Kitobni o'qish: «Сам себе риэлтор»

Предисловие

Пока я писал эту книгу, то не раз слышал вопрос: «Не боишься, что научишь и останешься без работы?»

Не боюсь. И на это есть причины.

• Не все собственники смогут отважно рискнуть миллионами и все равно воспользуются услугами профессионала. Но они могут получить из этой книги-инструкции новые знания, чтобы им и их риэлтору было проще понимать друг друга, чтобы уровень доверия был выше.

• Избежать встречи с риэлтором самостоятельному продавцу все равно вряд ли удастся: к нему придут покупатели с риэлтором.

• Знать и делать – не одно и то же. Вы видите, как профессиональный спортсмен выделывает трюки, понимаете, как он это делает, но сами без подготовки, которая занимает годы, не сможете повторить. В роликах на YouTube вообще все кажется очень просто: мастера отделки ловко накидывают смесь на стены, пара движений рукой, и стена идеально ровная. Признаюсь, я пробовал. И ничего не получалось. Извел только материал и время зря потратил. Думаю, у каждого в жизни был такой опыт.

В итоге вызвал специалистов. Но я понимал, правильно они делают или нет, соблюдают технологию или нет.

Я не исключаю, что есть самородки, у которых дар продажи недвижимости от Бога. И у них все получится. Ну что ж, тогда, если я своей книгой помогу этим людям, плюс мне в карму.

Всегда найдутся люди, которые решат продавать квартиру самостоятельно. Мы же русские, это у нас в крови: все сами. И с этими людьми так или иначе мне придется встречаться и сотрудничать. И если такие самостоятельные собственники будут профессионально подготовлены, сотрудничество окажется плодотворней и проще для обеих сторон.

И в том случае, когда продавец пользуется услугами риэлтора, ему неплохо было бы знать, что и почему тот делает, правильно это или нет. Мы все разные. Но любой профессионал проверяется в деле.

Есть риэлторы грамотные, честные, участвующие в каждом процессе, бьющиеся за клиента, как за самого себя. А есть ленивые, наглые, хитрые, лукавые, неграмотные. И чтоб понимать, как должно быть и как есть на самом деле, нужно разбираться в механике этой работы. Моя книга поможет вам понять, кто на вас работает: профи или дилетант. Стоит ли ему доверить одну из самых важных вещей в вашей жизни – ваше жилье, крышу над головой.

Исследование психолога Андерса Эрикссона и его коллег доказало, чтобы стать мастером в определенной области необходимо в среднем 10 тысяч часов практики.

Я работаю риэлтором с 2007 года, в 2012 году стал руководителем одного из офисов Центра недвижимости «БЭСТ» в Екатеринбурге, в моем подчинении в разные годы работали от 33 до 150 специалистов. Я обучил более 1000 сотрудников. И сейчас я по-прежнему практикующий риэлтор.

Мой опыт – 15 лет. Это в среднем 248 рабочих дней по восемь часов. 29760 часов. Думаю, Эриксон согласился бы, что я могу поделиться с вами своим мастерством.

Мне было важно, чтобы информация в моей книге была доступна людям, не имеющим отношения к продаже недвижимости. Поэтому я старался не жонглировать профессиональными терминами. Если эту книгу будут читать профессионалы, прошу не судить строго.

Интернет – великая вещь, но вы наверняка сталкивались с тем, что информация, полученная в сети, может оказаться и полезной, и вредной, и правдивой, и ложной. Разобраться не всегда просто.

Дурак учится на своих ошибках, умный – на чужих.

Я хочу, чтобы вы учились на чужих ошибках, хочу поделиться с вами своим опытом в продажах недвижимости: своими шишками и успешными решениями.

Недвижимость – краеугольный камень нашего существования. Каждому нужна крыша над головой. Продажа и покупка недвижимости – это интересно и увлекательно, это интриги, напряженные ситуации, драма, чудо, широчайший спектр эмоций. Когда встает вопрос о продаже недвижимости, люди показывают свою настоящую сущность. Случается, когда родственники становятся врагами. Я помню случай, когда сын маму «гражданкой» называл, но, к счастью, так не всегда. И очень радостно быть помощником в сделках, когда брат покупает квартиру менее успешному брату, родственники уступают, помогают друг другу.

В процессе работы я наблюдаю и за профессионалами, и за так называемыми самостоятельными собственниками, и в этой книге делюсь с вами опытом наблюдения за участниками сделок по недвижимости. Я познакомлю вас с лайфхаками в этой сфере и дам пошаговый план реализации вашей задачи. Я принципиально не читаю книги коллег, поэтому любое совпадение будет не копированием, а результатом схожего профессионального опыта, одинакового направления мысли и точки зрения.

Шаг № 1

Почему

Почему вы решили продать или купить квартиру и действительно ли вы хотите этого – самый главный вопрос. В зависимости от ответа будут строиться стратегия, тактика и принципы дальнейших действий.

Обычно стимулом становится какая-то перемена в жизни: рождение ребенка, разъезд семей, живущих в одной квартире, денежные сложности или наоборот улучшение финансовой ситуации.

Профессиональный риэлтор должен узнать, в чем «боль» клиента. И вы сами должные понять, действительно ли вы хотите продать квартиру.

Есть два проверочных вопроса, ответив на которые, вы поймете, есть у вас мотивация к продаже или нет.

Как срочно вы хотите продать?

Что случится, если вы за это время не продадите?

Пример. Как срочно вы хотите продать? До нового года. Что случится, если вы до нового года не продадите? Если вы отвечаете, ничего не случится, успех вашего мероприятия под большим вопросом. У вас нет мотивации. Каждый покупатель хочет сбить цену, поторговаться. Продавцу приходится идти на компромисс и снижать стоимость. Но если у вас нет ни срочности, ни острой необходимости в продаже, то вы не идете на торг, и квартира не продается, пока вы ждете того, кто придет и купит по вашей цене.

Сложность с ответом на главный вопрос может возникнуть, даже если вы единственный собственник, а если их несколько? Часто бывает, что мы принимаем решение за другого человека, не спрашивая его. И если один из собственников или членов семьи не хочет продавать жилье, то препятствия на пути к сделке неизбежны и юридические, и психологические. С юридической точки зрения понятно, два собственника, один не согласен, целиком квартиру не продашь. А психологически, или, если хотите, энергетически, это что? Может, это звучит фантастически и не все в это верят, но я встречал такое не раз. Живет семья – папа, мама, двое детей и бабушка, – собственники квартиры папа и мама, они думают продать ее и купить в другом районе, поближе к работе. Но бабушка не хочет. И хотя она не участник сделки, продажа раз за разом срывается, несмотря на то, что покупатели есть.

Решение проблемы – разговор со всеми членами семьи. Необходимо разобраться в их страхах, нежелании, объяснить и убедить. В итоге, когда общее согласие достигнуто, дальше все идет гладко.

Вы понимаете абсолютно отчетливо, какое жилье вы хотите продать или приобрести и почему, вы рассчитали свои возможности, финансовые, например. В этом случае ваше решение стопроцентно правильное – обдуманное, рациональное, просчитанное. Простой пример: молодая семья живет в однокомнатной квартире, рождается ребенок или второй. Родители принимают решение продать жилье, добавить накопления, взять ипотеку, на выплату которой ежемесячно будет уходить не больше 20 % дохода, и купить квартиру большей площадью в том же районе, близко к работе, школе или детскому саду. Отличное решение.

Но так бывает не всегда. Семья из трех человек ищет себе трехкомнатную квартиру, на которую у них не хватает средств. Нет накоплений, с финансами туго даже для одобрения ипотеки. Но люди правдами и неправдами берут непосильную ипотеку и покупают желанную квартиру. В итоге ее через два года забирает банк за неоплату кредита. И люди остаются без жилья, да еще и с огромными долгами. Это цена непродуманного решения. Рациональней было купить двухкомнатную квартиру, на которую у них хватило бы средств и осталась возможность обеспечивать себя.

С продажей то же самое. Главное, ответить на вопрос «почему?». Так сложилась жизнь, что женщина живет с тетей в однокомнатной квартире. Но у нее есть собственная двухкомнатная. И вдруг она решает ее продать. Зачем? Куда пойдут деньги с продажи? Где она будет жить, если вдруг придется съехать от тети? Вопросов много. Ответов нет. В итоге отказ от продажи. И это тоже результат нерационально принятого решения.