честь вам и хвала. Не уговорите – будете без прописки где-то с месяц болтаться, как это самое в проруби.

Потом нужно внести сроки физического освобождения – это время, в течение которого вы с Евграфкой выметаетесь в свои новые конурки.

После освобождения обязательно пропишите, какую мебель и бытовую технику вы оставляете в квартире новому владельцу. А то потом начнется: а вот вы мне спальный гарнитур из дворца Людовика четырнадцатого оставить обещали, а не оставили. Я за это оставлю себе весь ваш мозг и съем его маленькой чайной ложечкой в течение длительного времени.

Ничего на свете лучше описи, прямо в авансовом соглашении, еще не придумали, так что не ленитесь и пишите.

Обязательно перечислите, какие документы и справки вам понадобятся к сделке.

В том случае, когда вы продавец, – еще ладно, но если вдруг вы – покупатель, то не меньжуйтесь, просите, да побольше.

Отправьте, например, продавца взять пару веселых справочек: из психоневрологического и наркологического диспансера. Справки сейчас дают хитрые. Там будет написано, что диспансер понятия не имеет, можно ли данному типчику квартиры продавать – никто потом за это не хочет нести ответственность. Но зато будет написано, что на учете не состоит и за врачебной помощью не обращался. А вот если вдруг состоит – бегите от такой квартиры как можно дальше. Ее, конечно, грамотно купить можно, но хоть в этот-то геморрой самостоятельно не суйтесь. Вспомните про чувство самосохранения, наконец.

Кроме НД и ПНД отправьте продавца собирать недостающие оригиналы, выписку из домовой книги и единый жилищный документ.

После этого пропишите, в каком банке, выбранном по согласованию сторон, будет проходить сделка, кто займется ее подготовкой и кто понесет накладные, кстати, немаленькие, расходы. Обычно расходы по сделке – покупательское бремя, но возможны варианты, так что лучше все внести в документ.

Авансовое соглашение не безгранично и имеет конечный срок – обычно это месяц с момента подписания, и срока этого нужно строжайше придерживаться.

Прожуете сопли, не успеете подобрать себе с братом квартиры – по справедливому настоянию покупателя вернете аванс и будете искать дурака, что позарится на ваш гадюшник, заново.

А вот если не успеет выйти на сделку покупатель – то тут уже праздник (хотя весьма сомнительный – что там праздновать? Срыв или перенос всех планов?) на вашей улице. Можете аванс себе оставить, на орехи. Авансируйтесь!